ZNALECKÝ POSUDEK č. 198/17698/2010 O ceně nemovitosti - domu čp. 1 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 148 a p.p.č. 66/2, k. ú. a obec Přebuz, okres Sokolov Objednatel posudku: CZ Dražby a. s. IČ 287 01 259 Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 30.3.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 7.4.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 1 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p. č. 148 a p.p.č. 66/2, k. ú. a obec Přebuz, okres Sokolov. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 1 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 148 a p.p.č. 66/2 Adresa nemovitosti: ulice bez názvu 1 358 01 Přebuz Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Přebuz Katastrální území: Přebuz Počet obyvatel: 77 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.3.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka ze dne 23.2.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 74 pro k. ú. a obec Přebuz vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 8.10.2008 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Přebuz vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 30.3. 2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována dále na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obyt-
- 3 - ným účelům, takto je také užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice bez názvu, u hlavní komunikace procházející městem Přebuz, v jeho centrální části. Od ulice je oddělena předzahrádkou a krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 1. Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti porosty a pozemky st.p.č. 148, zastavěná plocha, o výměře 286 m 2 p.p.č. 66/2, ostatní plocha, o výměře 369 m 2, vše k. ú. a obec Přebuz, okres Sokolov. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byli objednatelem písemně vyzváni majitelé nemovitosti manželé Čermákovi, ti na místě odhadu nebyli a znalci prohlídku a zaměření neumožnili. Nemovitost je však dobře viditelná z přilehlé komunikace, znalec si proto vyhotovil digitálním fotoaparátem potřebnou fotodokumentaci. Rozměry domu jsou změřitelné z vnějšku (rozměry 1.PP odhaduji), nemovitost není oplocena. Vybavení domu bylo znalcem uvažováno v obvyklém rozsahu a kvalitě, celkový stav nemovitosti uvažuji průměrný, vnější stav domu je spíše podprůměrný, vnější omítky částečně opadané, stav a vybavení interiéru je uvažováno v obvyklém rozsahu a stavu. Dalšími součástmi nemovitosti jsou (viditelné) pouze žumpa a přípojky inž. sítí, a dále porosty apod. V době zaměření nemovitosti byla na oceňovaných pozemcích vrstva cca 25 cm sněhu, rozměry některých venkovních úprav (zpevněných ploch apod.). proto uvažuji s omezenou přesností. Napojení na inž. sítě je na síť elektro a vodovodu. Plyn v obci není, kanalizace rovněž není, odkanalizování je provedeno do žumpy za domem. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp. 1 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Porosty c 1 ) Porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp. 1-5 Jde o dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt (sklepní okénka jsou vidět z ulice), s valbovou střechou, která je využita pouze jako půda. Objekt je zděný z převážně smíšeného zdiva, stropy 1.PP a 1.NP uvažuji klenuté, jinak ve 2.NP rovné, dřevěné trámové opatřené podhledem, krytina střechy je z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou vápenné (špatné), objekt je uzemněn hromosvodem. Objekt sloužil před několika desítkami let jako fara, od té doby je využit k obytným účelům, uvažuji zde 1 bytovou jednotku 5 + 1 s příslušenstvím. Objekt lze tedy charakterizovat dle výše uvedených skutečností jako rodinný dům, jeho popis a ocenění proto uvažuji dle 5 vyhl. Stáří původního domu uvažuji cca z roku 1810, kdy byl původní, ještě starší objekt vystavěn do nynější podoby. Stáří objektu tedy uvažuji 2010-1810 = 200 let. Technický stav objektu jako celku uvažuji průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti uvažuji ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž průměrný, prvky vybavení uvažuji průměrné. Vytápění uvažuji lokální na tuhá paliva (krbovky), okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné plné, částečně prosklené, resp. rámové náplňové, podlahy převážně betonové či dřevěné s PVC, resp. dlažby, v objektu je dle znalcových zjištění nová koupelna se sprchovým koutem a 2 umyvadly, záchod splachovací, kuchyň uvažuji s linkou a el. či PB sporákem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5,00*6,00+2,00*3,50 = 37,00 m 2 1.NP: 14,00*12,10+3,80*12,10 = 215,38 m 2 2.NP: 14,00*12,10 = 169,40 m 2
- 5 - Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 37,00 m 2 2,30 m 1.NP: 215,38 m 2 3,60 m 2.NP: 169,40 m 2 3,60 m Obestavěný prostor: 1.PP: (5,00*6,00+2,00*3,50)*(2,30) = 85,10 m 3 1.NP: (14,00*12,10+3,80*12,10)*(3,60) = 775,37 m 3 2.NP: (14,00*12,10)*(3,60) = 609,84 m 3 Střecha: (14,00*12,10)*(4,00/2)- = 205,70 m 3 (12,10*5,50*4,00/2/2*2) Obestavěný prostor celkem: = 1 676,01 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: P 0,80 100,00 0,46 0,37 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: C 3,10 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1,06 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,10 50,00 0,46 0,25 S 1,10 50,00 1,00 0,55 16. Vytápění: P 4,40 100,00 0,46 2,02 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: P 3,00 100,00 0,46 1,38 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 78,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7860 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7860 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000
- 6 - Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0200 Základní cena upravená = 3 441,- Kč/m 3 Plná cena: 1 676,01 m 3 * 3 441,- Kč/m 3 = 5 767 150,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 200 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 250 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 200 / 250 = 80,000 % - 4 613 720,- Kč Dům čp. 1 - zjištěná cena = 1 153 430,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Jde o žumpa, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí apod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Dům čp. 1 1 153 430,00 Kč Celkem: 1 153 430,00 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 1 153 430,00 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 40 370,05 Kč Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - cena po zaokrouhlení = 40 370,- Kč c) Porosty c 1 ) Porosty Na pozemcích je vysazeno několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42
- 7 - Celková cena pozemku [Kč]: 31 282,00 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 655 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 30 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 1 432,76 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 93,00 Porosty - zjištěná cena = 93,- Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 148 286,00 35,00 10 010,- Součet 10 010,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % - 701,- Mezisoučet 9 309,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 20 633,- Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 66/2 369,00 35,00 12 915,- Součet 12 915,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % - 904,- Mezisoučet 12 011,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 10 649,- Pozemky - zjištěná cena = 31 282,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům čp. 1 = 1 153 430,- Kč b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 40 370,- Kč c) Porosty = 93,- Kč d) Pozemky = 31 282,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 225 175,- Kč 1 225 180,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědvacetpěttisícjednostoosmdesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING-STAR s. r. o. Předpokládám, že uplatnění tohoto práva bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a toto omezení převodu bude prodejem nemovitosti zrušeno, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu v souladu s nabídkou. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny zhruba odpovídající jejich administrativním cenám. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1 200 000.- Kč. V Bílině, 7.4.2010 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 198/17698/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 198/17698/2010.
- 9 -