Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5271 16/2013 o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky č. 1572/13 v bytovém domě č.p. 1572 na pozemku parcelní číslo st. 2171 včetně podílu na společných částech domu a pozemku v katastrálním území Rožnov pod Radhoštěm, obec Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 3881/11-62 ze dne 19.12.2012 Účel posudku: ocenění nemovitostí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 26.1. 2013 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních písemných a 1 elektronicky na CD. V Otrokovicích, dne 28. ledna 2013
A. Nález 1. Znalecký úkol : Usnesení JUDr. et Mgr. Jiří leskovjan, exekutorský kandidát, zástupce soudního exekutora JUDr. Ivo Dědka, Exekutorský úřad Zlín se sídlem Lešetín IV/707, 760 01 Zlín, pověřený provedením exekuce na základě usnesení o nařízení exekuce a pověření exekutora k jejímu provedení č.j. 15 EXE 580/2012-8, ze dne 23.1.2012, které vydal Okresní soud ve Vsetíně...... rozhodl na základě 28, 52, 66 a 69 zákona č. 120/2011 Sb. ve znění pozdějších předpisů (exekuční řád) a v souladu s ustanovením 336 zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů, občanský soudní řád t a k t o: I. Znalcem se ustanovuje Ing. Bc. Eva Hradilová, soudní znalec, Moravní 6224, 765 02 Otrokovice, IČ 63391759, znalec v oboru ekonomika (odvětví ceny a odhady) se zvláštním specializací pro II. odhady staveb a nemovitostí. Znalci se ukládá, aby v souladu s 66 odst. 5 exekučního řádu ocenil níže uvedené nemovitosti povinného a jejich příslušenství a aby zjistil a ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená, a to obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění - zákon o oceňovaní majetku): Předmětem ocenění jsou nemovitosti bytová jednotka č. 1572/13 umístěná v bytovém domě č.p. 1572 na pozemku parcelní číslo st. 2171 - zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství a spoluvlastnickém podílu na společných částech bytového domu č.p. 1572 a pozemku parcelní číslo st. 2171 v katastrálním území Rožnov pod Radhoštěm, obec Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín. Výše spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a pozemku je id. 398/24407 k celku. III. IV. Znalci se ukládá, aby nemovitosti ocenil jednotlivě, pouze v případě, e některé nemovitosti spolu tvoří funkční celek, aby tyto nemovitosti ocenil jakou soubor a uvedl konkrétní okolnosti, které toto dokládají. Znalci se ukládá vypracovat posudek písemně ve 3 vyhotoveních (2x v listinné podobě 1x v elektronické podobě na CD či DVD) a spolu s vyúčtováním znalečného jej předložit soudnímu exekutorovi ve lhůtě do 30 kalendářních dnů od právní moci tohoto usnesení. Znalci se povoluje užití vlastního osobního vozidla. Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitostem nájemní, užívací nebo jiná obdobná práva se ukládá: - umožnit znalci prohlídku nemovitostí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitosti, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky a do budov, - umožnit znalci zjištění stavu práv a závad s nemovitostmi spojených, - předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitostí a práv a závad s nimi spojených, zejména předložit nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, předkupní a jiná věcná práva, nájemní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitostem, - zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo. O d ů v o d n ě n í: Dle 69 zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu se na provádění exekuce prodejem nemovitostí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. 335a odst. 2 o.s.ř. se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovitosti se všemi jejími součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitostí. Dle 336 odst. 1 o.s.ř. ustanoví soudní exekutor po právní moci usnesení o nařízení exekuce znalcem, kterému uloží, aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Podle ust. 66 odst. 5 e.ř oceňuje znalec nemovitosti a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. - 2 -
Jelikož k ocenění nemovitosti, závad, které na ní váznou a práv, které jsou s ní spojené je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. 336 odst. 1 a 127 o.s.t. přistoupil k ustanovení znalce. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí : Oděská 1572, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm 1 Kraj : Zlínský Okres : Vsetín Obec : Rožnov pod Radhoštěm Katastrální území : Rožnov pod Radhoštěm 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 26. ledna 2013 znalcem za účasti rodiny povinné. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Usnesení soudního exekutora Exekutorský Úřad Zlín se sídlem Lešetín IV/707, 760 01 Zlín, číslo jednací 012 EX 3881/11-62 ze dne 19.12.2012. 2) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Rožnov pod Radhoštěm, LV č. 6916 a č. 4576 ze dne 11.12.2012, 3) Kopie katastrální mapy, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj pracoviště, KP Vsetín pro katastrální území Rožnov pod Radhoštěm v měřítku 1:1000, 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 5) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Ewou Hradil dne 26. 1. 2013 znalcem za účasti manžela povinné, 6) Mapa města a okolí 7) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 26. ledna 2013. 8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 5. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 E. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 F. Bradáč A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERMBrno, s.r.o., Brno 2002 G. Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 H. Ort, P.: Oceňovaní nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 I. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPREESS, Praha 2006 J. Zazvonil, Z.: Odhady hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Metody zjištění hodnoty: Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí obvyklou (tržní) cenu nemovitostí. Je třeba konstatovat, že pro její stanovení neexistuje žádný schválený a oficiální předpis; k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy, např. ÚSI VUT v Brně. Za ekvivalentní lze považovat cenu obvyklou, jež je definována v 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. - 3 -
V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30. 1. 1998 je mj. uvedeno: Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. (Pozn.: pojem odhadní cena se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb., která nezohledňovala prodejnost nemovitostí ve vztahu k trhu, ale vycházela pouze z nákladového hlediska). Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí, vypracovanými na ÚSI VUT v Brně): Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění). Toto ocenění je důležité mj. proto, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti (resp. tabulkové hodnoty Základní ceny), vycházející z cen sjednaných při prodeji nemovitostí v daném místě. Časová cena Zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Náklady na pořízení stavby lze zjistit pracně položkovým rozpočtem nebo za pomocí agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (dále jen THU) jednotkových cen za 1m 3 obestavěného prostoru atp. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. (v platném znění) používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, lze použít cenu zjištěnou podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet výnos (zisk). K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu (příjmy - náklady) odpovídající kapitalizační mírou, zohledňující stav na kapitálovém trhu a rizika spojená s pronajímáním nemovitosti. Výnosové ocenění je při tom založené na předpokládaných čistých výnosech (zisku) z pronájmu nemovitostí za přiměřené a za daných podmínek dosažitelné nájemné. Výnos musí odpovídat stavu objektu a možnému využití, v případě optimalizace je třeba výnos upravit o nutné náklady na stavební úpravy. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. - 4 -
Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 6916 a č. 4576 jsou manželé Petr, nar. dne 14.1.1979 a Šárka, nar. dne 27.12.1972 Orságovi oba bytem 756 61 Rožnov pod Radhoštěm, Oděská 1572 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitostí bytové jednotky č. 1572/13 umístěné v bytovém domě č.p. 1572 na pozemku parcelní číslo st. 2171 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 1572 a na pozemku parcelní číslo st. 2171 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 409,0 m 2 v katastrálním území Rožnov pod Radhoštěm, obec Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k pozemku činí id. 398/24407 k celku. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Zlínský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. 11. Základní popis : 11.1. Základní charakteristika 11.1.1. Poloha a základní údaje Město Rožnov pod Radhoštěm se nachází na území okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Rožnov pod Radhoštěm je také obcí s rozšířenou působností, leží asi devatenáct kilometrů severovýchodně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. V současné době zde žije 16 821 obyvatel (Malý lexikon obcí 2011). Oblast patří mezi vyhledávanou oblast pro rekreaci, v letních měsících se sem sjíždějí především lidé zajímající se o turistiku a historii Valašska, v zimních měsících patří město milovníkům zimních sportů, kteří si můžou vybrat některé z několika lyžařských středisek v okolí. Ve městě Rožnov pod Radhoštěm se nachází několik základních a mateřských škol, gymnázium a střední odborné školy. Sportovní vyžití je možně na několika sportovištích, lidé mohou navštívit městské lázně. Je zde kompletní síť obchodů a služeb, je zde kompletní soustava úřadů, divadlo, kino a pošta. Obec je zaměřena na turistický ruch, tomu odpovídá počet restaurací, barů a různorodých míst, kde je možné se ubytovat. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, několik kostelů a hřbitov. V obci Rožnov pod Radhoštěm je nemocnice a několik lékáren. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Oceňovaný soubor nemovitostí, byt v bytovém domě, je situován v severní části obce na sídlišti Koryčanské Paseky. Okolní zástavbu tvoří panelové domy. Sídliště bylo vybudováno v 70. a 80. letech minulého století. Docházková vzdálenost do centra je deset minut pěšky. V blízkosti nemovitosti se nachází několik sportovišť, kino a obchod. Dopravu po městě zajišťuje MHD. 11.1.2. Dopravní dostupnost K bytovému domu vede asfaltová místní komunikace, je zde omezené množství parkovacích míst. Dopravu ve městě zajišťuje MHD. V centru se nachází autobusové nádraží spojující linkami ČSAD město s okolními okresními městy a krajskými městy Zlínem či Ostravou. V městě Rožnov pod Radhoštěm je vlakové nádraží, kde končí železniční trať z Valašského Meziříčí. 11.2. Účel využití Byt v bytovém domě lze užívat bez závad k bydlení, ke dni místního šetření je byt užíván vlastníky. - 5 -
11.3. Pozemek Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníků (SJM) bytové jednotky k pozemku pod stavbou bytového domu. Pozemek je umístěn ve svažitém terénu s možností připojení na všechny inženýrské sítě. Výše spoluvlastnického podílu k pozemku činí id. 398/24407 k celku. Katastrální mapa - fragment Pozemek je užívány v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Jde o pozemek parcelní číslo st. 2171 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. a obci Rožnov pod Radhoštěm. 11.4. Parkování Parkování je zde umožněno na odstavném parkovišti před domem s omezenou kapacitou. Obsah ocenění a) bj. č. 1572/13 v bytovém domě č.p. 1572 na pozemku parcelní číslo st. 2171 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnickém podílu na společných částech bytového domu, b) spoluvlastnický podíl na pozemku parcelní číslo st. 2171 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín. 12. Popis bytu : a) Bytová jednotka č. 1572/13 v bytovém domě č.p. 1572, ul. Oděská, obec Rožnov pod Radhoštěm Popis domu a bytu : Bytová jednotka č. 1572/13 je umístěna v bytovém domě č.p. 1572, na ulici Oděská v obci Rožnov pod Radhoštěm, bytový dům je devítipodlažní, v 1.PP jsou umístěny sklepy a společné prostory. V 1.NP až 8.NP jsou umístěny bytové jednotky. Společným prostorem je sušárna a kolárna. Bytový dům byl postaven v 80. letech minulého století a je prakticky v původním stavu, ke dni ocenění byly provedeny jen malé stavební změny, které spočívaly ve výměně oken ve společných částech domu, vybudování nového vstupu do nemovitosti a rekonstrukci lodžií. Bytový dům je umístěn v ulici s asfaltovým povrchem, přístup po chodníku z dlaždic. Do bytového domu vedou dva vstupy, první do 1.PP a to o vstup pro kočárky a kola do sklepních prostor, druhý je po betonovém schodišti do 1.NP. Budova, v níž se bytová jednotka nachází je montovaná panelová. Nosná konstrukce je montovaná z dílců betonových plošných, stavba je založená na pásech izolovaných proti zemní vlhkosti, svislé panely nosné žb, obvodový plášť panely vrstvené, stropy ze žb panelů, lodžie původní, výtah v zrcadle schodiště původní, schodiště vnitřní s terasa, střecha plochá s mírným spádem a vnitřním svodem dešťových vod, klempířské konstrukce s pozinkovaného plechu, fasáda je původní, proběhla zde jen mírná oprava povrchů u lodžií, vnitřní omítky tenkovrstvé, okna ve společných částech nová plastová, v bytové jednotce původní dřevěná, dveře dřevěné plné i prosklené, podlahy v bytové jednotce tvořeny parketami v obytných místnostech, v kuchyňském koutu původní dlažba a v koupelně a na WC původní PVC. Vybavení kuchyně elektrický sporák, kuchyň je původní, bytové jádro původní umakartové, kde WC je sdružené s koupelnou. Koupelna vybavena umyvadlem a vankou. Vytápění dálkové, el. instalace jen 220 V. Objekt je napojen na vodovod, kanalizaci, el. energii a teplovod. - 6 -
Byt, jež je předmětem ocenění je umístěn ve 2. NP., orientace oken pouze na západ, byt typu 2 + kk. Po vstupu do bytové jednotky vcházíme do předsíně, ze které vedou dveře vlevo do umakartového sociálního zázemí, rovně přes předsíň je přístupná hlavní obytná místnost s kuchyňským koutem a vstupem na lodžii, za obývacím pokojem je pak poslední místnost bytu - ložnice. K bytové jednotce tedy náleží sklení kóje a lodžie. Oceňovaný byt je typu 2 + kk se sklepní kójí v 1.PP. domu a lodžií. Celková plocha prostor bytu činí 39,8,5 m 2, plocha sklepní kóje je 1,2 m 2 a plocha lodžie 3,2 m 2 Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky : Bytová jednotka je v původním stavu a je značně vybydlená, původní umakartové jádro již nesplňuje požadavky standardního zázemí bytu. Kuchyňská linka resp. kuchyňský kout je také původní z části dožitý. Podlahové krytiny jsou původní, parketové vlysy se na několika místech rozjíždějí, dlažba v kuchyně je zašlá. Bytová jednotka má původní dřevěná zdvojená okna, která již netěsní. Nevýhodou je zde i fakt, že bytový dům není zateplen a bude nutné do něj investovat. Bytová jednotka je tedy určena ke kompletní rekonstrukci. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav bytového domu je v souladu se stářím, samotná bytová jednotka je vybydlená a bude nutná kompletní rekonstrukce. b) Pozemek Pozemek na LV č. 6916 Jedná se o pozemek umístěné pod stavbou bytového domu. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 450/2012 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání. 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 450/2012 Sb. a) Bytová jednotka č. 1572/13 v bytovém domě č.p. 1572, na ulici Oděská, včetně podílu na společných částech domu, v obci Rožnov pod Radhoštěm Výměry pro ocenění S výpočtová plocha bytu: S = 39,80 + (1,2 * 0,1) + 3,2 = 43,12 m 2 b) Pozemek Výpočet ceny pozemku / 28 vyhlášky/ Plocha stavebního pozemku celkem... 409,0 m 2 Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k) (35+7414*15821)...152,30 Kč/m 2 Srážky a srážky dle přílohy č. 21 vyhlášky...neuplatňují se Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky.....1,042 Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky.....2,131 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Jednotková cena po úpravách......338,18 Kč/m 2 Výše spoluvlastnického podílu dle výpisu z KN......398/24407 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Cena podílu na pozemku celkem: (409*338,18*398/24407)......1.864,94 Kč - 7 -
Bytová jednotka č. 1572/13 v bytovém domě č.p. 1572, ulice Oděská Obec Katastrální území Rožnov pod Radhoštěm Rožnov pod Radhoštěm Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR 2011 16 821 Zlínský Základní cena příloha č. 19 ZC Kč/m2 22 148,00 Obestavěný prostor S m2 43,12 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 19 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. budova panelová nezateplená -0,05 2 Společné části II. kolárna, prádelna 3 Příslušenství domu II. bez dopadu na cenu 4 Umístění bytu III. 2.NP bez výtahu 0,05 5 Orientace místností III. západní strana s výhledem 0,03 6 Zákl. příslušenství bytu II. umakartové jádro -0,10 7 Další vybavení III. sklepní kóje a lodžie 8 Vytápění III. dálkové 9 Jiné kriterium III. bez vlivu -0,07 Stáří staby do 50 let 0,80 10 Stav IV. zanedbaná údržba, vybydleno 0,65 Iv 0,48360 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 18 vyhlášky 1 Dílčí situace III. Rovnováha 2 Vlastnictví nemovitosti II. Vlastní pozemek 3 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu It 1,00 Stavby k trvalému bydlení a byty, tabulka č. 5 přílohy č. 18a vyhlášky 1 Význam obce I. bez speciálního významu 2 Úřady v obci III. kompletní soustava 0,04 3 Poloha nemovitosti III. vnitřní území obce 4 Okolní zástavba III. převažují objekty pro bydlení 5 Obchod, služby III. kompletní síť 0,05 6 Školství a sport III. základní škola i sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotní zařízení III. dobrá dostupnost 0,05 8 Veřejná doprava V. MHD do 200 m 0,05 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. průměr v kraji 11 Změny v okolí III. bez vlivu 12 Vlivy neuvedené II. bez vlivu Ip 1,23 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 568 073,68 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 450/2012 Sb. - rekapitulace cen objektů: a) bj. č. 1572/13 v byt. domě 1572, v obci Rožnov pod Radhoštěm = 568 073,70 Kč b) pozemek parcelní číslo st. 2171 podíl = 1 864,90 Kč Administrativní cena ke dni ocenění = 569 938,600 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) = 569 94 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Nabídka nemovitostí typu 2+kk nebo bytových jednotek o podobné obytné ploše a tedy srovnatelných s posuzovaným bytem je v nabídce realitních kanceláří pouze deset. Vybavení a technický stav je u těchto bytů z pravidla lepší, umístění nemovitostí srovnatelné. Konkrétně lze uvézt tyto tři příklady: 1/ Nabízíme k prodeji družstevní byt o celkové ploše 38 m2 vhodný k rekonstrukci. V bytě byla provedena kompletní rekonstrukce koupelny se sprchovacím koutem, nová PVC okna. Dům je zateplen ze severní strany, jsou udělány nové stupačky a nová střecha. Byt je převoditelný do osobního vlastnictví (0 anuita, 0 úvěr). - 8 -
Bytová jednotka je v lepším technickém stavu, především koupelna, kuchyň je srovnatelná, výhodou jsou nová plastová okna a pokročilejší revitalizace. Jedná se ovšem o byt družstevní. 2/ Prodej malometrážního bytu na ulici Moravská v Rožnově pod Radhoštěm. Byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží panelového domu. Koupelna je se sprchovým koutem po kompletní rekonstrukci. K dispozici sklep a společné prostory. Veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti. Bytová jednotka je lépe dispozičně řešena, v lepším technickém stavu. Cena je zde již několikrát snížena a ve stejném domě se dá najít i nabídka pod šest set tisíc korun. 3/ Naše společnost Vám zprostředkuje prodej hezkého bytu 1+1 v osobním vlastnictví v Rožnově pod Radhoštěm o výměře 43 m². Je dobře situovaný, s výhledem na dětské hříště a do okolí. Byt se nachází v klidné lokalitě, poblíž nově vystavěného komplexu obchodů a služeb. Byt má zděné jádro ve kterém je původní wc a koupelna. Dům je cihlový, zateplený, nová plastová okna. V bytě je starší nádytek, který může majitel po domluvě ponechat. S dotazy se obraťte na makléře. Byt v lepším technickém stavu i s lepším vybavením, dispozice srovnatelná, jádro je zděné. V obci Rožnov pod Radhoštěm je rozmanitá nabídka bytových jednotek. Trh s nemovitostmi byty zatím stále stagnuje. Posuzovaná bytová jednotka je umístěna v nezatepleném panelovém domě, okna jsou původní. Technický stav řadí byt mezi horší. Přitom ale umístění v domě náleží mezi žádané. - 9 -
Na základě výše uvedeného stanovuji tržní cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání ve výši: Cena nemovitostí určená srovnáním 580 00 Kč C) Závěr cena nemovitostí: Administrativní cena...... 569 94 Kč Porovnávací hodnota nemovitostí..... 580 00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 6916 vedeném pro katastrální území Rožnov pod Radhoštěm, obec Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín, tj. bytové jednotky č. 1572/13 umístěné v bytovém domě č.p. 1572, ulice Oděská, obec Rožnov pod Radhoštěm, na pozemku parcelní číslo st. 2171 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku vzhledem k technickému stavu bytu a v souvislosti se součastnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : pětsetosmdesáttisíc korun českých 580.00 Kč V Otrokovicích, dne 28. ledna 2013 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5271-16/2013 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 5/13. Mapové podklady: Bytový dům č.p. 1572 na pozemku parcelní číslo st. 2171 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Rožnov pod Radhoštěm, okres Vsetín - 10 -
Fotodokumentace: Pohled na bytový dům č.p. 1572 v obci a k.ú. Rožnov pod Radhoštěm Vlevo hlavní obytná místnost s kuchyňským koutem, vpravo samostatný pokoj sociální zázemí v umakartovém jádře lodžie náležící k bytu - 11 -
List vlastnictví: - 12 -