Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 676-35 / 2015 O ceně nemovitostí - pozemek parc. č. 3071/649, jehož součástí je budova bez č. p. /č. e. garáž, pozemek parc. č. 3071/64 a pozemek parc. č. 3071/282, jehož součástí je budova č. p. 1578 rodinný dům, k. ú. Hlučín, obec Hlučín, okr. Opava. Objednatel posudku: Hypoteční banka, a. s. Radlická 333/150 150 57 Praha 5 IČ: 13584324 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé Posudek vypracovala: Ing. Soňa Kalusová Olbrachtova 11 Ostrava Slezská Ostrava tel. 775 624 836 email:sona.kalusova@seznam.cz Datum místního šetření: 7. 8. 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 12. 8. 2015 Použitý oceňovací předpis: Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškou č. 199/2014 Sb. Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ostravě dne 12. 8. 2015 1
A. N Á L E Z 1. Podklady pro vypracování posudku 1) Výsledky místního šetření ze dne 7. 8. 2015 za účasti pana Nováka. 2) Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hlučín, obec Hlučín, LV č. 2320. 3) Pokyn směřující ke správě a zpeněžení zajištěného majetku. 4) Projektová dokumentace provedení přístavby rodinného domu. 5) Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškou č. 199/2014 Sb. 2. Vlastník nemovitostí Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník na LV č. 2320 zapsána: Sedláčková Petra, Dělnická 1578/34, 748 01 Hlučín. 3. Popis oceňovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti pozemek parc. č. 3071/649, jehož součástí je budova bez č. p. /č. e. garáž, pozemek parc. č. 3071/64 a pozemek parc. č. 3071/282, jehož součástí je budova č. p. 1578 rodinný dům se nachází v k. ú. Hlučín, obec Hlučín, okr. Opava. Jedná se o objekt dvougeneračního rodinného domu. je přímo přístupný z místní zpevněné komunikace ul. Dělnická č. p. 1578/34 v obci Hlučín. je přízemní, podsklepený. je zděný s plochou střechou. Rodinný dům je užíván od roku 1981. Jednalo se o přízemní, podsklepený, zděný RD (2+1+jídelní kout) se dvěma garážemi a dalšími místnostmi v suterénu. V roce 2005 byla nad větší garáží provedena přístavba bytu (3+kk) se samostatným vstupem z ulice. Část bytu se nachází i původním RD. Současně byla vyměněna okna. Popis: má standardní vybavení a je celkově v průměrném stavebně technickém stavu. Základové pásy jsou betonové s provedenou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce vrchní stavby jsou zděné tl. 45 cm. Vnější omítky jsou břizolitové, u přístavby chybí. Obklad soklu uremický. Vnitřní hladké vápenné. Podlahy z mazaniny kryté koberci, PVC, z keramického obkladu, dřevěné parkety. Stropní konstrukce jsou z dřevěných trámů do ocelových nosníků s rovným podhledem. Střecha je plochá, krytina lepenková. Klempířské konstrukce žlabů a svodů a atiky jsou z pozinkovaného plechu. Dveře jsou dřevěné prosklené a plné a shrnovací, okna plastová. Vytápění kotel na tuhá paliva pro oba byty. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Teplá voda z elektrického bojleru pro oba byty. Elektroinstalace je světelná a motorová, každý byt má zvlášť hodiny. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovod a plynovod. Plyn je rozveden po domě, ale není zrevidován, nepoužívá se. Zastavěná plocha domu včetně garáže je 229 m 2. Na rodinném domě je nutná oprava střechy cca před 3 lety začalo do původní části rodinného domu zatékat. V původním bytě jsou viditelné stopy po vlhkosti, omítka je oprýskaná. Vlhkost je skoro po celé stropní části bytu a zasahuje i do svislých konstrukcí. Na domě je v zadní části domu viditelná trhlina. Dle sdělení p. Nováka vznikla vlivem působení podzemní vody. Došlo i k poškození izolace proti zemní vlhkosti. 3.1. Suterén: V suterénu se nachází prostorná garáž o podlahové ploše 65 m 2, která slouží jako dílna. Menší garáž o podlahové ploše 53 m 2, která slouží ke garážování. Obě garáže mají samostatný vjezd 2
a tvoří příslušenství rodinného domu. Dále se v suterénu nacházení místnosti sloužící jako sklady, dále kuchyň, WC se sprchovým koutem a chodby o celkové podlahové ploše 48 m 2. Ze suterénu je vstup na zahradu. Celková podlahová plocha suterénu je 166 m 2. V 1. NP se nacházejí byty (3 + kk) + (2+1+jídelní kout). 3.2. Byt (2+1+jídelní kout) První byt má vstup, při čelním pohledu na dům, z pravé strany domu. Jedná se o původní byt, který se nachází v rodinném domě. Vstup je do zádveří dále do chodby. Ze zádveří je vstup do sklepa. Z chodby je vstup do jídelního koutu s kuchyní, jídelní kout je průchozí do obývacího pokoje. Z chodby je dále vstup na WC, do koupelny a do ložnice. V bytě se dále nachází při vstupu z chodby rozestavěná část budoucí nové koupelny. Zádveří má 2,70 m 2, chodba má 6,40 m 2, jídelní kout má 12,90 m 2, kuchyň má 8,10 m 2, obývací pokoj má 28,80 m 2, ložnice má 17,60 m 2, WC má 1,20 m 2, koupelna má 4,40 m 2. Celková podlahová plocha bytu 82,10 m 2. 3.3. Byt (3+kk) Přistavěný byt má vstup z přední části rodinného domu. Vstup je do předsíně, z ní po schodech do obývacího pokoje s kuchyňským koutem, po chodbě do dvou pokojů. Z předsíně je dále vstup na WC a do koupelny. Předsíň má 6,50 m 2, obývací pokoj s kuchyňským koutem má 33,60 m 2, pokoj má 15,60 m 2, druhý pokoj má 19,40 m 2, WC má 1,60 m 2 a koupelna má 4,50 m 2. Celková podlahová plocha bytu má 81,10 m 2. Celková podlahová (užitná) plocha rodinného domu: suterén: 166 m 2 první byt: 82,10 m 2 druhý byt: 81,10 m 2 K venkovním úpravám patří: vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynovodní přípojka, oplocení drátěným plotem, venkovní posezení s venkovním krbem, skleník, venkovní betonové vstupní schody, zpevněné plochy kolem domu. 3.4. Pozemky K rodinnému domu patří pozemky: parc. č. 3071/282 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 151 m 2, parc. č. 3071/649 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 78 m 2 a parc. č. 3071/64 zahrada o výměře 638 m 2. 4. Místopis Objekt se nachází v zastavěné části obce Hlučín. Jedná se o obec s dobrou občanskou vybaveností, s dobrými spoji do města Ostrava. je přímo přístupný z ul. Dělnická. V okolí se nachází rodinné domy, v sousedství se nachází hospoda. Spojení do centra obce je dobré. V okolí jsou dobré parkovací plochy. 5. Vysvětlení základních pojmů HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze po přiměřené úpravě využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. CENA OBVYKLÁ - Cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně 3
prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. TRŽNÍ CENA V TÍSNI bere v úvahu cyklický vývoj cen nemovitostí a výši realizovaných cen při nedobrovolných prodejích majetku. Cena v tísni vychází ze statistické analýzy tržních hodnot, stanovených odhadci při poskytnutí úvěru a skutečných prodejních ceny cena dosažených při nedobrovolných prodejích. Cena v tísni je obvykle stanovena jako standardní tržní hodnota multiplikovaná koeficientem menším než 1, který zohledňuje výše uvedená rizika B. P O S U D E K Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Toto srovnání se provádí na základě vlastního šetření, konzultacemi s realitními kancelářemi, realitní inzercí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a způsobu využití. Srovnávací nemovitosti: K porovnání jsem vybrala obdobné nemovitosti, které jsou v nabídce ke dni ocenění. Pro ocenění porovnávací metodou byly použity údaje z internetových stránek, www.sreality.cz, tyto údaje byly upraveny koeficientem přepočtu cen a korigovány ve vztahu k oceňované nemovitosti. Z nabídky prodeje nemovitostí bylo nalezeno 5 obdobných nemovitostí, které jsou na trhu s nemovitostmi ke dni ocenění. Srovnávané nemovitosti se nacházejí v obci Hlučín. Inzerované ceny je třeba reálně snížit o nadsazení nabídkové ceny, která je pro prodej obvykle upravována o 10 % - 20% směrem nahoru, nabídková cena také obsahuje cenu za zprostředkování prodeje. Hodnota nemovitosti porovnávací metodou Pro výpočet porovnávací metodou byly použity jako porovnávací nemovitosti aktuálně nabízené nemovitosti. Situace na trhu v Hlučíně a blízkém okolí: Trh práce: vyšší míra nezaměstnanosti v lokalitě. Trh nemovitostí: Ceny nemovitostí klesají. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí. 4
Porovnávací nemovitost (popis v příloze odhadu) Celkový koeficient Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí Jednotková cena (Kč/m2) Výsledná cena (Kč/m2) Porovnávací nemovitost (popis v příloze odhadu) Cena (Kč) Užitná plocha (m2) Jednotková cena (Kč/m2) Stavebně technický stav a vybavení Korekce na srovnatelnost velikosti nemovitosti Pozemek Lokalita Celkový koeficient 1 1 500 000 83 18 072 1,00 0,985 1,07 0,99 1,04 2 2 475 000 200 12 375 1,10 1,01 1 1,00 1,11 2 3 100 000 240 12 917 1,10 1,02 1,03 1,00 1,16 3 2 500 000 175 14 286 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10 4 1 600 000 157 10 191 0,95 1,00 1,06 0,99 0,99 Porovnání nemovitosti č. 1: Plocha pozemku je mnohem větší, přístup na pozemek je srovnatelný, horší poloha, poloviční užitná plocha, srovnatelný stavebně technický stav, srovnatelné vybavení. Porovnání nemovitosti č. 2: Plocha pozemku je srovnatelná, přístup na pozemek je srovnatelný, srovnatelná poloha, větší užitná plocha, lepší stavebně technický stav, srovnatelné vybavení. Porovnání nemovitosti č. 3: Plocha pozemku je větší, přístup na pozemek je srovnatelný, srovnatelná poloha, mnohem větší užitná plocha, lepší stavebně technický stav, vybavení je srovnatelné. Porovnání nemovitosti č. 4: Plocha pozemku je srovnatelná, přístup na pozemek je srovnatelný, poloha je srovnatelná, užitná plocha je srovnatelná, stavebně technický stav je lepší, vybavení je srovnatelné. Porovnání nemovitosti č. 5: Plocha pozemku je větší, přístup na pozemek je srovnatelný, poloha je horší, užitná plocha je srovnatelná, stavebně technický stav je horší, vybavení je horší. 1 1,04 0,90 18 072 15 639 2 1,11 0,90 12 375 10 034 3 1,16 0,90 12 917 10 022 3 1,10 0,90 14 286 11 689 4 0,99 0,90 10 191 9 265 PRŮMĚRNÁ CENA 11 330,- Kč/m 2 VÝPOČET CELKOVÉ POROVNÁVACÍ HODNOTY OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Porovnávací hodnota nemovitosti: 11 330,- Kč 163,20 m 2 Porovnávací hodnota po zaokrouhlení 1 849 056,- Kč 1 800 000,- Kč 5
C. Z Á V Ě R Hodnocení: Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Silné stránky: Pěkná zahrada, dům je ideální pro dvě generace nebo dvě rodiny, ev. k podnikání a bydlení. Slabé stránky: nutná oprava střechy a trhliny v zadní části domu, nutná rekonstrukce původního bytu z důvodu zatečení do bytu, hospoda v sousedství domu. Vzhledem k poloze nemovitosti a současné situaci na trhu nemovitostí v okolí k. ú. Hlučín a v obci Hlučín a okolí a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí: pozemek parc. č. 3071/649, jehož součástí je budova bez č. p. /č. e. garáž, pozemek parc. č. 3071/64 a pozemek parc. č. 3071/282, jehož součástí je budova č. p. 1578 rodinný dům, k. ú. Hlučín, obec Hlučín, okr. Opava. Cena obvyklá ke dni ocenění: (slovy:jedenmilionosmsettisíckorunčeských) 1 800 000,- Kč otisk znalecké pečeti: Podpis znalce: Adresa znalce: Ing. Soňa Kalusová, Olbrachtova 11, 710 00 Slezská Ostrava Z n a l e c k á d o l o ž k a Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999, č. j. Spr. 3485/99 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví - odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 676-35/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace a náhradu nákladů (náhradu mzdy) na základě přiložené likvidace. Podpis znalce Přílohy: 1. Srovnávací nemovitosti - str. 7, 8 2. Fotodokumentace str. 9 3. Informace o pozemku parc. č. 3071/64 str. 10 4. Informace o pozemku parc. č. 3071/649 str. 11 5. Informace o pozemku parc. č. 3071/282 str. 12 6
SROVNÁVACÍ NEMOVITOST Č. 1: Lokalita: Hlučín Darkovičky Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s plochou střechou s garáží, bývalými hospodářskými objekty a přiléhajícím pozemkem. Dům má jedno nadzemní podlaží, je podsklepený a byla v něm zahájena rekonstrukce. kanceláří Hřebenka Developers, s. r. o. Cena prodeje: 1 500 000,- Kč Cena za m²: 18 072,- Kč za m² Plocha užitná: 83 m 2 Pozemek: 1 386 m 2 Voda: dálkový vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V. SROVNÁVACÍ NEMOVITOST Č. 2: Lokalita: Hlučín Okrajová Prodej RD o velikosti 6+2 s garáží a bezbariérovým výtahem. RD je samostatně stojící, dvoupodlažní, nepodsklepený. V přízemí se nachází garáž a bytová jednotka 2+1 s vlastní koupelnou a WC. V 1.patře se nachází bezbariérová jednotka 4+1 (samostatná kuchyně se spižírnou), koupelna a WC. Dům prošel částečnými úpravami (nová plastová okna, rozvody vody a odpadů, výtah). Dům je možno vytápět jak tuhými palivy, tak plynem. Dům lze bez větších investic využívat jako 2 samostatné byty. kanceláří Beruška Cena prodeje: 2 475 000,- Kč Cena za m²: 12 375,- Kč za m² Plocha zastavěná: 121 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Pozemek: 623 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V SROVNÁVACÍ NEMOVITOST Č. 3: Lokalita: Hlučín - Dělnická Prodej dvougeneračního rodinného domu 6+2. Dům byl kolaudován v roce 1981 a je ve velmi dobrém stavu. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Vytápění plynem a kondenzačním kotlem. K domu náleží velká udržovaná zahrada obdélníkového tvaru. kanceláří Ambra real group Cena prodeje: 3 100 000,- Kč Cena za m²: 12 917,- Kč za m² Plocha zastavěná: 188 m 2 Plocha užitná: 240 m 2 Pozemek: 904 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V 7
SROVNÁVACÍ NEMOVITOST Č. 4: Lokalita: Hlučín ul. Družební Budova je zděná s plochou střechou, částečně podsklepená, o dvou nadzemních podlažích. V 1. NP se nachází garáž, zádveří, chodba se schodištěm, kotelna a bytová jednotka 2+1 sestávající z předsíně, dvou obytných místnosti, kuchyně, koupelny s vanou a WC. Ve 2. NP se nachází chodba se schodištěm a bytová jednotka o velikosti 3+1 sestávající z předsíně, tři obytných místnosti, kuchyně, spíže, koupelny s vanou a WC. K bytu náleží lodžie a balkon. Topení ústřední zajištěné plynovým kotlem. Ohřev vody plynovým kotlem. Ve 2. NP byla provedena výměna oken, v obytných místnostech byly nově provedeny plovoucí podlahy. 1. NP se nachází v původním stavu. Provedena nová střešní konstrukce včetně střešní krytiny. U domu se nachází zděná hospodářská budova, altán a nedokončená konstrukce bazénu. K domu přináleží oplocený pozemek se zahradou. Příjezd k domu po veřejné komunikaci. kanceláří PS - Reality Cena prodeje: 2 500 000,- Kč Cena za m²: 14 286,- Kč za m² Plocha zastavěná: 109 m 2 Plocha užitná: 175 m 2 Pozemek: 775 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V SROVNÁVACÍ NEMOVITOST Č. 4: Lokalita: Hlučín Bobrovníky ul. Požárnická Nabízíme k prodeji rodinný dům 7+1 o velikosti 157 m2 obytné plochy. Dům je dvoupatrový a podsklepený. V 1.NP jsou tři místnosti a kuchyň. Ve 2.NP jsou čtyři místnosti. Dům je určen k rekonstrukci. Vytápění plynem nebo tuhými palivy. Na pozemku samostatná garáž. Dům je cihlový, okna původní, střešní krytina pálené tašky. Pozemek má velikost 1239 m2. Na zahradě ovocné stromy. Klidná lokalita. kanceláří PS - Reality Cena prodeje: 1 600 000,- Kč Cena za m²: 10 191,- Kč za m² Plocha zastavěná: 98 m 2 Plocha užitná: 157 m 2 Pozemek: 1 239 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: do septiku Elektřina: 230V, 400V 8
9