ZNALECKÝ POSUDEK č. 9156-40/12 o ceně spoluvlastnického podílu na restauraci Na Růžku - Teplická ul. č.p. 345, k.ú. Krupka, obec Krupka, okres Teplice. Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Petr Michal, notář U Radnice 736/4 41501 Teplice Účel znaleckého posudku: odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 24. 1. 2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice telefon: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu. Objednateli se předává v 12 vyhotoveních. V Teplicích, 26.1.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na restauraci Na Růžku - Teplická ul. č.p. 345, k.ú. Krupka, obec Krupka, okres Teplice s venkovními úpravami a pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: restaurace "Na Růžku" Adresa nemovitosti: Teplická 345 417 41 Krupka Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Krupka Katastrální území: Krupka Počet obyvatel: 13 981 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 200 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 1. 2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 2606 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace 1.2. zámková dlažba 1.3. opěrná zeď 1.4. zábradlí terasy 1.5. venkovní schody 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - 2 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace Popis: Restaurace v přízemí je pronajata za 7 000,- Kč/měsíc, což lze v této lokalitě považovat za nájemné obvyklé. Klubovna v prvním patře nebyla v době ocenění pronajata, jako nájemné obvyklé je zde dosazena částka 3 000,- Kč/měsíc. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Restaurace Popis: Zděný, samostatně stojící dům. Objekt je z malé části podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. Krov dřevěný valbový, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Fasádní omítka stříkaný břízolit. Obvodové zdivo přízemí v tl. 60 cm. Strop sklepa klenba, stropy nadzemních podlaží s rovným podhledem. Schodiště se stupni kamennými. Podlaha sklepa betonová mazanina. Podlahy nadzemních podlaží PVC, koberec a keramická dlažba. Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává ze tří WC, čtyř pisoárů a dvou umyvadel. V kuchyni je elektrický sporák. Ve sklepě se nacházejí dvě skladové prostory. V přízemí je vstupní prostor, restaurace s výčepem, kuchyně, sklad, chodba, WC muži, v mezipatře WC ženy. V prvním patře je klubovna. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 85 let. Budova 3 H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. Součin plocha výška 1. PP 16,85m 2 2,65 m 44,65 m 3 1. NP 155,04m 2 3,45 m 534,89 m 3 2. NP 142,85m 2 3,45 m 492,83 m 3 Součet 314,74 m 2 1 072,37 m 3-3 -
Průměrná výška podlaží: PVP = 1 072,37 314,74 = 3,41 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 314,74 3 = 104,91 m 2 Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor PP,NP 1 518,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 518,38 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 6,10 100 0,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění P 4,80 100 0,46 2,21 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100 1,00 2,00 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,02 Upravený obj. podíl Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 669 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9829 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) x 0,9158 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,8802-4 -
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,1520 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 273,15 Plná cena: 1 518,38 m 3 x 4 273,15 Kč/m 3 = 6 488 265,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 85 140 = 60,714 % - 3 939 285,52 Kč Restaurace - zjištěná cena = 2 548 979,98 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Restaurace = 2 548 979,98 Kč 2 548 979,98 Kč Nákladové ceny - celkem: = 2 548 979,98Kč Ocenění výnosovým způsobem: Druh objektu: Nemovitosti pro obchod a administrativu Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] restaurace - přízemí 84 000 klubovna - 1. patro 36 000 Výnosy celkem 120 000 Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 120 000 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 63 107,10 Kč Výměra stavebního pozemku: 265 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 155 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 36 911,70 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 1 845,59 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 120 000,00 x 40 % = 48 000,00 Vypočtené odpočty celkem: - 48 000 Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 70 154,41 Kč Míra kapitalizace 7,00 % 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 002 205,90 Kč - 5 -
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): stabilizovaná lokalita Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 548 979,98 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 002 205,90 Rozdíl R = 1 546 774,08 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 1 156 883,31 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 156 883,31 Kč 1.2. zámková dlažba Venkovní úprava 10: 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Výměra: 80,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 80,00 m 2 x 480 Kč / m 2 = 38 400 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = 43 922,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 12 40 = 30,000 % - 13 176,83 Kč Zámková dlažba - zjištěná cena = 30 745,93Kč 1.3. opěrná zeď Venkovní úprava 10: 11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu Výměra: 5,80 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 5,80 m 3 x 2 100 Kč / m 3 = 12 180 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = 14 329,98 Kč - 6 -
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 40 80 = 50,000 % - 7 164,99 Kč Opěrná zeď - zjištěná cena = 7 164,99Kč 1.4. zábradlí terasy Venkovní úprava 10: 13.3.1. Plot z kovových profilů, kovové sloupky Výměra: 10,50 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Základní cena (dle příl. č. 11): 10,50 m 2 x 840 Kč / m 2 = 8 820 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,0660 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = 9 165,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 20 40 = 50,000 % - 4 582,86 Kč Zábradlí terasy - zjištěná cena = 4 582,86Kč 1.5. venkovní schody Venkovní úprava 10: 12.4. Schodiště betonové Délka: 11,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 11,50 m x 225 Kč / m = 2 587,50 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = 3 044,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 40 80 = 50,000 % - 1 522,12 Kč Venkovní schody - zjištěná cena = 1 522,12Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 200 1,00 2,1520 0,5030 10,00 238,140 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 280 265,00 238,140 63 107,10 nádvoří Stavební pozemek celkem 63 107,10 Pozemek - zjištěná cena = 63 107,10 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace 1 156 883,30 Kč 1.2. zámková dlažba 30 745,90 Kč 1.3. opěrná zeď 7 165 Kč 1.4. zábradlí terasy 4 582,90 Kč 1.5. venkovní schody 1 522,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 200 899,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek 63 107,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 63 107,10 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátčtyřitisícdeset Kč 1 264 006,30 Kč 1 264 010 Kč 1 264 010 Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě shora uvedeného výpočtu, dále na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 na dané nemovitosti činí 200 000,- Kč. V Teplicích, 26.1.2012 D. Znalecká doložka Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice telefon: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9156-40/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9156-40/12. - 9 -
- 10 -
- 11 -