Znalecký posudek č. 5452-031/2013 o obvyklé ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům č.p. 83 v Prušánkách včetně pozemků Adresa nemovitosti: Prušánky č.p. 83 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Prušánky, katastrální území Prušánky, LV 2278 Rodinný dům č.p. 83 na parc. č. 664 a pozemek parc. č. 664 a 665/3 Vlastník: Kříž Josef, č.p. 83, Prušánky. Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení podle stavu ke dni 08.04.2013 Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 76/9, Břeclav, Podklady: Exekuční příkaz, Mgr. Marcela Petrošová ze dne 22.12.2011 č.j. 160 EX 2113/11-12 Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová ze dne 15.03.2013 č.j. 160 EX 2113/11-81 Výpis z katastru nemovitostí č. LV 2278 pro k.ú. Prušánky, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni 15.03.2013 Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni 20.03.2013 Vnější prohlídka nemovitosti dne 08.04.2013 Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Oceňovací program DELTA-NEM Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e-mail: prikryl.arch@seznam.cz Vypracováno v Břeclavi dne 09.04.2013 Posudek obsahuje 14 stran. Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č.5452-031/2013 A. Nález Stručný popis: Termín prohlídky domu byl oznámen doporučeným dopisem dne 22.03.2013, výzva k zajištění prohlídky byla vrácena s uvedením, že se adresát odstěhoval bez udání nové adresy. V uvedený termín prohlídky nemovitosti nebyl nikdo přítomen, proto byla provedena pouze vnější prohlídka a ocenění je prováděno na základě obecně dostupných informací a této vnější prohlídky. Povinný rovněž nereagoval na telefonní oznámení formou sms. Předmětem ocenění je dům č.p. 83 v Prušánkých nacházející se mimo vlastní zastavěnou část obce při silnici směrem na Moravský Žižkov, západně od vlastní obce. Jedná se o malou zeměsělskou usedlost s obytnou částí po pravé straně domu a vrátnicí po levé straně. Na dům navazují podél obou bočních hranic pozemku dvě dvorní křídla. Prostor mezi křídly je využit jako dvůr, na který navazuje část zahrady parc.č. 665/3. Dvůr a část zahrady jsou oploceny. Zadní část zahrady a předzahrádka před domem jsou volně přístupné. Stáří objektu není doloženo, podle stavebního provedení předpokládám, že původní objekt byl postaven okolo r. 1930. Na domě v průběhu jeho trvání byly prováděny drobné provizorní přístavby. V průběhu posledních deseti let byla na stavbě zahájena modernizace bytové části, ta však nebyla dokončena. Rozsah uskutečněné modernizace lze při pohledu zvenčí jen obtížně odhadovat. Údaje o stáří: Stáří objektu není doloženo, podle stavebního provedení předpokládám, že dům byl postaven před více než 100 lety. Na domě nebyly provedeny buď žádné nebo jen minimální stavební úpravy. Inženýrské sítě: Pozemek umožňuje napojení na veřejné elektro i zemního plynu, přístup je po zpevněné vozovce. Není možnost napojení na veřejné rozvody vodovodu a splaškové kanalizace. Charakter hlavní stavby: Jedná se o drobnou zemědělskou usedlost, jejíž obytná část splňuje charakter rodinného domu. Poloha nemovitosti: Nemovitost je postavena při silnici vedoucí od Moravského Žižkova, silnice je poměrně frekventovaná. Nemovitost je vzdálená cca 400 m od zastavěné části obce. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné komunikace. Uživatel: Nemovitost je pasivně užívána, pravděpodobně k bydlení, není známa existence nájemní smlouvy. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebyla předložena žádná stavební dokumentace, pouze podklady katastrálního úřadu. Břemena a závazky: Vyjma závazků spojených s exekucí nebyly na nemovitosti zjištěny žádné další závazky nebo břemena. Součásti a příslušenství: Dům č.p. 83 Ploty Opěrná zídka Zpevněné plochy Pozemek Trvalé porosty Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č.5452-031/2013 B. Posudek a) Popisy objektů 1) Rodinný dům č.p. 83 Přízemní, nepodsklepená zemědělská usedlost bez podkroví ve stáří cca 80 let. Při posouzení nemovitosti vycházím z obvyklého vybavení, které se objevuje u nemovitostí tohoto charakteru. Objekt je zděný, zdivo cihelné, stropy trámové, krov sedlový s taškovou krytinou. Vnitřní vybavení domu lze při vnější obhlídce jen odhadovat, předpokládám, že v domě jsou plastová okna, dveře hladké do ocelových zárubní, podlahy prkenné případně keramická dlažba, vytápění lokální plyn. Stav koupelny a WC lze obtížně určit, předpokládám standardní vybavení. K domu byly směrem do dvora prováděny nestandardní provizorní přístavby, které nejsou řádně stavebně dokončeny. Jednotlivé konstrukce a vybavení jsou pravděpodobně v kategorii 2-3. třetina životnosti s tím, že některé konstrukce a vybavení nejsou stavebně dokončeny (kompletace vnitřních rozvodů, kuchyň, vnitřní omítky apod.) U domu předpokládám obytné plochy v pravé části uličního objektu, v levém křídle a částečně i ve dvorním křídle po pravé straně. Průjezd po levé straně, určený k využití jako budoucí garáž, není dosud stavebně upraven v rámci modernizace. Ostatní plochy, to jest zbytek dvorních křídel a průjezd v uličním objektu byly určeny k původní zemědělské činnosti. 2) Dvorní objekt Přízemní zděný objekt na konci pravého dvorního křídla s možností využití podkroví. Ke stavbě byla směrem do dvora provedena přístavba, která dosud není dokončena. Opotřebení uvažuji odhadem ve výši 70%. Ocenění a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 83 5 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Podlaží: domy rodinné jednobytové přízemí Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 16,13 7,27+13,00 5,76+7,10 7,80+6,86 3,16 = 269,20 m 2 Obestavěný prostor (OP): uliční objekt po okap 16,13 7,27 3 = 351,80 m 3 dtto zastřešení 16,13 7,27 2,80 0,5 = 164,17 m 3 levé dvorní křídlo po okap 13,00 5,76 4 = 299,52 m 3 dtto zastřešení 13,00 5,76 2,5 0,5 = 93,60 m 3 pravé dvorní křídlo po okap 7,80 7,10 2,4 = 132,91 m 3 dtto zastřešení 7,80 4,43 2,10 0,5 = 36,28 m 3 středová přístavba 6,86 3,16 2,4 = 52,03 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 130,31 m 3
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č.5452-031/2013 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základové pasy 8,20 % Standardní 2. Zdivo zdivo tl. 45 cm 21,20 % Standardní 3. Stropy trámové s rovným podhledem 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov 7,30 % Standardní 5. Krytina tašková 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce okapy a svody - pozink 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky jednovrstvé vápenné omítky 5,80 % Podstandardní 8. Fasádní omítky vápenná hladká 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady obklad soklu do ulice 0,50 % Podstandardní 10. Vnitřní obklady celkově podstandardní 2,30 % Podstandardní 11. Schody nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře hladké do oc. zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová 5,20 % Nadstandardní 14. Podlahy obytných místností standardní podlahy 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění plynové lokální 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace bez kompletace 4,30 % Podstandardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody rozvod teplé i studené vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu zemmní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace podstandardní provedení 3,10 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně není 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení vana + umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní celkově podstandardní 3,40 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 7. Vnitřní omítky 0,54 5,80 % 0,0313 8. Fasádní omítky 0,54 2,80 % 0,0151 9. Vnější obklady 0,54 0,50 % 0,0027 10. Vnitřní obklady 0,54 2,30 % 0,0124 11. Schody 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 13. Okna 0,54 5,20 % + 0,0281 17. Elektroinstalace 0,54 4,30 % 0,0232 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 22. Kanalizace 0,54 3,10 % 0,0167 23. Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 26. Ostatní 0,54 3,40 % 0,0184 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,8873 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8873 Polohový koeficient K5: 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1460 Základní jednotková cena upravená: = 3 706,42 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 130,31 m 3 3 706,42 Kč/m 3 = 4 189 403,59 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 4 189 403,59 Kč 70,000 % 2 932 582,51 Kč
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č.5452-031/2013 Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 256 821,08 Kč Rodinný dům č.p. 83 zjištěná cena: 1 256 821,08 Kč a.1.2) Dvorní objekt 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Podlaží: přízemí Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 6,60 6,31 = 41,65 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 41,65 m 2 Obestavěný prostor (OP): část se šikmou 6,31 5,20 4 střechou po okap = 131,25 m 3 dtto zastřešení 6,31 5,20 2,50 0,5 = 41,02 m 3 přístavba s plochou střechou 6,31 1,40 2,40 = 21,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 193,47 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací základové pasy 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zdivo v tl. 30 cm 30,40 % Standardní 3. Stropy nespalné 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech tašková 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná hladká 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenná hrubá 2,90 % Podstandardní 60 % nejsou Nevyskytuje se 40 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody nejsou 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře hladké do oc. zárubní 2,40 % Standardní 12. Vrata nejsou 3,00 % Nevyskytuje se 13. Okna plastová 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah hrubý beton 2,90 % Podstandardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace provizorní 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod ne 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č.5452-031/2013 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní celkově podstandardní 5,20 % Podstandardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 2,90 % 60 % 0,0094 0,54 1,852 2,90 % 40 % 0,0116 10. Schody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 12. Vrata 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 14. Povrchy podlah 0,54 2,90 % 0,0157 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 25. Ostatní 0,54 5,20 % 0,0281 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,8832 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K1: 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 1,0785 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8250 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8832 Polohový koeficient K5: 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,0950 Základní jednotková cena upravená: = 2 931,58 Kč/m 3 Základní cena upravená: 193,47 m 3 2 931,58 Kč/m 3 = 567 172,78 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 30 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 567 172,78 Kč 60,000 % 340 303,67 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 226 869,11 Kč Dvorní objekt zjištěná cena: 226 869,11 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 83 1 256 821,08 Kč 2) Dvorní objekt 226 869,11 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 1 483 690,19 Kč Cena po zaokrouhlení: 1 483 690, Kč b) Pozemky Popis porovnávacího pozemku: U stavebního pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 400 Kč/m 2, u zahrady, která je z převážné části neoplocená a má charakter běžného pole uvažuji cenu ve výši 30 Kč/m 2. Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra Zastavěná plocha a nádvoří 664 507,00 m 2
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č.5452-031/2013 Zahrada 665/3 1 147,00 m 2 Výměra celkem (V): 1 654,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 1 654,00 m 2 400, Kč/m 2 = 661 600, Kč Úprava ceny: U zahrady se započítává pouze cena ve výši 30 Kč/m 2, tj. snížení ceny o 1.147 x 370 = 424.390 Kč. snížení ceny u zahrady 424 390, Kč Cena po úpravě: = 237 210, Kč Pozemky zjištěná cena: 237 210, Kč c) Ocenění celé nemovitosti porovnávací metodou U posuzovaného objektu uvažuji následující započitatelnou užitnou plochu domu: Pro porovnání vybírám tři realizované prodeje domů nacházejících se v okrese Břeclav v kategorii opotřebení 3. třetina. Současně byla do porovnání zařazena nabídka z realitního serveru Sreality, týkající se nemovitosti v obdobném stavebním stavu. U této nabídky předpokládám, že budoucí dohodnutá cena bude o 15% nižší. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) Kmísta Kvelikost Kvybav. Kvelikost Kpramen Jednotková cena Váha (V) pozemku (JC) Záznam 19276 1 100 000, Kč 184,00 m 2 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 5 434,78 Kč 1,0 Záznam 19521 1 350 000, Kč 114,00 m 2 1,10 0,95 1,10 1,20 1,00 8 584,97 Kč 1,0 Záznam 19989 1 100 000, Kč 202,00 m 2 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 4 950,50 Kč 1,0 Záznam 19993 650 000, Kč 115,00 m 2 1,10 0,95 1,00 1,20 1,00 4 507,32 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta Kvelikost pozemku Kvybav. Kvelikost Kpramen) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 4 507,32 Kč 5 869,39 Kč 8 584,97 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 5 869,39 Kč Množství: 201,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 179 750, Kč Úprava ceny koeficientem: Vzhledem ke skutečnosti, že prohlídka byla provedena pouze zvenčí, není možné posoudit provedený rozsah stavebních úprav a vnitřní stav nemovitosti. S ohledem na tuto skutečnost snižuji paušálně zjištěnou cenu o 20%.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 posudek č.5452-031/2013 paušální snížení ceny 0,800 Cena po úpravě: = 943 800, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 943 800, Kč C. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny kladu důraz na cenu zjištěnou porovnáním. Pro porovnání jsem vybral čtyři realizované prodeje obdobných rodinných domů v menších obcích okresu Hodonín a Břeclav, převážně v blízkém okolí Prušánek. Vypočtenou cenu porovnáním jsem dále snížil o 20% s ohledem na skutečnost, že není možno pouze z vnější prohlídky posoudit rozsah nedokončených stavebních úprav zahájené modernizace. Další odlišnosti byly upraveny příslušnými koeficienty. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 483 690, Kč 237 210, Kč 1 720 900, Kč 943 800, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 950 000, Kč Cena slovy: devětsetpadesáttisíc Kč D. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo práva spojená s nemovitostí. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku - viz záhlaví posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5452-031/2013 znaleckého deníku. F. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 Výpis z katastru nemovitostí posudek č.5452-031/2013
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č.5452-031/2013
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č.5452-031/2013 Mapa oblasti a kopie katastrální mapy
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 posudek č.5452-031/2013 Fotografická dokumentace Uliční pohled Uliční pohled Zadní pohled - pravé křídlo s vedlejší stavbou Zadní pohled - levé křídlo Celkový zadní pohled Neoplocená část zahrady
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 13 posudek č.5452-031/2013 Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 14 posudek č.5452-031/2013