ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3641/2012

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3641/2012 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 17/2 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Chotěšov, k.ú. Mantov Adresa nemovitosti: Mantov 17, 332 14 Chotěšov Vlastník stavby: Michal Černý, sady Pětatřicátníků 20/7, 30100 Plzeň 3, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Michal Černý, sady Pětatřicátníků 20/7, 30100 Plzeň 3, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 615 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 30.8.2012 Stav ke dni : 30.8.2012 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 17.10.2012

NÁLEZ Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.8.2012 LV č. 1057 pro kat. úz. Mantov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.8.2012 LV č. 1050 pro kat. úz. Mantov, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - snímek z katastrální ze dne 28.8.2012 pro kat. úz. Mantov, list mapy č. STŘ 4-9/23 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8943/10-33 ze dne 31.5.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8943/10-31 ze dne 31.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8943/10-49 ze dne 17.8.2012 - kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 15.1.2009 - kopie kupní smlouvy ze dne 3.4.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Mantov je část obce Chotěšov v okrese Plzeň-jih. Nachází se asi 1 km na jihovýchod od Chotěšova. Prochází zde silnice II/230. Chotěšov je obec ležící 20 kilometrů jihozápadně od města Plzně. V obci je základní škola 1. 9. třída, sportovní hala, mateřská škola, kulturní dům, kino, pošta, zdravotní středisko, dům pečovatelské služby. Na okraji obce je sportovní letiště Aviatik klubu Chotěšov pro ultralehká letadla. Obec leží na státní silnici č. I/26 Plzeň - Domažlice - hraniční přechod Folmava / Furth im Wald. 6 km od vsi prochází dálnice D5 Praha - Plzeň - Rozvadov. Obcí také prochází železniční trať č.180 Plzeň - Domažlice - Česká Kubice - Furth im Wald. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis: Oceňovaný bytový dům je situován v zastavěné části obce Mantov (kat. úz.), obec Chotěšov, okres Plzeň-jih. Dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně řešen do tvaru T. Část domu je po celkové rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v 1.NP a výměra jednotky je 43,13m 2. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit, částečné údaje převzaty z kopie kupní smlouvy. Silné stránky Dobrá dostupnost města Plzeň. Slabé stránky Bytový dům po částečné rekonstrukci. 2

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Věcné břemeno doživotního užívání Komentář: K bytové jednotce se váže věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno chůze a jízdy při opravě a údržbě kanalizačního řadu přes pozemek parc. č. St. 28/4. Věcné břemeno je zřízeno bezúplatně a přechází na každého dalšího majitele bytové jednotky. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Lokalita Parcela č. Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) Výpočet hodnoty pozemků Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Stavební pozemek, Chotěšov 723 750 000 1 037,34 1,15 1 197,85 Nabízím stavební pozemek o rozloze 723m2 v obci Chotěšov. Jedná se o dlouhodobě jediný stavební pozemek ležící přímo v Chotěšově. K pozemku je přivedena elektřina, obecní voda a kanalizace. Kolem pozemku je veden rozvod plynu, tj. cca 5m od hranice pozemku. Pozemek je ve velmi klidné části obce a zároveň nedaleko centra. Až téměř k pozemku je přivedena nová asfaltová cesta. Na parcele jsou dvě 3

studny, ale nemají povolení k odběru Stavební pozemek, Mantov 9 015 2 704 500 300,00 1,11 333,88 Nabízíme k prodeji pozemek v obci Mantov, okr. Plzeň - jih o rozloze 9015 m2. ( 26 x 346m) Je vhodný k výstavbě rodinných domů a nachází se na klidném místě obce s občanskou vybaveností - ZDŠ, školka, zdravotnické i nákupní středisko. Možno využít plynofikaci, kanalizaci, veřejný vodovod a elektřinu v komunikaci cca 60m. Vzdálenost od Plzně 20km, od Stoda 4km. Můžeme jen doporučit. Stavení pozemek, Losina 5 277 1 477 560 280,00 0,94 262,02 Nabízíme ke koupi stavební pozemek, který se nachází v okrajové části obce Losina u Chotěšova na jižním Plzeňsku. Stojí zde zemědělské stavby, po jejichž demolici lze využít rozlehlý pozemek o celkové výměře 5 277 m^(2) k výstavbě rodinného domu. Pozemek je situován v blízkosti rybníka, kde lze ve volných chvílích rybařit. V přední části se nacházejí dva rybníčky, které mají stálý přítok. Celý pozemek je oplocen a svah po levé straně nabízí soukromí. Z inženýrských sítí je zde elektřina, žumpa a studna. Kanalizace a plyn je cca 50 m od hranice pozemku. Inženýrské sítě: elektřina, žumpa, studna Průměrná jednotková cena 597,92 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 760 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 28/4 530 598 1 / 1 316 940 29/4 213 598 1 / 1 127 374 29/5 17 598 1 / 1 10 166 454 480 Bytová jednotka č. 17/2 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Oceňovaný bytový dům je situován v zastavěné části obce Mantov (kat. úz.), obec Chotěšov, okres Plzeň-jih. Dům je dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně řešen do tvaru T. Část domu je po celkové rekonstrukci. Nová střešní krytina, okna a dveře plastové. Bytová jednotka se nachází v 1.NP a výměra jednotky je 43,13m 2. Vnitřní vybavení ani stav jednotky nebylo možné zjistit, částečné údaje převzaty z kopie kupní smlouvy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 4

Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: 43,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,13 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,60 30 1,00 1,68 25. Ostatní C 5,60 70 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,78 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9478 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 15 582,54 Plná cena: 43,13 m 2 * 15 582,54 Kč/m 2 = 672 074,95 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 30,000 % - 201 622,49 Kč 5

Bytová jednotka č. 17/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 470 452,46 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 4 313 / 78 196 25 067 Kč Bytová jednotka č. 17/2 - zjištěná cena = 495 519 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nový byt o dispozici 2+kk o výměře 43,13m2. Vstupní chodba, koupelna, ložnice, kuchyňský kout. Dům po rekonstrukci. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 1+1 v Chlumčanech, okres Plzeň-jih. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v 2. podlaží cihlového domu, který stojí spolu s dvěma domy v lokalitě zvané V Rumunsku. Do bytu vstoupíme přes předsíň (4,00 m2), odkud vedou vstupy do obývacího pokoje (21,70 m2), kuchyně (6,90 m2) a do koupelny s WC (3,30 m2). V kuchyni je nová kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou. V obývacím pokoji byla vybudována krbová kamna, která vytápí celý byt. Ohřev teplé vody je řešen pomocí bojleru umístěným v koupelně. Občanská vybavenost, pracovní příležitosti přímo v Chlumčanech (3 km), v Chotěšově (10 km) nebo v Dobřanech (4 km), v Přešticích (9,7 km) a v 19 km vzdálené Plzni. Bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej bytu 2+1 44m2 v OV náměstí T.G.M,Dobřany Plzeň-jih.Byt se nalézá v cihlovém bytovém městském domě,který prošel v nedávné době kompletní rekonstrukcí.byt má okna z jednoho pokoje do vnitrobloku z druhého do ulice,s krásným výhledem na náměstí a kostel,koupelna je s rohovou vanou,vytápění bytu a ohřev TUV zajišťuje centrální plynový kotel pro celý dům.byt má vlastní pokojový termostat a samostatnou jednotku na měření odběru spotřebovaného tepla a TUV.Možnost pronájmu parkovacího stání.cena prodeje je realizována za cenu znaleckého posudku.v nabídce dalších 5 bytů v tomto domě. Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Chotěšov Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná 43,13 m 2 1 2+kk 615 379 Kč 14 268 Kč/m 2 Srovnávací jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Chotěšov Mantov Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 6

43,13 m 2 690 000 Kč 15 998 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 12 958 Název: Bytová jednotka Lokalita: Chlumčany Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 36,00 m 2 426 000 Kč 11 833 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 8 626 Název: Bytová jednotka Lokalita: Dobřany Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 44,00 m 2 1 295 000 Kč 29 432 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 21 220 7

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 626 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 14 268 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 21 220 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 14 268 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 43,13 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 615 379 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 615 379 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 495 519 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 454 480 Kč 0 Kč Obvyklá cena 615 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: v okolí města Plzeň je velmi dobrá nabídka bytových jednotek b) parametry povyšující cenu: dům po částečné rekonstrukci c) parametry ponižující cenu: nezjištěn stav a vybavení jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 615 000,- Kč. V Praze, 17.10.2012 MONTEKALA spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, 8

podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3641/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 332/2012. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 9