ZNALECKÝ POSUDEK č. 4673-41/2016 O ceně pozemku p.č.st.173, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.87 v obci Brantice, včetně příslušenství a pozemků p.č.713, orná půda, o velikosti 995 m 2, p.č.715, orná půda, o velikosti 731 m 2, p.č.717/1, zahrada, o velikosti 2742 m 2, p.č.717/2, zahrada, o velikosti 1321 m 2, p.č.717/3, zahrada, o velikosti 853 m 2 a p.č.717/4, zahrada, o velikosti 523 m 2, vše zapsáno na LV č.218 pro k.ú.brantice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.173, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 392 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.87 v obci Brantice, včetně příslušenství a pozemků p.č.713, orná půda, o velikosti 995 m 2, p.č.715, orná půda, o velikosti 731 m 2, p.č.717/1, zahrada, o velikosti 2742 m 2, p.č.717/2, zahrada, o velikosti 1321 m 2, p.č.717/3, zahrada, o velikosti 853 m 2 a p.č.717/4, zahrada, o velikosti 523 m 2, vše zapsáno na LV č.218 pro k.ú.brantice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Brantice 87 793 93 Brantice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Brantice Katastrální území: Brantice Počet obyvatel: 1 380 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) II 0,98-2 -
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 221,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.218 pro k.ú.brantice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 470225/472, Pan Roman Krzak, Vdovská 643/20, 71200 Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 470225/472, Pan Roman Krzak, Vdovská 643/20, 71200 Ostrava, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo s kamenem tl.přes 60 cm, mělké kamenné základy. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá a zdvojená, fasáda je vápenná, horší. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. V domě je byt dispozice 2+1, vybavení kuchyně je s linkou, plynový sporák na PB. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění v domě je lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je podstandardní. Dům je z 1895, v roce 2003 proběhla rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně a části podlah. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je do jímky. Je možnost napojení na plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 7 557,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 7 557,00) / 7 557,00 = 0,826 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-5 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00-6 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nadstandardní rozloha pozemků ve vfunkčním celku I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,939 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,855 * 1,000 * 0,939 = 0,803 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 182,55 0,803 146,59 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,826 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.173 392,00 146,59 57 463,28 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 713 995,00 146,59 145 857,05 4 odst. 1 orná půda 715 731,00 146,59 107 157,29 4 odst. 1 zahrada 717/1 2 742,00 146,59 401 949,78 4 odst. 1 zahrada 717/2 1 321,00 146,59 193 645,39 4 odst. 1 zahrada 717/3 853,00 146,59 125 041,27 4 odst. 1 zahrada 717/4 523,00 146,59 76 666,57 Stavební pozemky - celkem 7 557,00 m 2 1 107 780,63-7 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 121 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 524,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 109,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 109,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: = 532,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 532,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 109,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 109,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 121 let: s = 1-0,005 * 121 = 0,395 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,252 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00-9 -
stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nadstandardní rozloha pozemků ve vfunkčním celku I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,939 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 524,- Kč/m 3 * 0,252 = 384,05 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 532,00 m 3 * 384,05 Kč/m 3 * 0,855 * 0,939= 164 032,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 164 032,96 Kč - 10 -
Cena staveb celkem = 164 032,96 Kč Pozemky - celkem + 1 107 780,63 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 1 271 813,59 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 271 813,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 271 813,60 Kč Celkem 1 271 813,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 271 813,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 271 813,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 271 813,60 Kč Celkem 1 271 813,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 271 813,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 271 810,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesátjednatisícosmsetdeset Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 646.000,- Kč - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům v obci Radim u Brantic. Tato obec se nachází v dostupnosti 10 min. jízdy autem od města Krnova, v krásném a čistém prostředí, v bezprostřední blízkosti lesa, s možnostmi aktivního odpočinku ( kolo, procházky, plavání..)dům se nachází v centru obce. Svou dispozicí je vhodný také pro početnou rodinu. 5 pokojů, prostorný centrální obývací pokoj spojený s kuchyní, - 13 -
koupelna, velká chodba. Celková plocha 154 m² skýtá dostatek prostoru k realizaci vašich představ. Součástí je také kotelna a garáž. El. rozvody v mědi, voda plast, nová podlaha, střecha eternitová, původní kastlová okna. Užitná plocha: 154 m 2. Plocha pozemku: 617 m 2. Požadovaná cena 910.000,- Kč včetně provize pro RK a právních služeb. jednogenerační dům o velikosti 3+1 s verandou, Ochranov, Krnov - Pod Bezručovým vrchem.dům má vytápění na tuhá paliva i plynový kotel ( kotelna je v suterénu, v obývacím pokoji je krb. Okna dřevěná zdvojená, dveře, podlahy převážně betonové. Je zde zahrada, venkovní posezení. Nachází se v blízkosti lesa. Je obyvatelný, ale většinově je potřeba opravit. Rodinný dům má atypický tvar i celkové řešení. Je částečně podsklepený, s přízemím se sedlovou střechou, která je pouze na původní části. Novější přístavby jsou s plochou střechou. Plocha zastavěná: 98 m 2. Užitná plocha: 95 m 2. Plocha pozemku: 633 m 2. Požadovaná cena 1 069 000 Kč za nemovitost. - 14 -
V klidné části města Albrechticích se prodává zděná celoroční chata,která je umístěna do krásného a klidného prostředí. V přízemí se nachází obyvací pokoj s krbem kuchň.sprch.kout s WC. V druhém patře jsou 2 ložnice s dřev. obklady s prostorným balkonem, s krásným výhledem do přírody a města. Půdní prostory jsou k dispozici,popř. k rekonstrukci dle vlastních představ. V sklepních prostorách se nacházejí 2 mistnosti formou letního posezení v příjemném chládku i se spižírnou. Voda je k dispozici z vlastního vrtu na pozemku. Plocha zastavěná: 50 m 2. Užitná plocha: 100 m 2. Plocha podlahová: 100 m 2. Plocha pozemku: 408 m 2. Požadovaná cena 890 000 Kč za nemovitost. Prodej domu o dispozici 5+1, Zátor, okres Bruntál. V přízemí se nachází 3 pokoje, kuchyň a zrekonstruovaná koupelna. V 1NP jsou další 2 pokoje. K domu náleží zahrada o výměře 498 m2. Možnost dokoupit i další část zahrady. Připojení vody na veřejný vodovod na hranici pozemku. - 15 -
Plocha podlahová: 180 m 2. Plocha pozemku: 498 m 2. Požadovaná cena 1 000 000 Kč za nemovitost, včetně provize. Prodej rodinného domu po částečné rekonstrukci v obci Hošťálkovy. V I. NP domu je chodba s garáží, pokoj, WC, sprchový kout. Ve II. NP jsou čtyři pokoje, kuchyně, koupelna, spíž. Voda čerpána z řádu, odpady svedeny do kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva, střecha plochá - nová krytina. KV domě jsou nové plovoucí podlahy, plastová okna, kuch. linka. K domu náleží - 16 -
zahrada, na které je postaven skleník. Plocha podlahová: 140 m 2. Plocha pozemku: 987 m 2. Plocha zahrady: 987 m 2. Rok kolaudace: 1972. Požadovaná cena 1 390 000 Kč za nemovitost. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Tršicích 21.1.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4673-41/2016 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 218 ze dne 9.10.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-19 -
Fotodokumentace nemovitosti - 20 -
- 21 -
Mapa oblasti - 22 -
- 23 -
- 24 -