ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 54/7144/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 115 s rodinným domem č.p. 64 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 275, k.ú. Severní, osada Severní, obec Lobendava, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 54/7144/2015 LV no.: 86 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 115 s rodinným domem č.p. 64 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 275, k.ú. Severní, osada Severní, obec Lobendava, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Severní 64, Lobendava, 407 47 Varnsdorf Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 1.223.574 Kč 398.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 400.000 Kč 400.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 115, 275 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: kolna, pergola, přípojka elektrické energie, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy severní část osady Size: Velikost Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost 931 m 2 Infrastructure: Infrastruktura základní občanská vybavenost v blízké Lobendavě Unit price: Jednotková cena 80 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 100 m 2 nezjištěna m 2 cca 700 m 3 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: 571 Kč/ m 3 Income: Příjem: 60 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 86 jsou ve vlastnictví Libuše Kudlové, bytem Severní 64, Lobendava, 407 47 Varnsdorf. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 86 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve výši 630 000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku, a.s (IČ: 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. reg.č. 550/146368-02/06/01-002/00/R ze dne 01.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.11.2006. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 86, neboť dražbou zanikne. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 86 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 86 jsou evidována toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve výši 630 000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku, a.s (IČ: 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. reg.č. 550/146368-02/06/01-002/00/R ze dne 01.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.11.2006. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 86, neboť dražbou zanikne. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 64 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že rodinný dům je užíván k bydlení, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor je nutné předpokládat původní stav bez rekonstrukcí - zhoršený stavebně-technický stav střešní krytiny, oken a fasádních omítek - odlehlá lokalita Strong points / silné stránky: - velmi klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 86 pro k.ú. Severní a obec Lobendava, prokazující stav evidovaný k datu 27.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Severní a obec Lobendava, prokazující stav k datu 27.2.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne 27.2.2015 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 27.2.2015, 11:00 hodin. Během prohlídky byl přítomen vlastník oceňovaných nemovitých věcí paní Libuše Kudlová, nicméně nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 686280 Název katastrálního území: Severní Kód obce: 545708 Název obce: Lobendava Počet obyvatel obce: 343 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Severní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Lobendava se nachází v severní části Ústeckého kraje, v okrese Děčín, ve správním obvodu Rumburk. Lobendava patří mezi malé obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 343). Obec je vzdálena zhruba 6 km od hraničního přechodu Dolní Poustevna/Sebnitz, vzdálenost do Rumburku je 20 km, do Děčína 40 km. Obcí prochází silnice II. třídy č. 266 Rumburk Šluknov Lobendava. Železniční stanice v obci není. V Lobendavě je základní občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, poštu, ústav sociální péče, obchod a restauraci. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části osady Severní, která je vzdálena zhruba 1 km od Lobendavy. V osadě Severní chybí základní občanská vybavenost. Z inženýrských sítí je zde pouze rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 64: Rodinný dům č.p. 64 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 115, k.ú. Severní. Dispoziční řešení: Jde o samostatně stojící dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. Zastavěná plocha je zhruba 100 m2. Podle informací od majitelky oceňovaných nemovitých věcí se v domě nachází jeden byt se čtyřmi místnostmi, převážně v 2. NP a garáž v 1. NP. Tyto informace nebylo umožněno ověřit. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je valbového tvaru, krytinu tvoří osinkocementové desky, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, v 2. NP dřevěné, okna jsou dřevěná, vstupní dveře dřevěné, vnitřní omítky lze předpokládat štukované hladké, vnější fasádní omítky jsou břízolitové. Způsob vytápění domu nebyl zjištěn. Dům je napojen na rozvod elektrického proudu. Podle informací od majitelky domu je voda získávána z vlastní studny (během roku proměnlivá kvalita vody) a odkanalizování domu je do septiku. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu lze hodnotit jako podprůměrný. Nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady, ale střešní krytina, dřevěná okna a fasádní omítky vykazují zvýšené opotřebení. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor oceňovaného rodinného domu, je nutné předpokládat původní stav bez rekonstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno odhadem na 60%. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 115, k.ú. Severní, o výměře 127 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 64. Pozemek čís. parcely 275, k.ú. Severní, o výměře 804 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Na pozemku se nachází dvě vedlejší stavby tvořící příslušenství oceňovaného domu č.p. 64 jde o kolnu a pergolu. - 4 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 115 s rodinným domem č.p. 64 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 275, k.ú. Severní, osada Severní, obec Lobendava, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. února 2015 Slovy: Čtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 400.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 86 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 86, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 86, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 54/7144/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. února 2015-5 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 54/7144/2015 LV no.: 86 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 64 700 3 985 2 789 500 60,0 1 115 800 2 příslušenství 33 474 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 149 274 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 115 zastavěná plocha a nádvoří 127 80 10 160 2 275 trvalý travní porost 804 80 64 320 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 74 480 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 223 754 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Dům v obci Velký Šenov, ul. Brtnický 490 000,00 2-15 nestanoven 2278 100 227 800 262 200,00 0,80 nabídka RK *1), částečně podsklepený RD s dvěma nadzemními podlažími, 392 000 obdobný stavebnětechnický stav jako u domu oceňovaného, velký pozemek 2 Rodinný dům v obci Lobendava - Severní 750 000,00 2-15 nestanoven 648 80 51 840 698 160,00 0,55 nabídka RK *2), RD s jedním nadzemním podlažím a podkrovím po 412 500 částečné rekonstrukci, vlastní zdroj vody, stejná lokalita 3 Rodinný dům v obci Lobendava - Severní 600 000,00 2-15 nestanoven 701 100 70 100 529 900,00 0,65 nabídka RK *3), RD s jedním nadzemním podlažím a půdním 390 000 prostorem,dispozice 4+1, obdobný stavebnětechnický stav, obdobný pozemek, stejná lokalita 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 2) nabídka realitní kanceláře EU-Grand REALITY 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,224 mil.kč nebyla stanovena 0,398 mil.kč 0,400 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 64 osada Severní, obec Lobendava okres Děčín, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace rodinný dům č.p. 64, osada Severní, obec Lobendava, okres Děčín, Ústecký kraj Příjezd k domu Příjezd k domu Pohled na dům č.p. 64 Pohled na dům č.p. 64 Pohled na dům č.p. 64 Pozemek čís. parcely 275