ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2801-10/16 o ceně spoluvlastnického podílu ½ na pozemku st.p.č. 343, rodinného domu č.p. 18 ležící na st.p.č. 343, pozemek p.č. 2158/3 v kú Vlčice u Javorníka, obec Vlčice, okr. Jeseník. Pohled přední JZ kuchyně Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 4.2.2016 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 14.2.2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Vlčice u Javorníka od centra cca 200 m, přípojka inž. sítí je NN, vlastní jímka, obecní vodovod možnost napojení, napojení na studnu, která leží na cizím pozemku tj. p.č. 3147 vlastník p. Plhalová Libuše, Vlčice 18. Přístup je po zpevněné komunikaci p.č. 3859, povodňová zóna 1. Věcné břemeno užívání ze dne 27.11.2000 pro Plhalová Libuše. Okolo RD se nachází keře jehličnaté, venkovní úpravy, okolí domu je udržováno. Na LV 124 jsou záznamy v části,,b,, a,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk, Jeseník. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Vlčice u Javorníka, obec Vlčice, okr. Jeseník, LV č. 124 ze dne 19.1. 2016, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Vlčice u Javorníka. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 4.2.2016 za přítomnosti p. Aleše Šramka, p. Plhalové Libuše. Telefonicky jsem kontaktoval p. Šramka Mariána ing., s tím, že mi řekl, že nepřijede. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Nikon Coolpix. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Darovací smlouva se zřízením věcného břemene ze dne 27.11.2000. - 2 -
Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském, šumperském a jesenickém regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 124 pro kú Vlčice u Javorníka, obec Vlčice, okr. Jeseník je zapsán: Šramko Aleš Zeyerova č.p. 655/9 790 01 Jeseník Šramko Aleš Sídliště č.p. 355 340 21 Janovice nad Úhlavou ½ ½ 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně Darovací smlouva Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemky Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 343-76 m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2158/3-524 m2 - zahrada celkem: 600 m2 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku Výpočet: 40,-Kč/m2 * 600 m2 = 40,-Kč/m2 24.000,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný č.p. 18, dispozice 3+1, leží na st.p.č. 343, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.p.p.: prádelna, vodárna, garáž, sklepy, tech. místnost, podlahy betonové, dl. teraco 30/30 cm, SV 224 cm, tl. zdí 40 cm, okna zdvojená, kotel na tuhá paliva, lit. radiátory, el. bojler, vrata ocel+dřevo, obklad vany ocelové a prádelny, kotel na vyváření, darling ke studni na cizím pozemku, schody ŽB do 1.n.p. 1.n.p.: zádveří, WC, koupelna, kuchyně, ob. pokoj, podlahy PVC, dl. keramické, SV 265 cm, tl. zdí 40 cm, okna zdvojená, k. linka, sporák el., obklad, WC mísa, obklad WC, oc. vana, obklad vany a koupelny, umyvadlo, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: 2x pokoje, WC, balkón, podlahy dl. keramické, SV 282 cm, mísa WC, umyvadlo, tl. zdí 40 cm. Základy + izolace, sedlový krov, krytina eternit čtverce, fasáda břízolit škrabaný, 2x strany je thermofasáda, obklad fasády kámen, bleskosvod ano, postaveno v r. 1984 let, stav technický + údržba průměrná. Zastavěná plocha 1.n.p.: 8,42*8,00+3,02*1,33 = 67,36+4,01 = 71,37 m2. - 4 -
2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: 8,42*8,00*2,54 = 171,09 m3 Vrchní stavba: 8,42*8,00*4,03 = 271,46 m3 Zádveří: 3,02*1,33*4,33 = 17,39 m3 Zastřešení: 8,42*8,00*3,84/2 = 129,33 m3 Celkem: 589,27 m3 Výpočet RH: 589 m3 * 3 700,-Kč/m3 = 2 179 300,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 32 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 32%. Výpočet VH: 2 179 300,- Kč 32% - 697 376,-Kč Cena: 1 481 924,-Kč - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek 24.000,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou 1.481.924,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 1.505.924,-Kč Podíl ½: Kč 752.962,-Kč Slovy: sedumsetpadesátdvatisícedevětsetšedesátdvěkč V Jeseníku, dne 14.2.2016... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2801-10/16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 752.962,-Kč. 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Jeseníku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Obec Vlčice patří k obcím s nejnižšími cenami, v této obci je pouze pošta, obecní úřad, restaurace, obchod, pracovní příležitosti žádné, v této obci občané z velkých měst (hlavně OV) nemovitosti nenakupují. Pozitiva: čisté ovzduší, letní sporty, riziková povodňová zóna 1, přístup po komunikaci p.č. 3859 ČR, Ředitelství silnic a dálnic ČR, přístupy v pořádku. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, zanedbaná údržba RD. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ 1 400 000,-Kč Obec: Skorošice kú: Dolní Skorošice RD je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící s hlavním vchodem ze strany V. 1.p.p.: kotelna, chodba, 3x sklep, garáž, podlahy betonové, SV 214 cm, tl. zdí 45 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, el. bojler, oc.j.okna, betonové schody do 1.n.p. 1.n.p.: zádveří, WC, chodba, koupelna, kuchyně, spíž, ob. pokoj, ložnice, pokoj, podlahy ker. dlažby, PVC, SV 249 cm, obklad WC, mísa WC, okna kastlová, sporák plynový PB, kuch. linka, digestoř, obklad, umyvadlo, obklad vany ocelové a koupelny, dveře plné či prosklené, tl. zdí 45 cm, oc. radiátoryí. Podkroví: 3x pokoj, podlahy koberec, SV 239 cm, okna kastlová, tl. zdí 45 cm, oc. radiátory. Základy betonové s izolací, krov sedlový, krytina eternit čtverce, bleskosvod není, obklad fasády haklík, fasáda břízolit škrabaný, kl. konstrukce kompletní, stav technický+údržba průměrná, stáří 36 let. - 8 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 1 800 000,-Kč Obec a kú: Žulová Nabídka k prodeji RD podsklepený, přízemní, podkrovní, s dispozicí: 1.PP garáž, sklepy, kotelna, prádelna. 1.NP chodba, obývací místnost, ložnice, kuchyň, komora, koupelna, WC, balkón. 2.NP 2x pokoje, kuchyň, komora. Je v původním, udržovaném stavu a po částečné rekonstrukci (výměna oken, rekonstrukce koupelny, oprava střechy a fasády), je napojen na veškeré sítě (plyn, voda, kanalizace, NN). Vytápění nemovitosti je řešeno buď kotlem na tuhá paliva, nebo plynovým kotlem, v obou kuchyních kachlové kamna. Ohřev vody el. boilerem. - 9 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 1 950 000,-Kč Obec a kú: Kobylá nad Vidnavkou Nabídka k prodeji RD 3+1 se zahradou o výměře 6 456 m2, částečně podsklepený, přízemní, podkrovní. Dispozice: suterén- sklepy, přízemí - zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, kachlová kamna, mají výměník, nová koupelna, WC, prádelna. V podkroví 2x pokoje, dále garáž a stání na auto. Před 5 lety průběžně rekonstruován (fasáda, plastová okna, radiátory, topení v mědi, nový litinový kotel), vlastní studna, septik. - 10 -
- 11 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 18: Pohled JZ - 12 -
Pohled S pohled Z - 13 -
Pohled J prádelna v suterénu - 14 -
Tech. místnost WC v 1.n.p. - 15 -
Koupelna 1.n.p. kuchyně - 16 -
WC v podkroví - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ v daném místě a čase s přihlédnutím k věcnému břemeni: ------------------------------400 000,-Kč --------------------------- slovy: -------------------------------------čtyřistatisíckč---------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 24 -