ZNALECKÝ POSUDEK č. 2867/23/2014 o ceně p.č. 1804 - zastavěné plochy a nádvoří, součástí je stavba: Bruntál, č.p. 755, rod. dům a p.č. 1805 - zahrada v obci Bruntál, k.ú. Bruntál - město a p.č. St. 628 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, jiná stavba a p.č. 416/7 - zahrada v obci Malá Morávka, k.ú. Malá Morávka, č.j.056 EX 8381/11 Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Bruntále 10.12.2014-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 8381/11-12 ze dne 13.10.2011a to zvlášť pro: - podíl id. 1/2 nemovitosti zapsané na LV 178, Bruntál - město - nemovitosti zapsané na LV 121, k.ú. Malá Morávka 2. Základní informace 1.Rodinný dům, Rýmařovská 755/7, Bruntál/LV 178 Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Rýmařovská 755/7 792 01 Bruntál Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Bruntál Katastrální území: Bruntál-město Počet obyvatel: 16 925 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 665,00 Kč/m 2 2.P.č,. St. 628, součástí je stavba bez čp/če a p.č 416/7/LV 121 Název předmětu ocenění: P.č. St. 628 se stavbou bez čp/če a p.č. 416/7 v obci i k.ú. Malá Morávka Adresa předmětu ocenění: 793 31 Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Malá Morávka Katastrální území: Malá Morávka Počet obyvatel: 679 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 150,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.12.2014 za přítomnosti paní Ivany Krejčí. - 3 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 056 EX 8381/11-77, ze dne 27.8.20154 - Exekuční příkaz, č.j. 056 EX 8381/11-12, ze dne 13.10.2011 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č.178, ze dne 27.8.2014 - Dtto, list vlastnictví č. 121, ze dne 27.8.2014 - Kopie katastrální mapy, mapový list č. BRUNTÁL 1-9/23, ze dne 27.8.2014 - Dtto, list vlastnictví č. BRUNTÁL 5-7/41, ze dne 27.8.2014 - Fotodokumentace - Mapa oblasti s polohou rodinného domu - Výměry a skutečnosti zjištěné na místě - Informace a údaje poskytnuté povinným - vlastníkem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje 1)Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 178 pro obec Bruntál, k.ú. Bruntál-město, zapsáni: Halušková Eva, tř. Obránců míru 1580/1, 792 01 Bruntál 545206/0416 1/4 Krejčí Ivana, Dolní 429/5, 795 01 Bruntál 706113/4850 1/2 Moresová Hana, Jesenická 462, 793 51 Břidličná 855203/5371 1/4 2)Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 121 pro obec Malá Morávka, k.ú. Malá Morávka, zapsána: Krejčí Ivana, Dolní 429/5, 792 01 Bruntál 706113/4850 6. Dokumentace a skutečnost Nemovitosti jsou užívány v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovité věci 1) Rodinný dům č.p.755 je samostatně stojící, zděný, má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepený. Rod. dům obsahuje dvě bytové jednotky vel. 2+1 s příslušenstvím. Při místním šetření byl zpřístupněn byt v přízemí - 1. NP, který užívá příslušník rodiny povinné. Popis vybavení se vztahuje k tomuto bytu umístěného přízemí - 1.NP. Prohlídka části rodinného domu byla provedena za účasti povinné Ivany Krejčí s tím, že jí nebylo umožněno pořízení fotodokumentace interiéru užívané části. 2) Jiná stavba bez čp/če je, pravděpodobně, dřevěné konstrukce. Je přízemní s podkrovím, pravděpodobně není podsklepená. Prohlídka jiné stavby byla provedena pouze zvenčí bez účasti povinné Ivany Krejčí. 8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům, Rýmařovská 755/7, Bruntál/LV 178 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 755-4 -
1.1.2. Garáž na p.č. 1804 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 1804 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1805 - zahrada P.č,. St. 628, součástí je stavba bez čp/če a p.č 416/7/LV 121 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba na p.č. St. 628 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 628 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 416 - zahrada - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Rodinný dům, Rýmařovská 755/7, Bruntál/LV 178 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá I 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00-6 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,100 Koeficient pp = I T * I P = 1,100 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům č.p. 755 Základové pasy jsou provedeny z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo je vyzděno v tl. 450 mm. Strop nad podzemím je železobetonový, v nadzemní části polospalný s rovným podhledem. Zastřešení je vázaným krovem valbové střechy. Krytina na krovu je z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vč. parapetů. Fasáda je vápenná štuková. Soklové zdivo je kamenné. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady jsou keramické. Schody dřevěné. Dveře rámové náplňové s dřevěnými zárubněmi. Okna dřevěná dvojitá, ven a dovnitř otvíravá. Podlahy obytných místností z bukových vlýsků. Podlahy ostatních místností jsou kryté PVC. Vytápění je ústřední plynové, v místnostech jsou instalovány ocelové otopné panely. Elektroinstalace je světelná a motorová, jištěná pojistkovými automaty. Bleskosvod je instalován. Rozvod teplé a studené vody je v pozinkovaném potrubí. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač vody. Instalace plynu je provedena. Odkanalizování je v plastovém potrubí. Kuchyň je vybavena kombinovaným sporákem a odsavačem par. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Bruntál Stáří stavby: 79 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 610,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podzemí (1.PP): 4,10*11,72 = 48,05 m 2 Přízemí (1.NP): 8,56*11,72+3,23*1,58 = 105,43 m 2 1.patro (1.NP: 8,56*11,72+3,23*1,58 = 105,43 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Podzemí (1.PP): 48,05 m 2 2,34 m Přízemí (1.NP): 105,43 m 2 3,09 m 1.patro (1.NP: 105,43 m 2 2,89 m Obestavěný prostor Spodní stavba: (4,10*11,72)*(2,34) = 112,44 m 3 Vrchní stavba: (8,56*11,72+3,23*1,58)*(3,09+2,89) = 630,45 m 3 Zastřešení: 8,56*11,72*4,02*0,5+3,23*1,58* 1,60*0,5 = 205,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 948,62 m 3-7 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,43 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 258,91 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,46 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 79 let: s = 1-0,005 * 79 = 0,605 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 13 * 0,605 = 0,672 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 610,- Kč/m 3 * 0,672 = 1 081,92 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 948,62 m 3 * 1 081,92 Kč/m 3 * 1,000 * 1,100= 1 128 964,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 128 964,05 Kč 1.1.2. Garáž na p.č. 1804-8 -
Základové pasy jsou z betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je zděné v tl. 300 mm. Strop keramický. Střecha plochá s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná štuková. Vnitřní omítky vápenné štukové. Vrata ocelová s plechovou výplní. Okna ze skleněných tvárnic. Podlaha betonová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 79 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 373,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí (1.NP): 13,82*4,18 = 57,77 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí (1.NP): 57,77 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Vrchní stavba se (13,82*4,18)*(2,90) = 167,53 m 3 zastřešením: Obestavěný prostor - celkem: = 167,53 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 79 let: s = 1-0,005 * 79 = 0,605 5 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 6 * 0,605 = 0,593 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100-9 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 373,- Kč/m 3 * 0,593 = 814,19 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 167,53 m 3 * 814,19 Kč/m 3 * 1,000 * 1,100= 150 041,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 150 041,38 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 1804 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1805 - zahrada P.č. 1804 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 322 m 2 je zastavěna rodinným domem č.p. 755, garáží a tvoří nádvoří. P.č. 1805 - zahrada o výměře 516 m 2 tvoří jednotný funkční celek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,100 = 1,100 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 665,- 1,100 731,50-10 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1804 322,00 731,50 235 543,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1805 516,00 731,50 377 454,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 612 997,- P.č. 1804 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1805 - zahrada - zjištěná cena = 612 997,- Kč P.č,. St. 628, součástí je stavba bez čp/če a p.č 416/7/LV 121 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce I 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá I 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby I -0,01-11 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 11 i = 2 1.2.1. Vedlejší stavba na p.č. St. 628 Základové pasy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou, pravděpodobně, dřevěné oboustranně obité. Stropy dřevěné. Střecha je sedlová s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Úprava venkovních i vnitřních povrchů je nátěrem. Dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Podlaha, pravděpodobně, prkenná. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ C Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Přízemí 6,00*4,00+1,10*2,00 = 26,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 26,20 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (6,00*4,00+1,10*2,00)*(2,50) = 65,50 m 3 Zastřešení 6,00*4,00*2,60*0,5 = 31,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor - 12 -
Vrchní stavba NP 65,50 m 3 Zastřešení Z 31,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 96,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny oboustranně obíjené N 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště dřevěné S 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna zdvojená N 100 11. Podlahy dřevěná N 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,40 100 1,00 6,40 2. Obvodové stěny N 30,30 100 1,54 46,66 3. Stropy S 19,40 100 1,00 19,40 4. Krov S 9,80 100 1,00 9,80 5. Krytina S 6,80 100 1,00 6,80 6. Klempířské práce S 1,80 100 1,00 1,80 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště S 3,70 100 1,00 3,70 9. Dveře S 2,90 100 1,00 2,90 10. Okna N 1,20 100 1,54 1,85 11. Podlahy N 8,00 100 1,54 12,32 12. Elektroinstalace S 4,80 100 1,00 4,80 Součet upravených objemových podílů 121,33 Koeficient vybavení K 4 : 1,2133 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,2133 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000-13 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 370,66 Plná cena: 96,70 m 3 * 2 370,66 Kč/m 3 = 229 242,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 114 621,41 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 118 060,05 Kč Vedlejší stavba na p.č. St. 628 - zjištěná cena = 118 060,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 628 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 416 - zahrada P.č. St. 628 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 21 m 2 je zastavěna jinou stavbou bez čp/če. P.č. 416/7 - zahrada tvoří funkční celek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1-14 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 150,79 1,030 155,31 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.628 21,00 155,31 3 261,51 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 416/7 379,00 155,31 58 862,49 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 62 124,- P.č. St. 628 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 416 - zahrada - zjištěná cena = 62 124,- Kč - 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Rodinný dům, Rýmařovská 755/7, Bruntál/LV 178 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 755 1 128 964,10 Kč 1.1.2. Garáž na p.č. 1804 150 041,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 279 005,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 1804 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 1805 - zahrada 612 997,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 612 997,- Kč Rodinný dům, Rýmařovská 755/7, Bruntál/LV 178 celkem 1 892 002,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: 946 001,30 Kč P.č,. St. 628, součástí je stavba bez čp/če a p.č 416/7/LV 121 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba na p.č. St. 628 118 060,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 118 060,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 628 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 416 - zahrada 62 124,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 62 124,- Kč P.č,. St. 628, součástí je stavba bez čp/če a p.č 416/7/LV 121 celkem 180 184,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 126 185,40 Kč - 16 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 126 180,- Kč slovy: Jedenmilionjednostodvacetšesttisícjednostoosmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé rodinného domu č.p. 755, LV 178, p.č. 1804 - zastavěné plochy a nádvoří a p.č. 1805 v obci Bruntál, k.ú. Bruntál-město, LV 178 V nedávno uplynulé době byl v Bruntále obchodován a v současné době jsou nabízeny prostřednictvím serveru www.sreality.cz v Bruntále uvedené rodinné domy podobné velikosti, podobného stavebně technického stavu a vybavení. Obvyklou cenu určuji na základě porovnání s níže uvedenými rodinnými domy, z vyhodnocení obchodované ceny a nabídkových cen. 1) Rodinný dům, Česká, Bruntál Rodinný dům je zděný, samostatně stojící se sedlovou střechou. Je přízemní s podkrovím, celý podsklepený. Je založen na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Obvodové zdivo je je vyzděno z plných cihel v tl. 450 mm. Stropy nad podzemím jsou železobetonové, v nadzemní části jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha sedlová krytá osinkocementovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, včetně oplechování parapetů. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda je vápenná štuková. Vnitřní obklady jsou keramické. Schody do podzemí betonové, do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Dveře dřevěné náplňové. Okna dřevěná dvojitá. Podlahy vlysové. Podlahy ostatních místností teracové. Vytápění je ústřední na tuhá paliva a elektrické. Elektroinstalace je světelná a motorová, jištěná pojistkovými automaty. Bleskosvod je instalován. Rozvod studené a teplé vody v pozinkovaném potrubí. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač vody. Kuchyně jsou vybaveny elektrickými sporáky. V koupelně v přízemí je vana a umyvadlo, v podkroví sprchový kout a umyvadlo. Rodinný dům je napojen na elektrické vedení NN, vodovod a kanalizaci. Rod. dům je možné napojit na plynovod. Zastavěná plocha. 120,62 m 2, obestavěný prostor 831 m 2, pozemek 894 m 2, užitná plocha 140,41 m 2. Kupní cena: Cena za 1 m 2 užitné plochy: 2 000 000,- Kč, 14 244,- Kč 2) Rodinný dům, Osvobození, Bruntál Rodinný dùm 4+1 v Bruntále. Dùm má novou støechu. Od veøejné komunikace ke vchodovým dveøím domu je položen nový chodník zámkovou dlažbou. Dùm je celý podsklepený, možnost vytápìní plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. V pøízemí domu jsou dvì obytné místnosti, kuchyò a WC. V patøe jsou dvì obytné místnosti a koupelna. Pùda. K domu je novì pøivedená kanalizace, možnost napojení. Užitná plocha 121 m 2, pozemek 1 043 m 2. - 17 -
Nabízená cena: 1 660 000,- Kè Upravená cena, vzhledem k aktualizované nabídce z 30.10.2014 je koef. 0,70: 1 660 000,- Kč * 0,70 = 1 162 000,- Kč Cena za 1 m 2 užitné plochy: 9 603,- Kč 3) Rodinný dùm ve Sterém Mìstì Rodinný dùm, vel. 4+1. Má novou støechu. Pøíslušenství domu tvoøí samostatná garáž, hospodáøská budova, døevník a pìkná rovinná slunná zahrada o celkové výmìøe 1137 m2. Zahrada disponuje vlastní studnou na užitkovou vodu, ovocnými stromy, keøi a okrasnými døevinami. Dùm je nepodsklepený, vytápìní zajiš uje kotel na tuhá paliva. V pøízemí domu jsou tøi obytné místnosti, kuchynì, koupelna, prostorná špižírna, veranda. V podkroví je jeden samostatný pokoj a prostorná pùda, která skýtá možnost zbudování pùdní vestavby. Dùm je napojen na obecní vodovod, elektøinu, odpad je sveden do septiku, plynová pøípojka je na hranici pozemku. Obèanská vybavenost je veškerá, mìsto Bruntál je vzdáleno necelý jeden kilometr od Starého Mìsta. Užitná plocha 130 m 2, pozemek 1137 m 2. Nabízená cena: 1 590 000,- Kè Upravená cena, vzhledem k aktualizované nabídce z 16.10.2014 je koef. 0,70: 1 590 000,- Kč * 0,70 = 1 113 000,- Kč Cena za 1 m 2 užitné plochy: 8 561,- Kč Při stanovení obvyklé ceny kladu vyšší váhu na srovnání oceňované nemovitosti se srovnávanými nemovitostmi, podpůrně pak ze zjištěné ceny podle platného oceňovacího předpisu s tím,že vycházím ze střední hodnoty t.j. 9 603, Kč/m2 při odhadované užitné ploše 198 m 2 tj.: 9 603,- Kč /m2 x 198 m 2 = 1 901 394,- Kč. Při stanovení ceny id. 1/2 nemovitosti zapsané na LV 178 pro k.ú. Bruntál - město: 1 901 394,.- Kč * 1/2 = 950 697,- Kč Obvyklá cena id. 1/2 podílu nemovitosti zapsané na LV 178 pro k.ú. Bruntál - město po zaokrouhlení na celé desetitisíce činí: 950 000,- Kč Obvyklá cen podílu id. 1/2 nemovitosti zapsané na LV 178, k.ú. Bruntál- město činí: 950 000,- Kč Stanovení ceny obvyklé St.628, součástí je stavba bez čp/če jiná stavba, stavba stojí na pozemku p.č. St. 628 a p.č 416/7. LV 121 v obci Malá Morávka, k.ú. Malá Morávka, LV 178. Oceňovaný pozemek, je podle platného územního plánu obce Malá Morávka plochou rekreační individuální. Jedná se o stabilizované území bez možnosti rozvoje nové výstavby kromě staveb - 18 -
doplňkových ke stavbám hlavním a kromě nezbytné technické vybavenosti s možností údržby. Při stanovení obvyklé ceny vycházím s podkladů vlastní databáze cen pozemků a databáze spolupracujících znalců, kde cena 1 m 2 pozemku pro rekreační v místě 400-500,- Kč. Vzhledem k tomu, že na pozemku se nachází stavba odhaduji cenu pozemku na 500, Kč. Obvyklá cena St.628, součástí je stavba bez čp/če jiná stavba, stavba stojí na pozemku p.č. St. 628 a p.č 416/7. LV 121 v obci Malá Morávka, k.ú. Malá Morávka, LV 178 činí: 400 m 2 x 500,- Kč/m 2 = 200 000,- Kè Celkem: 1 150 000,- Kè Obvyklá cena celkem - podílu id. 1/2 nemovitosti zapsané na LV 178, k.ú. Bruntál-město - nemovitosti zapsané na LV 121, k.ú. Malá Morávka: 1 150 000,- Kč. V Bruntále 10.12.2014 Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2867/23/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 92/2014. - 19 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 178 ze dne 27.8.2014 7 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 121 ze dne 27.8.2014 7 Kopie katastrální mapyk, mapový list č. BRUNTÁL 1-9/23, ze dne 27.8.2014 1 Kopie katastrální mapy, mapový list č. 5-7/41, ze dne 27.8.2014 1 Fotodokumentace nemovitosti 5 Mapa oblasti 1-20 -
Rodinný dům, Rýmařovská 755/7, Bruntál Pohled od severozápadu Pohled od severovýchodu Pohled od jihozápadu Pohled od jihu - 21 -
Jiná stavba bez čp/če na p.č. St. 628 v obci i k.ú. Malá Morávka Celkový pohled od jihovýchodu Celkový pohled od severozápadu Celkový pohled od jihozápadu Celkový pohled s přístupem od severozápadu Pohled od severozápadu Celkový pohled od jihovýchodu - 22 -
1. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům v Bruntále, České ulici Pohled Koupelna - 23 -
2. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům v Bruntále, Osvobození Pohled Koupelna - 24 -
3. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům ve Starém Městě Kopelna - 25 -