Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2712/57/2012 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 111 Adresa nemovitosti: Damnice 111 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Damnice, k.ú. Damnice, kód ČSÚ: 624 675, LV: 125 Ostatní stavby: Vedlejší stavba I, Vedlejší stavba II Pozemky: st. 213, 3287/2 Vlastník stavby: Petr Lacina, Damnice 111, 67178 Damnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Lacina, Damnice 111, 67178 Damnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 18421/11-17, 12.4.2012 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 18421/11-17, obj. ze dne 12.4.2012 OBVYKLÁ CENA Současný stav 920 000 Kč Datum místního šetření: 30.4.2012 Datum zpracování : 26.5.2012 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Nemovitost: Rodinný dům č. p. 111 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k. ú. Damnice STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1974 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 7+1 196 / 0 0 600 1 132 110 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 923 315 Kč 920 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 12.4.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Usnesení exekutorského úřadu ze dne 12.4.2012 Obec Damnice se nachází v okrese Znojmo, v Jihomoravském kraji. Obec Damnice má 330 obyvatel. Nachází se 4 km od Miroslavi, 26 km od Znojma, 17 km od Moravského Krumlova a 14 km - 2 -
Poloha nemovitosti od rakouských hranic. Je zde minimální síť obchodů a služeb. V obci je mateřská škola, obecní úřad, hřiště. Veřejná doprava autobusová. Obec je vybavena rozvodem vody, elektro NN a plynu. Nemovitost rodinného domu č. p. 111 se nachází v Damnicích, k. ú. Damnice. Jedná se levou polovinu dvojdomu. Rodinný dům je postaven v okrajové klidové část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost je napojena na elektro NN, plynovod a vodovod. Pěší dostupnost na zastávku autobusu. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o levou polovinu dvojdomu, rodinný dům č. p. 111. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový s poloviční valbou, střešní krytina z pálených tašek na laťování. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností vlýsky, PVC a textilní krytiny, podlahy ostatních místností z PVC a keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Ústřední vytápění s plynovým kotlem je mimo provoz, přípojka zemního plynu je odpojena. Elektroinstalace světelná a motorová, elektropřípojka je odpojena. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení umývadlo, vana a WC standardního provedení. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ÚT - nefunkční. Vnitřní obklady v koupelně, kuchyni a WC Vnější omítky břízolitové škrábané. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, prádelna, kotelna, uhelna a dva sklepy, které slouží jako sklady. V 1.N.P. se nachází vstupní zádveří, předsíň, schodiště, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, zadní vstup, obytná místnost. V 2. N.P. se nachází předsíň, schodiště, koupelna a tři obytné místnosti. Nad celým 2.N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření p. Petra Laciny byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1974. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byla prováděna nedostatečná údržba a opravy. V současné době je odpojena plynovodní přípojka, elektro přípojka NN. Není funkční ústřední vytápění a ohřev teplé vody. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba I za domem, vedlejší stavba II vlevo od rodinného domu a venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, žumpa a přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění Lokální na tuhá paliva - 3 -
17. Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody Elektrický bojler - nefunkční 21. Instalace plynu Zemní plyn - nefunkční 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně Kamna na tuhá paliva 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 213 a parc. č.3287/2 z LV č. 125 pro obec Damnice., k. ú. Damnice. Vlastníkem pozemků je Lacina Petr, Damnice 111, 671 78 Jiřice u Miroslavi. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 125 nacházejí v zóně 2 - zóna s s nízkým nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Damnice 895 250 000 279,33 0,80 223,46 Rovinatý pozemek, vlastní studna, inž. sítě v dosahu pozemku.samostatný bezproblémový příjezd. Božice 711 142 000 199,72 0,80 159,78 Rovinatý pozemek, inž. sítě na pozemku. Bezproblémový samostatný příjezd. Borotice 861 145 000 168,41 0,80 134,73 Rovinatý pozemek, ISna hranici pozemku. Samostatný příjezd. Pravice 636 95 400 150,00 0,80 120,00 Rovinatý pozemek, IS na hranici pozemku. Samostatný bezproblémový příjezd. Božice 889 199 000 223,85 0,80 179,08 Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku.samostatný příjezd. Bohutice 1 133 250 000 220,65 0,80 176,52 Rovinatý pozemek, inženýrské sítě na hranici pozemku, samostatný bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 165,60 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Damnicích a nejbližším okolí. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Damnicích a okolí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 213 134 166 22 244 zahrada 3287/2 466 166 77 356 Celková výměra pozemků 600 Hodnota pozemků celkem 99 600-4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 99,34*2,30 = 228,48 m 3 1.N.P. 110,00*2,83 = 311,30 m 3 2.N.P. 110,00*2,85 = 313,50 m 3 Krov 110,00*0,40+110,00*4,08/2 = 268,40 m 3 balkón 2,60*4,10*1,00 = 10,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 132,34 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 319 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 132,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 786 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 287 000 Stáří roků 38 Další životnost roků 62 Opotřebení % 38,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 658 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní 213 96,00 m3 980 Kč/m3 94 080 Kč 85 % 14 112 Kč Vedlejší stavba Zděná,přízemní 213 66,00 m3 850 Kč/m3 56 100 Kč 85 % 8 415 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 22 527 Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity nabídkové ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2012. jedná se o rodinné domy podobné velikosti, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. - 5 -
Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.P.P. 99,34 m 2 48,73 m 2 Sklep 8,80 m 2 1,00 8,80 m 2 předsíň 15,98 m 2 1,00 15,98 m 2 prádelna 9,75 m 2 1,00 9,75 m 2 kotelna 5,68 m 2 1,00 5,68 m 2 uhelna 8,53 m 2 1,00 8,53 m 2 sklep m 2 1,00 0,00 m 2 1.N.P. 110,00 m 2 79,28 m 2 Obývací pokoj 24,84 m 2 1,00 24,84 m 2 Kuchyně 11,37 m 2 1,00 11,37 m 2 zadní vstup 3,42 m 2 1,00 3,42 m 2 Předsíň 7,17 m 2 1,00 7,17 m 2 obytná místnost 15,83 m 2 1,00 15,83 m 2 schodiště 9,08 m 2 1,00 9,08 m 2 Koupelna 4,81 m 2 1,00 4,81 m 2 zádveří 2,76 m 2 1,00 2,76 m 2 2.N.P. 110,00 m 2 68,45 m 2 předsíň 11,08 m 2 1,00 11,08 m 2 obytná místnost 21,80 m 2 1,00 21,80 m 2 obytná místnost 15,48 m 2 1,00 15,48 m 2 koupelna 4,86 m 2 1,00 4,86 m 2 obytná místnost 15,23 m 2 1,00 15,23 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena - 6 - Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hrušovany 216,00 3 844 1 200 000 5 556 0,80 4 445 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Borotice 180,00 1 766 1 299 000 7 217 0,80 5 774 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Oleksovice 85,00 1 730 489 000 5 753 0,80 4 602 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Hrušovany 110,00 676 799 000 7 264 0,80 5 811 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek svažitý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Čejkovice 220,00 1 749 1 649 000 7 495 0,80 5 996 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
Bohutice 85,00 542 640 000 7 529 0,80 6 023 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální plynové. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 196,45 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 111 v Damnicích, k. ú. Damnice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 445 Kč/m 2 do 6 023 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 4 700 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt s příslušenstvím - Opotřebení a dobrý stavebně technický stav stavby - Poloha objektu v Damnicích v okrajové části - Využitelnost v domě jsou odpojeny přípojky elektro a zemního plynu, není funkční ÚT a ohřev teplé vody - Velikost pozemků pozemky mají celkovou výměru 600 m 2. Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 400 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 4 700 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 196,45 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 196,45 m 2 x 4 700 Kč/m 2 = 923 315 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 111 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k. ú. Damnice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 923 315 Kč, po zaokrouhlení 920 000 Kč slovy: devětsetdvacettisíc Kč - 7 -
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 125 Vlastnický podíl o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 111 a pozemků parc. č. st. 213 a parc. č. 3287/2 v Damnicích, k.ú. Damnice z LV č. 125, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.4.2012: 920 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 125 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a pozemků LV č. 125 Vlastnický podíl o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 111 a pozemků parc. č. st. 213 a parc. č. 3287 v Damnicích, k.ú. Damnice z LV č. 125, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.4.2012: 920 000 Kč slovy: devětsetdvacettisíc Kč - 8 -
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 12.4.2012 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 26.5.2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2712/57/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2712/57/2012. - 9 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň v 1.N.P. Koupelna s WC v 1.N.P. Obývací pokoj v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Ložnice v 2.N.P. Předsíň v 1.N.P. - 10 -
Pokoj v 2.N.P. Zadní vstup v 1.N.P. Pohled severrní z komunikace Vedlejší stavba II - pohled jižní Vedlejší stavba I pohled severní Celkový pohled na dvojdomek č.p.111,112-11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Mapa oblasti - 15 -