Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3061/90/2014 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka byt č. 633/12 Adresa nemovitosti: Kosmonautů 633 / 66, 734 01 Karviná Ráj Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj, kód k.ú. 663981, LV 5088 Ostatní stavby: Pozemky: 503/2 Vlastník jednotky: Anton Bednár, Kosmonautů 633/66, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Anton Bednár, Kosmonautů 633/66, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 675/10000 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j.180 Ex 8145/13, obj. ze dne 17.7.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu exekuce ve věci č. j.180 Ex 8145/13, obj. ze dne 17.7.2014 Datum místního šetření: 1.8.2014 Datum zpracování : 3.8.2014 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 633/12 s podílem 675/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 633 a pozemku parc. č. 503/2 v Karviné, k. ú. Ráj SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované panelové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 57 842 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 14/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 633/12 5. NP 2+1 43,59 2,71 2,22 48,51 46,05 675 / 10 000 7 818 Kč/m 2 NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Karviná, s počtem obyvatel 58 833. Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně hypermarketů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoká škola. Město Karviná je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava MHD, autobusová a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína. Byt č. 633/12 se nachází v bytovém domě č. p. 633 v obytné zóně na ulici Kosmonautů č. p. 633, č. o. 66 v Karviné, k. ú. Ráj, v klidové části města. Přístupnost po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu panelových bytových domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se nemovitost nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus - 2 -
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o bytovou jednotku č. 633/12, která je umístěna ve 5.N.P. panelového bytového domu č. p. 633/66 v Karviné, k. ú. Ráj. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC, obývací pokoj, ložnici a sklep mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou montované ze železobetonových panelů. Stropní konstrukce jsou ze železobetonových panelů s rovným podhledem. Podlahy v obytných místnostech vlýskové, podlahy v ostatních místnostech PVC. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod teplé a studené vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Sporák plynový s elektrickou troubou. Je instalován odsávač par. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 5 Počet bytový/nebytových jednotek: 14 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0803 Karviná Obec: 598917 Karviná Katastrální území: 663981 Ráj Ulice: Olbrachtova č.o.: 13 Vlastníci Podíl FO RČ: 660103/1745 Anton Bednár Kosmonautů 633/66, 73401 Karviná 1 / 1 Stavby na LV 4994 je součástí část obce Ráj Bytový dům č.p. 633 na pozemku p.č. 503/2 Jednotky na LV 5088 Číslo jednotky: 633/12 Spoluvlastnický podíl: 675 / 10 000 Byt Pozemky na LV 4994 503/2 Pozemková parcela Parcela KN 213 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí dřevěná plastová okna Vlýsková, PVC ústřední dálkové Světelná Bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Dálkový přívod vody sporák kombinovaný WC, vana Chybí rozvod antén, digestoř instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 49 Započitatelná plocha [m 2 ] 46,05 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 792 053 Stáří roků 51 Další životnost roků 49 Opotřebení % 51,00 Věcná hodnota (VH) Kč 388 106 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 503/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 213 m 2 z LV č. 4994 v obci Karviná, k. ú. Ráj. Spoluvlastnický podíl Antona Bednára, Kosmonautů 633/66, 734 01 Karviná činí 675/10 000 Podle Zprávy o nebezpečí výskytu povodně se pozemek nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 503/2 213 675 / 10 000 Celková výměra pozemků: 213-4 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 7,84 m 2 1,00 7,84 m 2 obývací pokoj byt 18,64 m 2 1,00 18,64 m 2 pokoj byt 14,02 m 2 1,00 14,02 m 2 koupelna byt 2,14 m 2 1,00 2,14 m 2 WC byt 0,95 m 2 1,00 0,95 m 2 lodžie byt 2,71 m 2 0,50 1,35 m 2 sklep byt 2,22 m 2 0,50 1,11 m 2 Celková podlahová plocha 48,51 m 2 46,05 m 2 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podob-ých nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Karviné Ráji. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů Bytový dům montovaný panelový typový 54,00 4.N.P. 2+1 515 000 9 537 0,700 6 676-5 -
Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Školaská. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Školská bytový dům montovaný panelový typový 56,00 2.N.P. 2+1 510 000 9 107 0,700 6 375 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Prameny. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Prameny Bytový dům panelový montovaný typový 55,00 4.N.P. 2+1 519 000 9 436 0,700 6 605 Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Kosmonautů. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Kosmonautů Bytový dům panelový montovaný typový 54,00 3.N.P. 2 + 1 500 000 9 259 0,700 6 481 Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj Bytový dům panelový montovaný typový 52,00 4.N.P. 2 + 1 480 000 9 231 0,700 6 462-6 -
Byt 2 + 1 Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Ráji, ul. Březová. Bytový dům je panelový montovaný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a PVC. Dveře jsou hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Karviná - Ráj, ul. Březová Bytový dům panelový montovaný typový 56,00 2.N.P. 2 + 1 510 000 9 107 0,700 6 375 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 633/12 z LV č. 5088 v Karviné, k. ú. Ráj s podílem 675/10000 na společných částech bytového domu č. p. 633 a pozemku parc. č. 503/2 z LV č. 4994 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 375 Kč/m 2 do 6 676 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 633/12 s podílem 675/10 000 na společných částech domu č. p. 633 a pozemk parc. č. 503/2 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 500 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru na ulici Kosmonautů v Karviné - Ráji Vybavení a velikost bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Příslušenství bytu sklep Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 500 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 633/12 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 6 500 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 46,05 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 46,05 m 2 x 6 500 Kč/m 2 = 299 325 Kč Obvyklá cena oceňované nemovitosti bytu č. 633/12 s podílem 675/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 633 a pozemku - 7 -
parc. č. 503/2 v Karviné, k. ú. Ráj stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 299 325 Kč, po zaokrouhlení slovy: třistatisíc Kč 300 000 Kč ZÁVĚR a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č. 159 Obvyklá cena bytu č. 633/12 ve výhradním vlastnictví z LV č. 5088 v Karviné, k. ú. Ráj a podílem 675/10000 na společných částech domu č. p. 633 a pozemku parc. 503/2 z LV č. 4994 v Karvin, k. ú. Ráj činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 300 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 5088 a č. 4994 Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaného bytu činí celkem Obvyklá cena bytu č. 633/12 ve výhradním vlastnictví z LV č. 5088 v Karviné, k. ú. Ráj a podílem 675/10000 na společných částech domu č. p. 633 a pozemku parc. 503/2 z LV č. 4994 v Karvin, k. ú. Ráj činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: slovy: třistatisíc Kč 300 000 Kč - 8 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5088 ze dne 17.7.2014 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4994 ze dne 17.7.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 3.8.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3061/90/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3061/90/2014. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Pokoj Obývací pokoj Koupelna WC Předsíň - 16 -
Vstup do bytu č. 12 Sklep Vstupní prostor bytového domu č.p. 633 Vstup do domu č.p. 633 Pohled severozápadní Pohled severovýchodní - 17 -
Mapa oblasti - 18 -