Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2574/47/2011 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1158/34 Adresa nemovitosti: Holasická 1158, Opava - Kateřinky Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: st. 1521 Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Opava, k.ú. Kateřinky u Opavy, kód ČSÚ: 711 756, LV: 5001 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.cz, a.s. ; č. obj.:145/2011-d, 15.4.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: 800900490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Současný stav 950 000 Kč Datum místního šetření: 29.4.2011 Datum zpracování : 2.5.2011 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Posudek se objednavateli předává ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1976, rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: dílčí, zateplení SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 12 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 11 Počet bytů/nebytů 60/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 1158/34 7.N.P. 3+1 66,95 3,24 0,00 2,85 0,00 69,93 1 / 1 13 500 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 951 048 Kč 950 000 Kč A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5001 ze dne 8.4.2011 Mapa oblasti Objednávka č. j. 145/2011-N ze dne 15.4.2011 Jedná se o město Opavu s počtem obyvatel 58 807. Město Opava je vybaveno sítí všech obchodů. Je zde nemocnice, poliklinika, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoká škola. Město Opava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení vlakem, trolejbusy a autobusy MHD. Byt č. 34 se nachází v bytovém domě č. p 1158 na ulici Holasické, v obytné zóně Opavy, v klidové části města. Pěší dostupnost na zastávku MHD. - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.34, která je umístěna v 7.N.P. obytného domu č. p.1158, Holasická 60 v Opavě. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je podsklepený, má 11 nadzemních podlaží. Jedná se o byt č. 34, dispozice 3+ 1 v obytném domě č. p. 1158 v Opavě - Kateřinkách. Byt se nachází v 7.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, komoru a balkón, v 1.P.P.sklep. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou dřevěné jespil, podlahy ostatních místností PVC a keramická dlažba. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, přívod teplé vody dálkový. Byt se nachází v 6.N.P. bytového domu č. p. 1158. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, komoru a balkón, v 1.P.P. sklep. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V roce 20010 byla u všech bytů v č. p. 1158 provedena výměna oken a zateplení fasády. Byt č. 34 nemá okna vyměněna. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna Dřevěná zdvojená 13. Povrchy podlah Jespil 14. Vytápění Ústřední dálkové 15. Elektroinstalace Světelná 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod Plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace Plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana 23. Ostatní Chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 206/9990 na pozemku parc. č. st. 1521 zastavěná plocha a nádvoří v v k. ú. Kateřinky u Opavy. Výměra pozemku činí 432 m 2. B. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 69,93 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 15 064 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 053 361 Rozestavěnost % 100,00-3 -
Stáří roků 35 Další životnost roků 65 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 684 685 C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2011. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 6,82 m 2 1,00 6,82 m 2 koupelna byt 4,01 m 2 1,00 4,01 m 2 kuchyň byt 11,41 m 2 1,00 11,41 m 2 obývací pokoj byt 16,99 m 2 1,00 16,99 m 2 ložnice byt 10,08 m 2 1,00 10,08 m 2 dětský pokoj byt 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 WC byt 1,23 m 2 1,00 1,23 m 2 komora byt 1,42 m 2 1,00 1,42 m 2 sklep (mimo byt) sklad (sklípek) 2,85 m 2 0,70 2,00 m 2 balkon balkon 3,24 m 2 0,30 0,97 m 2 Celková podlahová plocha 73,05 m 2 69,93 m 2 Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Opava - Kateřinky 3+1 Panelová 69,93 6.N.P. 3+1 X X X X montovaná Srovnávané jednotky Opava - Kateřinky, ul. Černá Jedná se o byt 3+1 na ul.černé v Opavě - Kateřinkách. Dům je panelový. Byt se nachází v X - 4 -
6.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Sklep mimo byt. montovaná panelová Opava - Kateřinky, ul. Na Pastvisku 68,00 5.N.P. 3+1 1 199 000 17 632 0,800 14 106 Jedná se o byt 3+1 v Opavě - Kateřinkách, ul. Na Pastvisku. Dům je panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.sklep mimo byt. panelová 72,00 1.N.P. 3+1 1 300 000 18 056 0,800 14 444 Opava - Kateřinky, ul. Ratibořská Jedná se o byt 3+1 v Opavě - Kateřinkách ul.ratibořská. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici.sklep v 1.P.P. panelová 84,00 4.N.P. 3+1 1 365 000 16 250 0,800 13 000 Opava - Kateřinky, ul. Ant. Sovy Jedná se o byt 3+1 na ul. Ant. Sovy v Opavě - Kateřinkách. Dům je montovaný, panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj. Sklep je mimo byt. 70,00 1 180 000 16 857 0,800 13 486 Opava - Kateřinky, ul. Zeyerova Jedná se o byt 3+1 na ul. Zeyerově v Opavě - Kateřinkách. Dům je panelový. Byt se nachází v 8.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj. Sklep je mimo byt. panelová 78,00 8.N.P. 3+1 1 280 000 16 410 0,800 13 128 montovaná Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 69,93 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1158/34 v bytovém domě č. p. 1158 v Opavě Kateřinkách, ul. Holasická se spoluvlastnickým podílem 206/9990 na společných částech domu a pozemku parc. č. st. 1521 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 13 000 Kč/m 2 do 14 444 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 13 600 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Velikost bytu - Vybavení a stavebně technický stav bytu - Poloha a umístění bytu - Bezproblémové okolí Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 13 600 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 13 600 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 69,93 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 69,93 m 2 x 13 600 Kč/m 2 = 951 048 Kč - 5 -
Na nemovitosti váznou dle smlouvy o převodu vlastnictví bytu ze dne 13.9.2004 věcná břemena ve prospěch SM Plynárenské, smlouva č. j. V 601/1997 a OpavaNet, smlouva č. j. V 6800/2002 umístění, údržby a opravy internetového zařízení. Tato věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu bytu. Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1158/34 s podílem 206/9990 na společných částech domu a na pozemku parc. č. st. 1521v Opavě, k. ú. Kateřinky u Opavy stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení 950 000 Kč slovy: devětsetpadesáttisíc Kč D. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 3 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5001 ze dne 8.4.2011 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína, 2.5.2011 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2574/47/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2574/47/2011. - 6 -
Fotodokumentace nemovitosti. Koupelna WC Pokoj Obývací pokoj Obývací pokoj Komora - 7 -
Předsíň Ložnice Kuchyň Kuchyň Vstupní chodba v domě Sklep - 8 -
Vstup do domu Celkový pohled Celkový pohled Celkový pohled - 9 -
Katastrální snímek - 10 -
- 11 -
- 12 -
Mapa oblasti - 13 -