ního ízení KSPH 38 INS 14796/2013 Pedmtem ocenní je nemovitá vc tvoená rodinným domem.p. 342, na pozemcích v katastru nemovitostí parcela íslo st.312 zastavná plocha a nádvoí a parcela íslo 5/2 zahrada, vedlejšími stavbami na pozemku v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2 zahrada, kopanou studnou na pozemku p..5/2 zahrada, dále venkovními úpravami na pozemku v katastru nemovitostí íslo 5/2 zahrada, stavebním pozemkem v katastru nemovitostí parcela íslo st. 312 zastavná plocha a nádvoí a zahradou v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2, dále trvalými porosty na pozemku v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2 zahrada, v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín. Trvalé porosty nemají vliv na cenu obvyklou. O Ing. Mgr. Andrea Balášová, Insolvenní správce Pražská 1823, 286 01 áslav Úel posudku: Zjištní obvyklé ceny nemovité vci Oceovací pedpis: -Vcná hodnota: Ocenní hlavní stavby a pozemk je provedeno podle vyhlášky MF R. 441/2013 Sb., k provedení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon, ve znní zákona. 303/2013 Sb., (oceovací vyhláška), ve znní vyhlášky. 199/2014 Sb. s úinností od 1.10.2014. -Obvyklá cena: Ocenní je provedeno srovnávací metodou, metoda indexová. Ocenno ke dni: 14.bezna 2015 Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Mencl Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 35 stran a pílohy. V Novém Bydžov, dne 8.kvtna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité vci Oceovaná nemovitá vc se nachází v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín, na pozemcích v katastru nemovitostí dle souasného pozemkového katastru parcela íslo st.312 zastavná plocha a nádvoí a parcela íslo 5/2 zahrada. Obec Žiželice je místem, které má 1.530 obyvatel. Nejbližší správní centrum je v míst. Obec Žiželice leží pi dálnici D11, která spojuje msto Hradec Králové s mstem Praha. Nemovitá vc se nalézá v širším centru obytné ásti obce a je pímo pístupná po místní zpevnné komunikaci p..1100 ostatní plocha ostatní komunikace, ve vlastnictví Obce Žiželice. Objekt je napojený na inženýrské sít, vetn pípojky EI a kanalizace, s pípojkou plynovodu na hranici pozemku a s možností napojení na veejný vodovod a telefon. V zájmovém území není zpracovaná cenová mapa pozemku. Mapa radonu je zpracována pouze pro celý region. Nemovitá vc se nenachází v ochranném pásmu železnice, vodního zdroje ani v chránném území, nachází se v lokalit s nízkým radonovým indexem a v zón se zanedbatelným nebezpeím výskytu povodn. Územní plán obce Žiželice není zpracován. Na nemovité vci váznou zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní, zapsaná na LV.186, která nejsou zohlednná v cen obvyklé. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín, list vlastnictví. 186, vyhotovený dálkovým pístupem do katastru nemovitostí pro úel: Insolvenní ízení,.j.: pro Andrea Balášová, Ing., Mgr., ze dne 23.01.2015. Kopie katastrální mapy katastru nemovitostí pro katastrální území Žiželice nad Labem, obec Žiželice, okres Kolín, ze dne 08.05.2015, v mítku 1:1000. Snímek mapy v mítku 1:200 000. Mení hodnot radonu v objektu nebylo provedeno. Místní šetení znalce se zamením souasného stavu a rekognoskace pozemk byla provedena dne 14.03.2015 za pítomnosti vlastníka nemovité vci. Údaje sdlené vlastníkem na míst samém dne 14.03.2015. Údaje z mapy radonu pro obec Žiželice. Údaje z povodové mapy pro obec Žiželice. Délky a výšky byly zameny runím dálkomrem Sokkia, se stední kvadratickou chybou do 1 cm. Délky byly zameny i ocelovým pásmem. Fotodokumentace stav ke dni 14.03.2015. 1.3 Vlastnictví Podle údaj z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité vci na listu vlastnictví. 186 pro k.ú. Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice zapsán Zeminová Anna Václavská 342 281 29 Žiželice 1.4 Pílohy posudku Fotodokumentace LV Kopie katastrální mapy Mapa širších vztah - -
1.5 Pedmtem ocenní jsou 1) Rodinný dm se šikmou stechou.p.342. 2) Stavební pozemek v KN.st.312 zast.pl.a nádvoí. 3) Pozemek v KN.5/2 zahrada. - -
2. POSUDEK A OCENNÍ 2.1 Rodinný dm se šikmou stechou.p.342. Ocenno podle 35 vyhlášky. 2.1.1 Popis Objekt se nachází na pozemcích v katastru nemovitostí parcela íslo st.312 zastavná plocha a nádvoí a s pilehlou parcelou íslo 5/2 zahrada, postavený jako adový, stavebn spojený s vedlejší stavbou. Pdorys je pravidelného obdélníkového tvaru. Objekt je provedený podstandardním zpsobem. Postavený je jako ásten podsklepený pízemní, kde 1.PP obsahuje pouze skladové prostory a schodišt. Dále 1.NP. obsahuje parkovací stání pro jeden osobní automobil, dále obytné místnosti se sociálním zaízením, bez schodišt. Pdní prostor není stavebn využit. Vodorovné a svislé nosné konstrukce jsou zachovalé. Obvodové konstrukce nemají izolaci proti zemní vlhkosti. Krov, stešní krytina, vnitní povrchy, vnjší povrchy, klempíské konstrukce, konstrukce podlah, stropy, dvee, vrata, okna, zaizovací pedmty, vnitní rozvody, vnitní obklady a vnjší obklady jsou zachovalé. Od doby výstavby byly na objektu v letech 2003-2009 provedeny stavební úpravy, které prodloužily jeho životnost, viz. konstrukce a vybavení. V roce 1950 probhla pístavba 1.NP. Stáí je ureno dle sdlení vlastníka a odhadem dle hlavních konstrukních prvk. Objekt je užíván od roku 1928. Údržba stavby je zanedbaná. Hodnota radonu nebyla mena. Technický stav prvk krátkodobé i dlouhodobé životnosti odpovídá stáí a údržb. Objekt je zanesen v map katastru nemovitostí, zákres v map katastru nemovitostí neodpovídá skutenému stavu. Pístavba RD není zakreslena v map katastru nemovitostí. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zdná 2.1.3 Obestavný prostor Spodní stavba 2,97*3,25*1,80 = 17.37 m 3 Vrchní stavba 8,05*12,10*3,88+1,43*4,00*3,38+ 5,45*5,74*3,41 = 503.94 m 3 Zastešení 8,05*12,10*4,00/2+1,43*4,00*0,81/ 2+5,45*5,74*0,50/2 = 204.95 m 3 2.1.4 Podlaží celkem = 726.26 m 3 Oznaení Rozmry zastavné plochy Zastavná Svtlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - Sklep 2,97*3,25 9.65 m 2 1.70 m 2.00 m/* 1.NP - Pízemí 8,05*12,10+1,43*4,00+5,45*5,74 134.41 m 2 2.66 m 2.96 m/* - -
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, prmrná zastavná plocha podlaží je 72.03 m 2 a prm.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úrove vybavení ásti n 1. Základy v. zemních prací Bžné zakládání s izolací (u podsklepených objekt i svislé) Bžné zakládání bez izolací.!!" ##$## %%& -##'( podstandard 0.08200 23% -0.01886 2. Svislé konstrukce Zdivo v prmrné tl. 45 cm. Zdivo v prmrné tl. 45 cm.!!" #(## %%& standard 0.21200 23% 3. Stropy Jakékoliv s rovným podhledem. Železobetonové. Devné s rovným podhledem.!!" ##%)## %%& standard 0.07900 23% 4. Zastešení mimo krytinu Jakýkoliv krov bžného provedení a druhu, plochá stecha. Krov devný sedlový.!!" ##%## %%& standard 0.07300 23% 5. Krytiny stech Pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živiná svaovaná. Pálené tašky. Osinkocementové desky.!!" #### %%& podstandard 0.03400 23% -0.00782 6. Klempíské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu vetn parapet. Žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety z ker.dlažby.!!" ###)## (##& 7. Vnitní omítky Vápenné štukové. Vápenné štukové.!!" ##$## (##& 8. Fasádní omítky Vápenné štukové, bízolit, nástiky umlé. Stíkaný bízolit.!!" ##$## (##& - -
9. Vnjší obklady Pouze sokl z kabince apod. Sokl z kabince.!!" ##### (##& 10. Vnitní obklady Koupelny, vany, WC, kuchyn. Keramické obklady koupelny a WC.!!" #### (##& -## 11. Schody S jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. Betonové.!!" ##(### (##& -##( 12. Dvee Hladké plné nebo prosklené, pop. náplové. Devné plné a prosklené.!!" #### (##& 13. Okna Dvojitá špaletová nebo zdvojená. Devná zdvojená.!!" #### (##& 14. Podlahy obytných místností PVC, vlýsky, textilní krytiny. Plovoucí obyejné. Betonové.!!" #### #& podstandard 0.02200 50% -0.011 15. Podlahy ostatních místností Keramické dlažby, PVC, teraco. Keramické dlažby a PVC.!!" ##(### (##& 16. Vytápní Ústední s kotlem na tuhá paliva. Ústední s kotlem na tuhá paliva.!!" #### (##& 17. Elektroinstalace Svtelný i motorový proud, pojistkové automaty. Svtelný i motorový proud, pojistkové automaty.!!" #### (##& 18. Bleskosvod Ano. chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody Studená a teplá. Studená a teplá.!!" #### (##& 20. Zdroj teplé vody Bojler, karma. Bojler EI.!!" ##()## (##& - ' -
21. Instalace plynu Zemní plyn nebo PB. chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 22. Kanalizace Odkanalizování z kuchyn, koupelny, WC. Odkanalizování z kuchyn, koupelny, WC.!!" ##(## (##& 23. Vybavení kuchyní Plynový sporák. Sporák EI.!!" ##### (##& 24. Vnitní hygienické vybavení Vana ocelová, umyvadlo, pop. sprchový kout. Vana ocelová a umyvadlo.!!" ##(## (##& 25. Záchod Standardní splachovací. Standardní splachovací.!!" ##### (##& 26. Ostatní Krb, digesto, vestavné skín, rozvod domácího a veejného telefonu, odvtrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, míže. chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 51. Konstrukce navíc-vrata Výpoet objemového podílu konstrukce: Poizovací cena konstrukce [CK] = 20000.00 Obestavný prostor stavby [OP] = 726.26 Podíl na jednotkové cen [PJC] = CK / (OP x K5 x Ki) = 14.46 = Základní jednotk.cena [ZC1] = ZC x Kpod x Kad = 2453.00 Objemový podíl konstrukce [OPK] = PJC / ZC1 = 0.00590!* ###)# (##& ###)+($ K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.20623) = 0.8886 2.1.6 Opotebení stavby Výpoet opotebení analytickou metodou: -0.20623 Pol. Konstrukce a vybavení Opotebení Stáí Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) ásti B/C * 100 A 1. Základy v. zemních prací 87 150 0.03268 77% 1.8954% 65 150 0.00977 23% 0.4234% 2. Svislé konstrukce 87 120 0.18370 77% 13.3182% 65 120 0.05487 23% 2.9721% 3. Stropy 87 120 0.06845 77% 4.9626% - % -
65 120 0.02045 23% 1.1077% 4. Zastešení mimo krytinu 6 100 0.06325 77% 0.3795% 65 100 0.01889 23% 1.2278% 5. Krytiny stech 12 70 0.02946 77% 0.505% 65 70 0.00405 23% 0.3761% 6. Klempíské konstrukce 65 70 0.01013 100% 0.9406% 7. Vnitní omítky 65 70 0.06527 100% 6.0608% 8. Fasádní omítky 65 70 0.03151 100% 2.9259% 9. Vnjší obklady 65 70 0.00563 100% 0.5228% 10. Vnitní obklady 12 40 0.01191 100% 0.3573% 11. Schody 87 100 0.00518 100% 0.4507% 12. Dvee 65 70 0.03601 100% 3.3438% 13. Okna 65 70 0.05852 100% 5.434% 14. Podlahy obytných místností 12 40 0.01238 50% 0.3714% 12 40 0.00569 50% 0.1707% 15. Podlahy ostatních místností 12 40 0.01125 100% 0.3375% 16. Vytápní 65 70 0.05852 100% 5.434% 17. Elektroinstalace 65 70 0.04839 100% 4.4934% 18. Bleskosvod 0.00000 100% 19. Rozvod vody 12 30 0.03601 100% 1.4404% 20. Zdroj teplé vody 8 20 0.02138 100% 0.8552% 21. Instalace plynu 0.00000 100% 22. Kanalizace 12 40 0.03488 100% 1.0464% 23. Vybavení kuchyní 12 15 0.00563 100% 0.4504% 24. Vnitní hygienické vybavení 12 30 0.04614 100% 1.8456% 25. Záchod 12 30 0.00337 100% 0.1348% 26. Ostatní 0.00000 100% - $ -
51. Konstrukce navíc-vrata 65 70 0.00663 100% 0.6156% 64.3993% Opotebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 64.3993%. 2.1.7 Výpoet It - index trhu (dle pílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílím trhu s nemovitými vcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavný pozemek, nebo pozemek, jehož souástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Zmny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztah na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vliv 6. Povodové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpeím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapoítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.1.8 Výpoet Ip - index polohy (dle pílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a úel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkním celku 2. Pevažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenní zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na sted (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sít v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sít v obci nebo obec bez sítí 5. Obanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité vci je ásten dostupná obanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5-0.02 Píjezd po zpevnné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo píjezd po nezpevnné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerní využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerního využití stavby na pozemku - ) -
9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezamstnanost 2 0.00 Prmrná nezamstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vliv Celkem * -0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapoítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 1.01 = 0.990 2.1.9 Výpoet Iv - index konstrukce a vybavení (dle pílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby 2-0.01 Dvojdomek, dm adový 2. Provedení obvodových stn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tlouška obvod. stn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 vetn Výpoet: celková zastavná plocha všech podlaží 144.06 m 2 / zastavná plocha 1.NP 134.41 m 2 = podlažnost 1.07 5. Napojení na sít (pípojky) 2-0.05 Pípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Zpsob vytápní stavby 3 0.00 Ústední, etážové, dálkové 7. Zákl. píslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebn- technický stav 4 0.3900 Stavba ve špatném stavu - (pedpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáí 87 let) Celkem * -0.05 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapoítává - (# -
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.05) x 0.39 = 0.371 2.1.10 Výpoet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavného prostoru = K 2.453,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.371 It: index trhu x 1.000 Ip: index polohy x 0.990 Cena upravená uvedenými indexy = K 900,25 Cena za celý obestavný prostor 726.26 m 3 = K 653.816,29 Rodinný dm se šikmou stechou.p.342. Cena celkem K 653.816,- 2.2 Stavební pozemek v KN.st.312 zast.pl.a nádvoí. Ocenno podle 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek v katastru nemovitostí parcela íslo st.312 zastavná plocha a nádvoí, se nachází v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín. Pístupný je po místní zpevnné komunikaci p..1100 ostatní plocha ostatní komunikace, s možností napojení inženýrských sítí na veejné ady, vetn pípojky vodovodu, kanalizace, EI a plynovodu. Jedná se o ást obce, která s ní je stavebn srostlá. V obci je obecní úad. Vzdálenost od zdroje EI je do 200m. Pozemek nemá nepíznivé docházkové vzdálenosti. Negativní úinky škodlivé exhalace, hluk a otesy se zde nenacházejí. Konfigurace terénu je rovina. Svažitost je do 15%, v pevažující ásti pozemku. Hladina podzemní vody je více než 1 m pod úrovní výchozího terénu. Vlastnictví bylo doloženo. Pozemek je veden v katastru nemovitostí s parcelním íslem, kulturou a výmrou dle souasného pozemkového katastru. Kultura v katastru nemovitostí je v souladu se stávajícím stavem. Hranice v terénu jsou znatelné. Pozemek se nachází pímo v katastrálním území obce Žiželice. 2.2.2 Výpoet Iu - úprava ceny pozemku (dle pílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle potu obyvatel 3 0.75 1001-2000 2. Hospodásko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních pípadech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniní, nebo autobusová zastávka 6. Obanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní stedisko, nebo škola) Souin hodnot 0.292 - (( -
Iu = SOUIN(Ui) = 0.292 2.2.3 Výpoet Io - omezující vlivy (dle pílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% vetn; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chránná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chránné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vliv Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.2.4 Výpoet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = K 551,88 ZC = ZCv x Iu = 1890 K x 0.292 = 551.88 K Index cenového porovnání x 0.9900 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990 Cena upravená uvedenými koeficienty = K 546,36 Cena za celou výmru 171.00 m 2 = K 93.427,77 Stavební pozemek v KN.st.312 zast.pl.a nádvoí. Cena celkem K 93.428,- 2.3 Pozemek v KN.5/2 zahrada. Ocenno podle 3 vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek v katastru nemovitostí parcela íslo 5/2 zahrada, se nachází v katastrálním území Žiželice nad Cidlinou, obec Žiželice, okres Kolín. Pístupný je po místní zpevnné komunikaci p..1100 ostatní plocha ostatní komunikace, s možností napojení inženýrských sítí na veejné ady, vetn pípojky vodovodu, kanalizace, EI a plynovodu. Jedná se o ást obce, která s ní je stavebn srostlá. V obci je obecní úad. Vzdálenost od zdroje EI je do 200m. Pozemek nemá nepíznivé docházkové vzdálenosti. Negativní úinky škodlivé exhalace, hluk a otesy se zde nenacházejí. Konfigurace terénu je rovina. Svažitost je do 15%, v pevažující ásti pozemku. Hladina podzemní vody je více než 1 m pod úrovní výchozího terénu. Vlastnictví bylo doloženo. Pozemek je veden v katastru nemovitostí s parcelním íslem, kulturou a výmrou dle souasného pozemkového katastru. Kultura v katastru nemovitostí není v souladu se stávajícím stavem. Na pozemku se nachází pístavba rodinného - ( -
domu. Hranice v terénu jsou znatelné. Pozemek se nachází pímo v katastrálním území obce Žiželice. 2.3.2 Výpoet Iu - úprava ceny pozemku (dle pílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle potu obyvatel 3 0.75 1001-2000 2. Hospodásko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních pípadech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniní, nebo autobusová zastávka 6. Obanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní stedisko, nebo škola) Souin hodnot 0.292 Iu = SOUIN(Ui) = 0.292 2.3.3 Výpoet Io - omezující vlivy (dle pílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% vetn; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chránná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chránné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vliv Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 - ( -
2.3.4 Výpoet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = K 551,88 ZC = ZCv x Iu = 1890 K x 0.292 = 551.88 K Index cenového porovnání x 0.9900 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.990 Cena upravená uvedenými koeficienty = K 546,36 Cena za celou výmru 257.00 m 2 = K 140.414,83 Pozemek v KN.5/2 zahrada. Cena celkem K 140.415,- - ( -
3. REKAPITULACE Ceny stavby hlavní a pozemk dle vyhlášky MF R. 441/2013 Sb., k provedení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon, ve znní zákona. 303/2013 Sb., (oceovací vyhláška), ve znní vyhlášky. 199/2014 Sb. s úinností od 1.10.2014. 1) Rodinný dm se šikmou stechou.p.342. K 653.816,- 2) Stavební pozemek v KN.st.312 zast.pl.a nádvoí. K 93.428,- 3) Pozemek v KN.5/2 zahrada. K 140.415,- Zjištná výsledná cena K 887.659,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky K 887.660,- Slovy: Osmsetosmdesátsedmtisícšestsetšedesát K - ( -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tí základních metod: a) nákladový zpsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných pípadech. b) výnosový zpsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v tch pípadech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalit pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v míst obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací zpsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutenných prodej obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Porovnání jako celku - srovnávací objekt I. 4,.,. /0123 Prodej pízemního adového rodinného domu 3+1 v ulici Zborovská, obec Žiželice, okres Kolín. Objekt je po ástené rekonstrukci. Vytápní je lokální na tuhá paliva. Objekt je napojen na inženýrské sít, vetn pípojky kanalizace a EI. Možnost vybudování pdní vestavby. Na pozemku o celkové výme 223 m 2 se nachází vedlejší stavby. Nabídková cena ze serveru www.sreality.cz. 4.1.2 Charakteristika stavby Lokalita: Žiželice, okr. Kolín Místnosti: 3+1 Píslušenství: Vedlejší stavby Prodej: Stáí: Jiné: Pozemky 223 m 2 4.1.3 Výmry Podlah.plocha 90,00*1,00 = 90.00 m 2 - (' -
4.1.4 Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha 1.00 2. K2 - velikost 0.97 3. K3 - píslušenství 0.95 4. K4 - technický stav a vybavení 1.01 5. K5 - jiné 0.95 6. K6 - úvaha znalce 1.00 Index odlišnosti (souin hodnot) 0.88418 4.1.5 Zjištné parametry srovnávacího objektu Realizovaná i požadovaná celková cena = K 800.000,- Pramen zjištní ceny: Inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x 0.9000 Cena objektu realizovaná i dosažitelná = K 720.000,- 4.2 Porovnání jako celku - srovnávací objekt II. 4,5,. /0123 Prodej pízemního adového rodinného domu 1+1 v obci Krakovany, okres Kolín. Objekt je v pvodním udržovaném stavu. Okna devná špaletová, krytina pálené tašky, vytápní akumulaní kamna. Objekt je napojen na inženýrské sít, vetn pípojky vodovodu, kanalizace a EI, pípojka plynovodu na hranici pozemku. Možnost vybudování pdní vestavby. Na pozemku o celkové výme 378 m 2 se nachází vedlejší stavba, studna a garáž. Nabídková cena ze serveru www.sreality.cz. 4.2.2 Charakteristika stavby Lokalita: Krakovany, okr. Kolín Místnosti: 1+1 Píslušenství: Garáž, studna a sklad Prodej: Stáí: Jiné: Pozemky 378 m 2 - (% -
4.2.3 Výmry Podlah.plocha 60,00*1,00 = 60.00 m 2 4.2.4 Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha 0.97 2. K2 - velikost 0.90 3. K3 - píslušenství 0.99 4. K4 - technický stav a vybavení 1.00 5. K5 - jiné 0.99 6. K6 - úvaha znalce 1.00 Index odlišnosti (souin hodnot) 0.85563 4.2.5 Zjištné parametry srovnávacího objektu Realizovaná i požadovaná celková cena = K 690.000,- Pramen zjištní ceny: Inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x 0.9000 Cena objektu realizovaná i dosažitelná = K 621.000,- 4.3 Porovnání jako celku - srovnávací objekt III. 4,6,. /0123 Prodej pízemního rodinného domu 2+1 v ásti obce Loukonosy, obec Žiželice, okres Kolín. Dispozice pízemí: zádveí, chodba, kuchy s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, samostatné WC, koupelna a spíž. Okna devná rámová, krytina betonové tašky, vytápní ústední na tuhá paliva. Objekt je napojen na inženýrské sít, vetn pípojky kanalizace a EI, pípojka plynovodu na hranici pozemku. Možnost vybudování pdní vestavby. Na pozemku o celkové výme 626 m 2 se nachází vedlejší stavba a studna. Nabídková cena ze serveru www.sreality.cz. 4.3.2 Charakteristika stavby Lokalita: Žiželice - Loukonosy Místnosti: 2+1 Píslušenství: Studna a sklad - ($ -
Prodej: Stáí: Jiné: Pozemky 626 m 2 4.3.3 Výmry Podlah.plocha 80,00*1,00 = 80.00 m 2 4.3.4 Index odlišnosti Pol. Kriterium Hodnota kriteria 1. K1 - poloha 0.99 2. K2 - velikost 0.94 3. K3 - píslušenství 0.96 4. K4 - technický stav a vybavení 1.01 5. K5 - jiné 1.05 6. K6 - úvaha znalce 1.00 Index odlišnosti (souin hodnot) 0.94743 4.3.5 Zjištné parametry srovnávacího objektu Realizovaná i požadovaná celková cena = K 899.000,- Pramen zjištní ceny: Inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu x 0.9000 Cena objektu realizovaná i dosažitelná = K 809.100,- 4.4 Porovnání jako celku - oceovaný objekt 4,4,. /0123 V tomto ásti znalec stanoví cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutenných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze uskutenných prodej, dále údaje z vývsek realitních kanceláí o inzerovaných nemovitostech a také byly vyhodnoceny i údaje z denního i odborného tisku. 4.4.2 Charakteristika stavby Lokalita: Václavská 342, Žiželice - () -
Místnosti: Píslušenství: Vedlejší stavby, studna Prodej: Stáí: 87 Jiné: Pozemky 428 m 2 4.4.3 Výmry Podlah.plocha 2,35*2,07 = 4.86 m 2 Podlah.plocha 1,78*4,64+0,89*1,28+3,13*2,78-0,15*0,50+3,90*4,59+3,80*4,41+ 3,18*3,90+0,93*1,36+1,12*1,34+ 1,78*1,40+1,38*2,79+3,02*8,76+ 0,15*1,11 = 100.82 m 2 celkem = 105.68 m 2 4.4.4 Cena oceovaného objektu odvozená ze srovnávacího objektu Objekt. Cena srov. Index Cena oce. obj. K odlišnosti obj. K 1 720000 0.884 814295 2 621000 0.856 725806 3 809100 0.947 854022 Celk.prm. 798041 Minimum 725806 Maximum 854022 4.4.5 Výpoet ceny objektu porovnávací metodou Cena zjištná ze všech srovnávacích objekt (po zaokrouhlení): Minimální cena objektu = K 725.800,- Prmrná cena objektu = K 798.000,- Maximální cena objektu = K 854.000,- Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: Cp = prmrná-(0,15 x (maximální-minimální)) = K 778.800,- Porovnání jako celku - oceovaný objekt Cena celkem K 778.800,- - # -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Cena stavby hlavní a pozemk zjištná porovnávací metodou K 887.660,- 2) Výnosová hodnota K 0,- 3) Naegeliho vážený prmr K 0,- 4) Cena zjištná porovnávacím zpsobem K 778.800,- Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu K 780.000,- Slovy: SedmsetosmdesáttisícK V 789 :;<, dne 8.kvtna 2015... vypracoval - ( -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987,.j. spr. 210/87, pro základní obor ekonomika, pro odvtví ceny a odhady nemovitostí a ze dne 19.5.1995,.j. spr. 1406/95, pro základní obor stavebnictví, pro odvtví stavby obytné, prmyslové a zemdlské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod poadovým íslem 4508/05/2015. Znalené a náhradu náklad útuji podle pipojené likvidace. Ing. Miloslav Mencl Na Svépomoci p.186 Nový Bydžov 504 01 s=!" P>; 9?9@* - -
- -
- -
- -
- ' -
- % -
- $ -
- ) -
- # -
- ( -
- -
- -
- -