Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ 350 02 tel. 354 423 408; mobil 777 250 923; E-mail dusek@zkdusek.cz 97EX 8505/11 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 402/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka 394/10 Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Toužim, k. ú. Toužim, kód ČSÚ: 767948, LV č. 910 Budova: č. p. 394 na LV 729 Pozemky: St. 550 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 255 m 2 ; LV č. 729 Ostatní: nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku: 585/6381 Adresa nemovitosti: Plzeňská 394, 364 01 Toužim Vlastník stavby: Gazdag Miroslav, rč. 781029/1907 Vlastník pozemku: dtto OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, 350 02 Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 97 Ex 8505/11 (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU 480 000 Kč 0 Kč 0 Kč 480 000 Kč Datum místního šetření: 24.6.2013 Stav ke dni : 24.6.2013 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 9 stran příloh (celkem 18 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne 5.8.2013
S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97Ex 8505/11-71 je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : bytové jednotky č. 394/10, byt, v budově Toužim, č.p. 394, LV 729, byt. dům na pozemku parcela č. St. 550, výměra 255 m2, zastavěná plocha a nádvoří, podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 585/6341, vše zapsáno na LV č. 910, obec a k.ú. Toužim, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.6.2013 za účasti znalce. Prohlídky se dále zúčastnil i povinný Miroslav Gazdag a jeho partnerka. Při prohlídce byly zpřístupněny všechny místnosti bytové jednotky vč. sklepa. Účastnící aktivně spolupracovali se znalcem, poskytli všechny podstatné podklady k provedení ocenění. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č. 910 pro k.ú. a obec Toužim ze dne 10.5.2013 o výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. Toužim - zdroj www.cuzk.cz o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne 24.6.2013 o údaje specifikaci hodnocené bytové jednotky pořízené ze Smlouvy kupní s p.ú. vkladu ke dni 9.5.2007 o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z internetové nabídky o mapové podklady - zdroj www.mapy.cz o průvodní dopis ze dne 10.5.2013 č.j. 97Ex 8505/11-72 o exekuční příkaz č.j. 97Ex 8505/11-14 o usnesení o stanovení znalce ze dne 10.5.2013 č.j. 97Ex 8505/11-78 Poloha nemovitosti Město Toužim má více jak 3 tis. obyvatel. Leží na hlavní silniční trase mezi Plzní a Karlovými Vary. Z obou směrů je dopravní dostupnost denně města autobusovými dopravci plně zajištěna. Přímé spojení je rovněž na trase do Sokolova, Mariánských Lázní, Žlutic. K občanské vybavenosti města Toužim v oblasti školství patří základní škola, základní škola praktická, mateřská škola, základní umělecká škola a střední odborné učiliště s domovem mládeže. V oblasti kultury patří k občanské vybavenosti sokolovna a prostory informačního centra. Společenské vyžití umožňují vinárny a restaurace. K dispozici jsou občanům též různé sportovní areály (fotbalové hřiště, lehkoatletická dráha, tenisové kurty, sportovní hala, tělocvična), pro děti byla vybudována dětská hřiště. Oblast zdravotnictví pokrývají praktičtí i odborní lékaři, pracovníci rehabilitačních zařízení, lékárny. Základní potřeby občanů v oblasti zásobováni zajišťují obchody a prodejny potravin, oděvů, průmyslového zboží, apod. Ve městě jsou banky, pošta, pobočky pojišťoven. Dále několik provozoven se zaměřením na kosmetické služby, prodejny potřeb pro chovatele a zahrádkáře, květinářství, zlatnictví. Obytný dům se nachází nedaleko centrální části města, s výlučně obytnou zástavbou. Nedaleko je škola, sportovní areál. Docházková vzdálenost do centra města je hodnocená jako dobrá cca 150 m. Hodnocená BJ je situována v 4.NP bytového domu bez výtahu. V domě je celkem 10 bytů. Parkování je možné na přilehlé komunikaci v okolí domu.
S t r á n k a 3 Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Dopravní dostupnost Silné stránky Slabé stránky Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Budova postavena kolem roku 1960 typové provedení kombinace žel.bet. montovaných prvků a vyzdívaných stěn. Dům má 4 nadzemní podlaží, střecha je sedlového typu. Byt o skladbě 3+1 v 4.NP ve standardním provedení bez mimořádného vybavení. pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, škola, MŠ, nákupní centrum autem do 10 min jízdy dálnice/silnice.1tř. poloha v obci širší centrum města o klidné prostředí pro bydlení vhodné a s dobrou dostupností občanské vybavenosti o dostatečné možnosti parkování v okolí domu o omezená možnost pracovní příležitosti v místě Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a.s. v souvislosti s pohledávkou ve výši 500 000 Kč podle Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 9.5.2007 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno
S t r á n k a 4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky a technická specifikace Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 8,50 m 2 1,00 8,50 m 2 pokoj Obytné prostory 15,80 m 2 1,00 15,80 m 2 pokoj Obytné prostory 11,80 m 2 1,00 11,80 m 2 pokoj Obytné prostory 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 předsíň Obytné prostory 7,70 m 2 1,00 7,70 m 2 WC Obytné prostory 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 spíž Obytné prostory 0,50 m 2 1,00 0,50 m 2 sklepní kóje Sklepní prostor 3,70 m 2 0,50 1,85 m 2 Celková podlahová plocha 58,50 m 2 56,65 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací beton. základové pasy 2. Svislé konstrukce kombinace žel. bet. prvků a cihelného zdiva 3. Stropy žel.bet. montované 4. Krov, střecha sbíjený sedlového typu 5. Krytiny střech vlnitý plech s nátěrem 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů stěrka MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů struktur. omítkovina - kontaktního zateplení; PVC obklad štítu 9. Vnitřní obklady keramické kolem kuch. linky, případně v koupelně 10. Schody žel.bet. montované s teracovým povrchem 11. Dveře lakované, plné nebo prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová zdvojená 14. Povrchy podlah plovoucí, keramická dlažba 15. Vytápění ústřední centrální + lokální na TP (alternativa v OP) 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod není 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuch.linka, sporák s el. plotýnkami 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní digestoř v kuchyni
S t r á n k a 5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 56,65 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 246 300 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60 Věcná hodnota (VH) Kč 498 520 Provedení porovnávací metody Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Toužim / zděná zástavba, typová, širší centrum města Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 56,65 m 2 4.NP 3+1 x x Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. BJ 3+1 Toužim, Plzeňská 394 (stejný dům) byt 3+1, 56 m2, v 1. patře cihlového domu v klidné části města Toužim. Byt je po částečné rekonstrukci, plastová okna a parapety. Vytápění bytu řešeno vlastním elektrickým kotlem. K bytu náleží dva sklepy. Dům má novou fasádu a střechu, je nově zateplen. nabídka RK 08/2013-620 000 Kč (v nabídce od 01/2012 poslední úprava 06/2012) cena je vyšší než akceptuje volný trh, lze předpokládat snížení na částku 550 000 Kč (9.821 Kč/m2) 2. BJ 2+1 Toužim, Plzeňská ul. v původním stavu v prvním patře zděného zatepleného domu po rekonstrukci. U domu je dobré parkování. V bytě je připojení plynu, vlastní komín, lze osadit vlastní plynový kotel. Byt je nyní vytápěn krbovými kamny. Původní koupelna, původní okna, BJ před obnovou prvků krátkodobé životnosti nabídka RK 08/2013-470 000 Kč (v nabídce od 07/2013) cena je vyšší než akceptuje volný trh, lze předpokládat snížení na částku 420 000 Kč (6 714 Kč/m2) 3. BJ 3+1 Toužim, Sídlištní 3+1 o celkové ploše 67 m2 v Toužimi, v 6.patře panelového domu. Byt je v původním, ale zachovalém stavu. Dům je nově opraven a zateplen nabídka RK 08/2013-510 000 Kč (v nabídce od 06/2012; aktualizace 06/2013) cena je vyšší než akceptuje volný trh, lze předpokládat snížení na částku 460 000 Kč (6 866 Kč/m2)
S t r á n k a 6 Analýza porovnání Název: BJ - porovnávaný vzorek č. 1 Lokalita: Toužim, Plzeňská 394 Podlaží: 1.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka ve zděné zástavbě 56 m 2 550 000 Kč 9 821 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny upravená nabídka RK; Velikosti objektu shodný BJ; jedna sklepní kóje navíc Poloha - stejná Provedení a vybavení shodné, výhodou samostatný zdroj vytápění Technický stav velmi podobný hodnocené BJ Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění lepší ambice uplatnění na trhu - podlaží Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 863,- Název: BJ porovnávaný vzorek č. 2 Lokalita: Toužim, Plzeňská Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná zástavba 63 m 2 420 000 Kč 6 714 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Technický stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05
S t r á n k a 7 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny upravená nabídka RK; Velikosti objektu BJ řešena 2+1 ale s větší užitnou plochou Poloha obdobný význam polohy s ohledem na dostupnost, oblibu; Provedení a vybavení typově a stářím shodné, vybavení podobné Technický stav horší stav prvků krátkodobé životnosti bytu Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění horší uplatnění na volném trhu v konfrontaci s hodnocenou BJ Název: BJ porovnávaný vzorek č. 3 Lokalita: Podlaží: Toužim, Sídlištní ul. 6.NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 1,213 Upravená j. cena Kč/m 2 8 142,- Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná zástavba 67 m 2 460 000 Kč 6 866 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1.05 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Technický stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny upravená nabídka RK Velikosti objektu větší užitná plocha, dispozice 3+1; Poloha sídlištní zástavba s obdobnou dostupností centra; Provedení a vybavení panelová stavba ve standardním provedení a vybavení; Technický stav zhoršený technický stav (PKŽ), před celkovou obnovou; Vliv pozemku - zanedbatelný; Úvaha zpracovatele ocenění vyšší ambice uplatnění má hodnocená nemovitost menší počet obyvatel domu, zděná stavba Celkový koef. K C 1,21 Upravená j. cena Kč/m 2 8 308,- Stanovení porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena 8 142 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena 8 438 Kč/m 2 Maximální jednotková cena 8 863 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 8 500 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 56,65 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 481 525 Kč
S t r á n k a 8 ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 481 525 Kč 0 Kč 498 520 Kč 480 000 Kč slovy: čtyřistaosmdesáttisíc korun českých KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody. Ta plně respektuje podmínky trhu, oceňovatel použil aktuální nabídku realitních kanceláří. S ohledem na typ obchodu je nutné hledat reálnou cenu až po snížení nabídky o min. 10%. Částka 480 000 Kč plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.
S t r á n k a 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 19.5.2006 pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 14.10.2008 pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 402/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Vymezení BJ ve smlouvě o převodu.. s p,ú. vkladu 8.2.2001 1 Usnesení 1
S t r á n k a 10
S t r á n k a 11
S t r á n k a 12
S t r á n k a 13
S t r á n k a 14
S t r á n k a 15
S t r á n k a 16
S t r á n k a 17
S t r á n k a 18