ZNALECKÝ POSUDEK č. 2319/179/14 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 84/1 v domě č.p. 84 na st.parc.č. 93/6, spoluvlastnického podílu o velikosti 6906/13821 na společných částech domu č.p. 84 a pozemku st.parc.č. 93/6 a poz.parc.č. 11/10 a 11/13 vše na LV č. 2188 a 2112 pro k.ú. Dolní Nová Ves, obec Lázně Bělohrad, okres Jičín. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61Divišova 882 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely dobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 17.9.2014. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 17.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 17.9.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 84/1 Adresa předmětu ocenění: Dolní Nová Ves 84 507 81 Lázně Bělohrad Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Lázně Bělohrad Katastrální území: Dolní Nová Ves Počet obyvatel: 3 743 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 303,88 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.9.2014 za přítomnosti pana Romana Lelka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.126 pro k.ú. Dolní Nová Ves Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 17.9.2014 v době od 10,30 do 11,25 hod. - 2 -
Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.126 pro k.ú. Dolní Nová Ves 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná stavebně právní dokumentace, stáří domu č.p. 84 je 41 let. Další údaje a provedení a stavebně technickém stavu je čerpáno ze svědectví pana Romana Lelka a z prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Město Lázně Bělohrad má 6 katastrálních území, žije v něm celkem 3.750 obyvatel. Leží v podhůří Krkonoš. Bohatá ložiska rašeliny dala základ vzniku slatinných lázní, které byly v nedávné době modernizovány a poskytují části místních obyvatelů pracovní příležitosti. Ve městě je mateřská škola, základní školy a střední odborné učiliště, ordinace praktického lékaře, dětského a dorostového lékaře, stomatologa a gynekologa, Ve městě je rozvod vody, elektřiny, zemního plynu a, kanalizační síť. Část s oceňovanou nemovitostí Dolní Nová Ves se nachází 1,3 km od středu města, kterým je náměstí K.V.Raise. Oceňovaná nemovitost se nachází na východním okraji k.ú. Dolní Nová Ves, asi 400 jihozápadně od Lázeňského parku Bažantnice. Přístup k nemovitosti je přes pozemky veřejné komunikace ve vlastnictví Města Lázně Bělohrad (poz.parc.č. 301 a 11/3 ostatní plocha ostatní komunikace). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.84/1 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,922 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,890 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,821 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.84/1 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v I.NP řadového koncového rodinného domu, Byt 2+1 má chodbu, kuchyň, koupelnu WC, pokoj a ložnici. Vytápění a ohřev vody je kotlem na zemní plyn, který je umístěný na chodbě. K bytu patří sklep, který je s bytem propojen ocelovým točitým schodištěm z kuchyně, čímž byl proveden zásah do nosné konstrukce bez povolení příslušného stavebního úřadu. (nesplňuje parametry obytné místnosti) a další sklep v suterénu domu. Rodinný dům byl postaven v roce 1973, údržba je dobrá. V roce 2006 byla provedena výměna střešní krytiny ploché střechy. Dům je napojen na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci, má přípojku elektřiny a zemního plynu. Na dům nebyl vyhotoven Průkaz energetické náročnosti budovy.riziko záplav je na stupni 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 41 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 946,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 2,67 * 1,00 = 2,67 m 2 koupelna + WC: 3,38 * 1,00 = 3,38 m 2 obývací pokoj: 16,61 * 1,00 = 16,61 m 2 ložnice: 12,78 * 1,00 = 12,78 m 2 sklep: 12,07 * 0,80 = 9,66 m 2 garáž: 12,00 * 0,80 = 9,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00-5 -
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Byl proveden otvor do nosné konstrukce stropu. Koeficient pro stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,795 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,795 = 0,558 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,922 Index polohy pozemku I P = 0,890 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 946,- Kč/m 2 * 0,558 = 7 781,87 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,70 m 2 * 7 781,87 Kč/m 2 * 0,922 * 0,890= 349 294,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 349 294,88 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,922 Index polohy pozemku I P = 0,890 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,922 * 1,000 * 0,890 = 0,821 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 6 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 303,88 0,821 249,49 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 93/6 121,00 249,49 30 188,29 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 11/10 70,00 249,49 17 464,30 4 odst. 1 ostatní plocha 11/13 32,00 249,49 7 983,68 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 55 636,27 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 55 636,27 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 6 906 / 13 821 Pozemky - zjištěná cena = 27 800,02 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.84/1 349 294,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 349 294,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 27 800,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 27 800,- Kč Celkem 377 094,90 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 2,67 m 2 1,00 2,67 m 2 koupelna+wc byt 3,38 m 2 1,00 3,38 m 2 obývací pokoj byt 16,61 m 2 1,00 16,61 m 2 ložnice byt 12,78 m 2 1,00 12,78 m 2 sklep byt 12,07 m 2 0,50 6,04 m 2 Celková podlahová plocha 47,51 m 2 41,47 m 2 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie - 8 -
Byt 3+1 Typ stavby Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 3+1 v OV (94 m2) ve 4.NP cihlového domu (r. v. 1983). Dispozice: chodba s vestavěným nábytkem, prostorná kuchyně s jídelnou (9 m2), obývací a dětský pokoj, lodžie (7 m2), koupelna, samostatné WC a vlastní plynový kombinovaný kotel. Rekonstrukce: plastová okna, stoupačky, nový plynový kotel, střecha a hlavní vchodové dveře. Součástí bytu je sklep (7 m2). Lázně Bělohrad, Zámecká ul. Hodnocení: zděný bytový dům 87,00 4.NP 3+1 990 000 11 379 0,610 6 940 Byt 3+1 Byt 3+1 88 m2 v 1.NP cihlového domu s garáží, kůlnou, vlastním pozemkem (77 m2) v klidné části obce. Dispozice: chodba, koupelna, samostatné WC, obývací a dětský pokoj, ložnice, kuchyně s jídelnou a vchodem na terasu a vlastní pozemek s venkovní kuchyní. Rekonstrukce koupelny, kuchyně, WC, podlah a topení, nové rozvody elektřiny, vody a odpadu. Součástí bytu je část půdních prostor. Lázně Bělohrad, Třetí strana Hodnocení: zděný bytový dům 88,00 1.NP 3+1 1 660 000 18 864 0,541 10 211 Byt 3+1 Prodej slunného bytu 3+1 po rekonstrukci o 92 m2 v OV v klidné části nedaleko centra města Lázně Bělohrad. Byt se nachází v cihlovém domě v 3. podlaží. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Lázně Bělohrad, Zámecká ul. Hodnocení: zděný bytový dům 92,00 3.NP 3+1 1 150 000 12 500 0,720 9 000 Variační koeficient před úpravami: 23,13 % Variační koeficient po úpravách: 15,49 % Minimální jednotková cena: 6 940 Kč/m 2 Minimální cena: 287 802 Kč Průměrná jednotková cena: 8 717 Kč/m 2 Průměrná cena: 361 494 Kč Maximální jednotková cena: 10 211 Kč/m 2 Maximální cena: 423 450 Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 8 700 Porovnávací hodnota: 360 789,- Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení, místo s malou vzdáleností do centra města 2. Malá vzdálenost k autobusové zastávce 3. Dům je zděné konstrukce - 9 -
4. Garáž jako příslušenství 5. Etážové topení s kotlem na tuhá paliva Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Zhoršený stavebně technický stav 2. Umístění v I.NP 3. Provedený zásah do nosné konstrukce (schody z kuchyně do sklepa) 4. Riziko záplav je na stupni 2. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 360.789,- Kč, zaokr.... 360.000,- Kč Obvyklá cena: 360.000,- Kč slovy: Třistašedesáttisíc Kč V Ohavči 17.9.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2319/179/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2319/14. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2188 ze dne 2.7.2014 5 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -