Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3192/79/2015 6 NEMOVITOST: Rodinný dům - bez nebytových prostor Adresa nemovitosti: Letošov 116, 68333 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Nesovice, k.ú. Letošov, kód k.ú. 703737, LV 288 Ostatní stavby: Vedlejší stavba, Garáž Pozemky: st. 161/1, 996/13 Vlastník stavby: Monika Machálková, Nesovice 116, 68333 Nesovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Monika Machálková, Nesovice 116, 68333 Nesovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 13726/14, obj. ze dne 9.3.2015 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 13726/14, obj. ze dne 9.3.2015 Datum místního šetření: 3.4.2015 Datum zpracování : 7.4.2015 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1947 rekonstrukce v r. 1968 Rekonstrukce: celková SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum Letošova - zástavba RD Počet obyvatel: 1 105 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva, zemní plyn Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1 107 / 0 0 1 164 664 115 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Nesovice, která nachází v okrese Vyškov, v Jihomoravském kraji. Obec Nesovice se nachází 17 km jihovýchodně od Vyškova a 7 km východně od města Bučovice. Obec Nesovice trvale obývá asi 1105 obyvatel. Je zde základní škola nižšího stupně a mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, pošta, ordinace praktického lékaře a zubaře. Je zde základní síť obchodů a služeb. V obci je proveden veřejný vodovod, veřejná kanalizace s ČOV a veřejný plynovod. Dopravní spojení autobusové a železniční. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům byl zpřístupněn, místního šetření se zúčastnila paní Monika Machálková, která podala znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je řadový krajní rodinný dům č. p. 116 v Nesovicích, místní část Letošov. Rodinný dům má částečné podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a je bez podkroví. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm a více, základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová zdvojená, dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z PVC, keramické dlažby a broušeného teraca. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva, 1 ks kotel na zemní plyn s ohřevem teplé vody.. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody a vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod je splachovací. Příprava teplé vody v plynovém kotli ÚT. Sporák v kuchyni je elektrický. Vnitřní - 2 -
omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází kotelna a sklep. V 1.N.P.se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, šatna, koupelna, WC s předsíní, spíž.. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření p. Machálkové byla původní stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1947. V roce 1968 byla provedena úplná rekonstrukce rodinného domu. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba, která je přistavěna k rodinnému domu, samostatná garáž a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, venkovní vstupní schody. Je odpojen zemní plyn. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1947 Dílčí rekonstrukce Celková rekonstrukce v r. 1968 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 288 Kraj: CZ064 Jihomoravský Okres: CZ0646 Vyškov Obec: 593419 Nesovice Katastrální území: 703737 Letošov Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: Monika Machálková Nesovice 116, 68333 Nesovice 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Letošov č.p. 116 na pozemku p.č. st. 161/1 ANO Pozemky st. 161/1 Stavební parcela Parcela KN 360 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 996/13 Pozemková parcela Parcela KN 804 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 30,34 m 2 9,69 m 2 1.N.P. 115,03 m 2 87,87 m 2-3 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 30,34*2,20 = 66,75 m 3 1.N.P. 115,03*2,90 = 333,59 m 3 Krov 10,00*10,40*0,50+10,00*10,40*3,88/2+3,53*1,60/2*3,42 = 263,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 663,75 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové Krov sedlový Pálené tašky pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové škrabané Chybí běžné keramické obklady Chybí hladké plné dveře plastová zdvojená a dřevěná zdvojená vlýsky keramická dlažba ústřední topení na tuhá paliva a na zemní plyn světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn odpojený plynoměr plastové potrubí Elektrický sporák umyvadlo, vana, WC Splachovací rozvod antén Zastavěná plocha [m 2 ] 115 Obestavěný prostor [m 3 ] 663,75 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 787 763 Stáří roků 68 Další životnost roků 62 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 115 105 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Přízemní, zděná, plochá 161/1 58,00 m3 1 250 Kč/m3 72 500 Kč 70 % 21 750 Kč střecha Garáž přízemní, zděná, pultová 161/1 94,00 m3 1 350 Kč/m3 126 900 Kč 30 % 88 830 Kč střecha Věcná hodnota ostatních staveb celkem 110 580 Kč - 4 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č.st. 161/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 360 m 2 a parc. č. 996/13 zahrada o výměře 804 m 2 z LV č. 288 pro obec Nesovice, k. ú. Letošov. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Monika Machálková, Letošov č. p.116, 683 33 Nesovice. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 161/1 je postavený rodinný dům č. p. 116. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 288 nacházejí v zóně 2 - zóna s nízkým povodně. nebezpečím výskytu Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Nesovice 1 375 650 000 472,73 0,80 378,18 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bučovice - Vícemilice 1 157 650 000 561,80 0,80 449,44 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Nemotice 1 641 325 000 198,05 0,80 158,44 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Kojátky - Šardičky 1 793 299 000 166,76 0,80 133,41 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bučovice 1 167 326 760 280,00 0,80 224,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bučovice - Černčín 1 538 495 000 321,85 0,80 257,48 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd Průměrná jednotková cena 266,83 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 161/1 360 550 1 / 1 96 120 zahrada 996/13 804 550 1 / 1 214 668 Celková výměra pozemků: 1 164 Hodnota pozemků celkem: 310 788 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 116 v Nesovicích, místní část Letošov porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Nesovicích a nejbližším okolí. - 5 -
Pro porovnání oceňovaného rodinného domu č. p. 116 byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1.čtvrtletí 2015. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. sklep 5,44 m 2 0,50 2,72m 2 kotelna 13,95 m 2 0,50 6,97m 2 1.P.P. - celkem 19,39 m 2 9,69 m 2 1.N.P. kuchyň 16,65 m 2 1,00 16,65m 2 zádveří 8,63 m 2 1,00 8,63m 2 předsíň 4,59 m 2 1,00 4,59m 2 šatna 6,83 m 2 1,00 6,83m 2 WC 3,23 m 2 1,00 3,23m 2 spíž 3,14 m 2 1,00 3,14m 2 koupelna 3,93 m 2 1,00 3,93m 2 pokoj 20,25 m 2 1,00 20,25m 2 pokoj 20,61 m 2 1,00 20,61m 2 1.N.P. - celkem 87,87 m 2 87,87 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Brankovice 100,00 1 572 4+1 950 000 9 500 0,80 7 600 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Dobročkovice 80,00 1 648 2+1 990 000 12 375 0,80 9 900 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Milonice 150,00 4 718 4+1 1 700 000 11 333 0,80 9 066 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. - 6 -
Chvalkovice 80,00 381 2+1 845 000 10 563 0,80 8 450 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Nesovice 160,00 1 173 4+1 1 898 000 11 863 0,80 9 490 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Nesovice - Letošov 155,00 1 736 4+1 1 499 000 9 671 0,80 7 737 Rodinný dům, Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 116 v Nesovicích, k. ú. Letošov s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 737 Kč/m 2 do 9 900 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 8 700 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Dobrý stavebně technický stav - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru místní části Letošova se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Oprávnění z věcného břemene Staněk Ladislav a Staňková Růžena zemřeli, věcná břemena nejsou v katastru nemovitostí zrušena - Je odpojena přípojka zemního plynu - Je nefunkční ústřední vytápění a ohřev vody Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 8 700 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. - 7 -
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 116 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 8 700 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 97,56 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 97,56 m 2 x 8 700 Kč/m 2 = 848 772 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 v Nesovicích, k. ú. Letošov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 848 772 Kč, po zaokrouhlení 850 000 Kč slovy: osmsetpadesáttisíc Kč Závěr LV č. 288 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 v Nesovicích, k ú. Letošov, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 850 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 288 - nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena oprávnění z věcného břemene užívání p. Ladislav Staněk a p. Růžena Staňková zemřeli, věcné břemeno zaniklo, není vymazáno v katastru nemovitostí. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - 8 -
LV č. 288 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 116 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 161/1 a parc. č. 996/13 z LV č. 288 v Nesovicích, k ú. Letošov, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 850 000 Kč slovy: osmsetpadesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 288 ze dne 9.3.2015 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 7.4.2015 Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3192/79/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3192/79/2015. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna WC Obývací pokoj Sklep Kotelna na tuhá paliva - 15 -
Vedlejší stavba Pohled severní Pohled jihovýchodní z komunikace Pohled jihozápadní Pohled severovýchodní Pozemek parc. č. 996/13-16 -
Mapa oblasti. - 17 -