ZNALECKÝ POSUDEK č. 1050/103/15 O ceně bytové jednotky č. 536/4 o velikosti 2 + 1 vč. podílu na společných částech budovy, který se nachází v bytovém domě č.p. 536 na ulici Kovářská v katastrálním území Vítkovice v obci Ostrava Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ s.r.o. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 23.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 17.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě objednávky společnosti EURODAŽBY CZ č.j. 844/215-A ze dne 6.10.2015 s.r.o. je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 536/4 o velikosti 2 + 1 vč. podílu na společných částech domu, která se nachází v bytovém domě netypové zděné konstrukce na ulici Kovářská č.p. 536 v katastrálním území Vítkovice v obci Ostrava. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu předmětu aukce. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 536/4 Adresa předmětu ocenění: Kovářská č.p. 536 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 703 00 Ostrava - Vítkovice Moravskoslezský Ostrava Ostrava Vítkovice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka bytové jednotky č. 536/4 měla být provedena znalcem za účasti paní Marie Jolanty Janušinské dne 23.10.2015. Vzhledem ke skutečnosti, že majitelka bytu neumožnila znalci přístup do bytu, byl znalecký posudek vypracován na základě informací získaných z části Prohlášení vlastníka budovy získaného z Katastrálního úřadu Ostrava a odhadu předpokládaného technického stavu bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. o provedení odhadu předmětu aukce č.j. 844/2015-A ze dne 6.10.2015 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1962, který vyhotovil Katastrální úřad v Ostravě ke dni 24.9.2015 - Informace získané z Katastrálního úřadu v Ostravě Prohlášení vlastníka podle 5 zákona č. 72/1994 Sb. - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č. 536/4 o velikosti 2 + 1 Parcela č. 402/10 - zastavěná plocha a nádvoří - 469 m 2 Podíl na společných částech domu - 8970/35880-2 -
Vlastník pozemku : Statutární město Ostrava, Prokešovo nám. 1803/8, 702 00 Ostrava Svěřená správa ve vlastnictví obce : Městský obvod Vítkovice Vlastník bytu č. 536/4 : Maria Jolanta Janušinská Kovářská 536/8 703 00 Ostrava Vítkovice Poznámka : Bytový dům stojí na pozemku č. 402/10, který je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava. U domu je zahrada pozemek č. 402/21 ve vlastnictví Statutárního města Ostrava přes který je možný přístup k bytové jednotce č. 536/4. Přístup k bytu č. 536/4 v bytovém domě č.p. 536 není dle LV č. 1962 právně zajištěn. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1, která se nachází v bytové domě č.p. 536 bytového domu netypové zděné konstrukce na ulici Kovářská. Byt se nachází v kolonii tzv. hornických domcích. Bytový dům je nezateplený s dřevěnými okny. Doklad o stáří domu nebyl zjištěn. Dům má celkem jedno nadzemní podlaží a podkroví se sklonitou střechou. Bytový dům se nachází v městské části Vítkovice nedaleko hlavní dopravní tepny Rudná v zastavěné části města na ulici Kovářská. Bytový dům je rozdělen na čtyři stejné části a v každé se nachází jedna bytová jednotka umístěna ve dvou podlažích ( patro a podkroví ). Nedaleko se nachází sportovní komplex Městského sportovního stadiónu. Podle informací získaných z katastru nemovitostí ( část Prohlášení vlastníka budovy ) jsou v bytě č. 536/4 následující prostory : - Pokoj v přízemí 20,26 m2 - Pokoj v podkroví 11,62 m2 - Kuchyně 10,64 m2 - Předsíň 1,98 m2 - Koupelna s WC 6,37 m2 - Komora 1,08 m2 - Chodba v podkroví 9,32 m2 - Sklep 6,84 m2 - Komora v podkroví 21,59 m2 Celkem podlahová plocha - 89,70 m2 Znalcem je předpokládáno, že bytová jednotka je celkově v průměrném technickém stavu s řadou vnitřních konstrukcí s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení. Podlahová plocha činí celkem 89,70 m2. Jedná se o tzv. mezonetový byt v jedné rohové části bytového domu. Jednotlivé vybavení vnitřních konstrukcí se předpokládá jako standardní. - 3 -
Výhody nemovitosti : + zahrada u domu + dobrá dopravní dostupnost + malý počet bytových jednotek + velká podlahová plocha bytu + mezonetový byt Nevýhody nemovitosti. - energeticky náročný objekt ( nezateplený dům ) - pravděpodobně průměrný nebo horší technický stav bytu vyžadující opravy - omezené parkovací možnosti před domem - blízkost sociálně slabších skupin obyvatel - právně nezajištěný přístup k bytu přes pozemek č. 402/21 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 536/4 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Bytová jednotka č. 536/4 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mohly by s ním mít případně nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě bylo - 4 -
přihlédnuto zejména k následujícím ukazatelům velikost bytu, forma vlastnictví, typ stavby, umístění v lokalitě, velikost podlahové plochy, technický stav bytu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím níže několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků s oceňovaným objektem. Byt č. 1 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží nízkopodlažního bytového domu zděné netypové konstrukce v klidné části města. Dům je zateplený s novými plastovými okny a střešními okny a po celkové revitalizaci. Bytová jednotka je v převážně v původním technickém stavu s pravidelnou údržbou. V bytě je původní kuchyňská linka, původní koupelna s keramickým obkladem, parkety na podlaze. Podlahová plocha bytové jednotky činí 65 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 600 000,- Kč Byt č. 2 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází ve druhém nadzemním podlaží bytového domu typové zděné konstrukce nedaleko centra města. Dům je zateplený se sedlovou střechou. V domě jsou nová plastová okna. Byt je v původním technickém stavu po částečné rekonstrukci, v koupelně je vana a umyvadlo. Byt je udržovaný, ale část konstrukčních prvků je původní s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení. Podlahová plocha bytu činí 60 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 580 000,- Kč Byt č. 3 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu typové zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům je zateplený po revitalizaci s novými plastovými okny. Byt je převážně v původním technickém stavu s řadou původních konstrukčních prvků. Podlahy jsou parketové. Nutné drobné opravy některých vnitřních konstrukcí. Bytové jádro je zděné, koupelna a WC jsou samostatné. Podlahová plocha činí 55 m2. K domu patří balkón. Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny Cena : 570 000,- Kč - 5 -
S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti uvedené v tomto znaleckém posudku, po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti s přihlédnutím k současnému stavu na realitním trhu nemovitostí stanovuji obvyklou cenu bytové jednotky č. 536/4 o velikosti 2 + 1 na ulici Kovářská v obci Ostrava vč. podílu na společných částech domu ve výši 8970/35880 na celkovou částku ve výši : 300 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : S ohledem na skutečnost, že znalci nebyl umožněn vstup do bytové jednotky a bytového domu byla obvyklá cena stanovena na základě předpokládaného technického stavu nemovitosti bytové jednotky. Znalcem rovněž byla provedena závěrečná analýza vývoje realitního trhu a současných trendů v prodeji bytových jednotek. Tato analýza byla rovněž zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné. V Ostravě 17.11.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. - 6 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1050/103/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1050/103/15. - 7 -