- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1682/2011 O ceně obvyklé na rekreační chatě E 58 v osadě Dědek s příslušenstvím a pozemky č.par. 113 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 206/20 zahrada v obci Neratov - Dědek, okres Pardubice kat. území Neratov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám. 31 326 00 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Pardubice 16 EXE 25822/2010-10 064 EX- 781/10-46 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 17.10.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 20.10.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé na rekreační chtě E 58 v osadě Dědek s pozemky a příslušenství v obci Neratov, okres Pardubice, kraj Pardudický. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata Adresa nemovitosti: Dědek E 58 533 41 Neratov Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Neratov Katastrální území: Neratov Počet obyvatel: 126 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.10.2011 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 91 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě a z vlastních zdrojů - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jaromíra Peškeho, Exekutorský úřad Plzeň - sever, o ustanovení znalce pro vypracování znaleckého posudku k ocenění rekreační chyty č.e. 58 s příslušenstvím a pozemky č.par. 113 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 206/20 zahrady obci Neratov - Dědek. 5. Vlastnické a evidenční údaje Hudec Roman, Husova 1117, Pardubice I, Bílé Předměstí, 530 03 Pardubice 3 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den ohledání byla nemovitost nepřístupná, informace o stáří a vnitřním vybavení jsem získal od sousedů užívajících sousední nemovitosti..
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v obci Neratov osada Dědek, která je vzdálená cca 1,5 km od Lázní Bohdaneč. Při příjezdu do osady - Dědek na jejím začátku odbočit doprava a po cca 500 v zástavbě rodinných domů a rekreačních chat odbočit na polní cestu doleva na jejím konci je po pravé straně rohová zahrada s nemovitostí. Rekreační chata byla stavebně dokončena cca před 45 lety, je podsklepená zděná s jedním nadzemním podlažím montovaná stavba a sedlovou střechou bez možnosti využití podkroví. Objekt je obydlen a užíván, ale bez údržby. Technické provedení: podsklepení je zděné bez izolace proti zemní vlhkosti se stropem hurdisky s přebetonávkou, první nadzemní podlaží je montovaná stavba z panelů (sololit, izolace a venkovní azbestocementové desky). Střecha sedlová konstrukční výška neumožňuje podkroví, sbíjený krov, krytina vlnitý eternit, klempířské prvky pozink s nátěrem. Okna jsou jednoduchá, omítky nátěr, rozvody elektřiny, vody a odpady po povrchu, krytiny podlah PVC. Dispozice: v suterénu je sklep v I.NP: veranda, kuchyně, pokoj a WC Objekt je připojen na elektřinu 220V, voda z vlastní studny na pozemku, topení lokální na tuhá paliva, odpad do žumpy. Na pozemku je studna, porosty přestárlé,pozemek je oplocen s vraty a vrátky. Technický stav je velmi špatný s nutností velké investice do rekonstrukce nemovitosti. O danou lokalitu je velký zájem pro rekreační účely( rozsáhlé lesy a rybníky) ale i k trvalému bydlení vzhledem k dobré dostupnosti Lázní Bohdaneč ale i Pardubic. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rekreační chata b) Studny b 1 ) Studna c) Pozemky c 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rekreační chata - 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Pardubický kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 949,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 48,50 m 2 2,25 m I.NP: 48,50 m 2 2,35 m zastřešení: 48,50 m 2 0,35 m Obestavěný prostor: sklep: (48,5)*(2,25) = 109,13 m 3 I.NP: (48,5)*(2,35) = 113,97 m 3 zastřešení: (48,5)*(0,35) = 16,98 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 240,08 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy III typ H 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty III 0,00
- 5-8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,326 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha III 0,02 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,326 * 0,940 * 0,950 = 0,291 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 949,- Kč/m 3 * 0,291 = 858,16 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 858,16 Kč/m 3 * 240,08 m 3 = 206 027,05 Kč Rekreační chata - zjištěná cena = 206 027,05 Kč
- 6 - b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,50 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 4,50 m * 1 950,- Kč/m + 8 775,- Kč Základní cena celkem = 8 775,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3830 Plná cena = 23 952,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,000 % - 10 778,62 Kč Studna - zjištěná cena = 13 173,86 Kč
- 7 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 113 49,00 35,00 1 715,- Součet 1 715,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -8 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -20 % - 343,- Mezisoučet 1 372,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 4 115,63 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 206/20 404,00 35,00 14 140,- Součet 14 140,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -8 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -20 % - 2 828,- Mezisoučet 11 312,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 13 573,16 Pozemky - zjištěná cena = 17 688,79 Kč
- 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chata = 206 027,05 Kč b) Studna = 13 173,86 Kč c) Pozemky = 17 688,79 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 236 890,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Prodej rekreační chaty v obci Černá u Lázní Bohdaneč, jde o zděnou chatu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Užitná plocha 60m 2 a výměra zahrady je 415 m 2. Je připojena na elektřinu 220/380V, voda z vlastní studny, odpad do žumpy, topení lokální, zavedena voda do nemovitosti s ohřevem vody bojler. Dispozice: předsíň, pokoj, kuchyně, WC se sprchovým koutem a v podkroví dvě ložnice. Nemovitost užívána s pravidelnou údržbou. Nabídková cena... 795 000,-Kč 2. Prodaná rekreační chata v obci Nerad, jde o zděnou chatu ze zastavěnou plochou 98m 2 a s pozemkem zahrady 1 793m 2. Jde o jednopodlažní nemovitost připojenou na elektřinu, voda z vlastní studny zavedena, odpad do žumpy, topení lokální na tuhá paliva. V přízemí je chodba, kuchyně, WC, koupelna a tři pokoje, podkroví stavebně neupraveno s možností půdní vestavby. Prodán za cenu.. 950 000,-Kč 3. Prodána rekreační chata v Neratově - Dědek, jde o dřevěnou montovanou chatu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím. Zastavěná plocha 55m 2, výměra zahrady 560m 2. Objekt je připojen na elektřinu 220V, voda z vlastního vrtu, odpad do žumpy. Dispozičně veranda, pokoj, kuchyně, WC se sprchou. Technický stav odpovídá stáří s pravidelnou údržbou. Prodán za cenu... 235 000,-Kč Při porovnání s nabízenými a prodanými rekreačními chatami v obci Neratov - Dědek a nejbližším okolí a při porovnání polohy - blízkost Pardubic( zájem o tuto lokalitu), technického stavu, který je velmi špatný s nutností velké investice do rekonstrukce. Lze cenu obvyklou (tržní) pro rekreační chatu E 58 s příslušenstvím a pozemky č.par. 113 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 206/20 zahrady v místě a čase stanovit na částku... 185 000,-Kč
- 9 - Cena nákladová ( vyhlášková)...236 890,-Kč Cena obvyklá ( tržní) v místě a čase... 185 000,-Kč Ve Vejprnicích, 20.10.2011 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1682/2011 znaleckého deníku.