ZNALECKÝ POSUDEK č. 1-5534-2013 O ceně ideálního podílu 5357/10000 na domě č.p. 247 v Litvínovské ulici v Lomu, okres Most. Č.j. 025 Ex 2274/08-22 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 160 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny ideálního podílu na domě pro jeho prodej v dražbě. Exekuční příkaz Č.j. 025 Ex 2274/08-22. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Maťák Karlova 835 440 01 Louny telefon: 777 664 609 e-mail: matakm@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 5 vyhotoveních. V Lounech 6.1.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1/ Ocenit ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 5357/10000 na domě č.p. 247 v Lomu. 2/ Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené a to obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Ideální podíl 5357/10000 na domě č.p. 247 v Litvínovské ulici v Lomu u Mostu, okres Most. Adresa předmětu ocenění: Litvínovská 247 435 11 Lom Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Lom Katastrální území: Lom u Mostu Počet obyvatel: 3 871 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 56,2856 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 56,29 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.5.2012 za přítomnosti povinné a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1/ Usnesení Soudního exekutora o ustanovení znalce. 2/ Výpis z katastru nemovitostí LV 1466 ze dne 4.3.2012. 3/ Informace o pozemku. 4/ Kopie katastrální mapy. 5/ Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 6/ Cenové předpisy platné ke dni ocenění. 7/ Vlastní databáze realizovaných prodejů. 8/ Informace získané v realitní kanceláři. 9/ Informace získané v realitní inzerci. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastník pozemku: paní Eva Bartošová, Litvínovská 247/10, 435 11 Lom, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5357 / 10000 pan Václav Kubelka, Litvínovská 247/10, 435 11 Lom, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1742 / 10000 paní Kristina Kubelková, Litvínovská 247/10, 435 11 Lom, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2901 / 10000 Město Lom, nám. Republiky 13/5, 435 11 Lom, vlastnictví: výhradní - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla předložena a není dostupná žádná další dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o krajní řadový bytový dům který stojí v mírně svažitém terénu v severozápadní části Lomu u silnice I. třídy vedoucí do Litvínova na pozemku ve vlastnictví jiného subjektu. V domě jsou čtyři bytové jednotky. Oceňovaný podíl na domě odpovídá dvěma bytovým jednotkám ve druhém nadzemním podlaží z nichž jedna o velikosti 2+1 byla zpřístupněna. Zpřístupněná bytová jednotka má podlahovou plochu 78,4 m 2. Nemovitost se skládá z ceny vlastního rodinného domu, chlévků, kolny a z venkovních úprav. Chlévky a kolna, do kterých nebyl umožněn přístup, jsou ve velmi špatném stavebním stavu a nemají žádný vliv na cenu nemovitosti. Z tohoto důvodu a z důvodu, že není jasný jejich vlastník nebudou předmětem tohoto ocenění. Administrativní cena se bude zjištěna dle cenových předpisů platných ke dni ocenění kterými je zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Obvyklá cena bude zjištěna dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle informací získaných v realitní kanceláři a podle informací získaných na realitním serveru Sreality. Na nemovitosti neváznou žádná známá věcná břemena. Na oceňovaném podílu vázne několik exekučních příkazů a nařízení exekucí. Při prohlídce nemovitosti byl umožněn přístup pouze do bytu v užívání povinné (cca čtvrtiny domu) a do společných částí domu. Stav a vybavení ostatních prostor je oceněn dle informací získaných od povinné. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1a) Dům. 1b) Venkovní úpravy. B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 3 -
1. Ocenění staveb 1a) Dům. Popis: Jedná se o krajní řadovou podsklepenou stavbu domu se dvěma nadzemními podlažími ve které jsou čtyři bytové jednotky. Stavby je bytovým domem. Při prohlídce nemovitosti byl umožněn přístup pouze do jednoho ze dvou bytů ve druhém nadzemním podlaží, které celé odpovídá oceňovanému podílu na domě a do společných prostor domu. Druhý byt v tomto podlaží je pravděpodobně neobyvatelný a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Ve sklepě jsou podlahy převážně betonové monolitické, stěny kamenné tl. 75 cm, omítky vápenné hladké silně poškozené zemní vlhkostí, okna jednoduchá, dveře rámové náplňové, schodiště betonové monolitické, stropy klenuté. Obě nadzemní podlaží slouží výhradně k bydlení. Podlahy jsou převážně prkenné převážně pokryté linoleem, okna zdvojená, dveře hladké, topení sporákem na tuhá paliva a nefunkční zbytky ústředního topení, el. 220 V, v kuchyni keramický obklad u sporáku na tuhá paliva, digestoř, rozvody teplé a studené vody, koupelna s WC je bez keramických obkladů stěn a vany, rozvody teplé a studené vody, ohřev vody el. boilerem, stropy s rovnými podhledy. V domě je betonové monolitické schodiště. Krov je sedlový, krytina plechová, bleskosvod, oplechování úplné z pozink. plechu, fasáda částečně chybí, částečně zničená vápenná hladká a částečně vápenná hladká s reklamními panely. Stáří domu není známé, odhaduji je na 90 let, další předpokládaná životnost je 20 let. Z hlediska stavebního stavu se jedná o stavbu bez viditelných závažných statických nedostatků která vyžaduje provedení rozsáhlé rekonstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. PP. 16*12,2+3,79*2,42 = 204,37 I. NP. 16*12,2 = 195,20 II. NP. 16*12,2 = 195,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I. PP. 204,37 m2 2,77 m 566,10 I. NP. 195,20 m2 3,57 m 696,86 II. NP. 195,20 m2 3,40 m 663,68 Součet 594,77 1 926,64 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 926,64 / 594,77 = 3,24 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 594,77 / 3 = 198,26 m 2-4 -
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] dům 16*12,2*10,2+16*12,2*4,5*0,5+3,79*2,42*2,75 = 2 455,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor dům NP 2 455,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 455,46 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 6,00 100 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 65 1,00 2,02 8. Úprava vnějších povrchů C 3,10 35 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické P 2,10 100 0,46 0,97 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 75 1,00 2,33 14. Povrchy podlah P 3,10 25 0,46 0,36 15. Vytápění P 4,70 100 0,46 2,16 16. Elektroinstalace P 5,20 100 0,46 2,39 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,10 75 1,00 1,58 21. Ohřev teplé vody C 2,10 25 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní S 1,80 50 1,00 0,90 22. Vybavení kuchyní P 1,80 50 0,46 0,41 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní P 5,60 100 0,46 2,58 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,06 Upravený obj. podíl - 5 -
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9533 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,9481 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,8306 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,7080 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 286,63 Plná cena: 2 455,46 m 3 * 2 286,63 Kč/m 3 = 5 614 728,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 110 = 81,818 % - 4 593 858,56 Kč = 1 020 869,94 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 357 / 10 000 Dům. - zjištěná cena = 546 880,03 Kč 1b) Venkovní úpravy. Popis: U domu se nacházejí tyto venkovní úpravy: ploty, vrata, ohradní zdi, zpevněná plocha a přípojky. Venkovní úpravy budou, v souladu s platnými cenových předpisy, oceněny zjednodušeným způsobem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,50 % Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Dům. 546 880,03 Celkem: 546 880,03 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 546 880,03 * 0,0250 Venkovní úpravy. - zjištěná cena = 13 672,-Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1a) Dům. 546 880,- Kč 1b) Venkovní úpravy. 13 672,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 560 552,- Kč Celkem 560 552,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 560 552,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 560 550,- Kč slovy: Pětsetšedesáttisícpětsetpadesát Kč Tato cena je cenou ideálního podílu 5357/10000 na domě č.p. 247 v Lomu, který odpovídá dvěma bytovým jednotkám ve druhém nadzemním podlaží oceňovaného domu a není cenou obvyklou. Obvyklá cena. Obvyklá cena bude odhadnuta pomocí srovnávací metody. Ke srovnání jsou vybrány nemovitosti uvedené na realitním serveru Sreality. Porovnány budou tyto srovnatelné nemovitosti: 1/ Vnitřní řadový nepodsklepený dům se dvěma nadzemními podlažími v Lomu. V přízemí jsou obchodní prostory, ve druhém nadzemním podlaží byt 5+1. Zastavěná plocha je 114 m 2, plocha pozemku 256 m2. Dům je v dobrém stavebním stavu. Nabízen je cca dva měsíce za částku 850 000,- Kč. Číslo zakázky je 000134. 2/ Krajní řadový podsklepený dům se dvěma nadzemními podlažími stojící cca 150 m od oceňované stavby. V přízemí jsou obchodní prostory, ve druhém nadzemním podlaží jsou dva byty. Zastavěná plocha domu je 250 m 2, plocha pozemku 750 m2. Dům je před celkovou rekonstrukcí ze které byla provedena pouze nová střešní krytina. Nabízen je již delší dobu za částku 850 000,- Kč. Číslo zakázky je 1870. - 7 -
3/ Vnitřní řadový podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími s jednou bytovou jednotkou 5+1. Zastavěná plocha domu je 110 m 2, celková plocha pozemku 353 m 2. Dům je v započaté rekonstrukci kterou je nutné dokončit. Nabízen je cca půl roku za částku 1 590 000,- Kč. Číslo zakázky je 372978. Dle vyhodnocení výše uvedených podkladů odhaduji, že se obvyklá cena ideálního podílu 5357/10000 na oceňované nemovitosti pohybuje kolem částky 520 000,- Kč. V odhadu je zohledněna skutečnost, že se jedná o stavbu na pozemku ve vlastnictví jiného subjektu o podíl na stavbě a o lokalitu v níž stojí nemovitost i skutečnost, že nebyl umožněn přístup do celé nemovitosti. V Lounech 6.1.2013 Miroslav Maťák Karlova 835 440 01 Louny telefon: 777 664 609 e-mail: matakm@centrum.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 26.10.1989 č.j. SPR 3988/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1-5534-2013 znaleckého deníku. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Ustanovení znalce. 2 Fotodokumentace. 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1466 ze dne 4.3.2012. 4 Snímek katastrální mapy. 2 Informace o parcele. 1-8 -
Konec posudku - výroková část. Administrativní cena oceňovaného podílu 5357/10000 na oceňované nemovitosti činí celkem 560 550,- Kč. Znalcem bylo zjištěno: 1/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti váznou exekuční příkazy které dražbou zanikají. 2/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti neváznou žádná známá práva která dražbou nezanikají. Výsledná obvyklá cena oceňovaného podílu 5357/10000 na nemovitosti se pohybuje kolem částky 520 000,- Kč. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -