ZNALECKÝ POSUDEK č. 1355 71/08 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 rodinného domu č.p. 640 v Mládežnické ulici v části obce Skřečoň na parcele č. 443 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku, garáže bez č.p./č.e. na pozemku parcela č.444/3 včetně pozemku a pozemek parcela č. 444/1 zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Skřečoň v obci Bohumín vše zapsané na LV 346 a evidované u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 544/06-32 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Datum místního šetření : 16.7.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 16.7.2008 Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 24.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 544/06-32 ze dne 31.10.2007 s předáním podkladů osobně, převzal dne 5.11.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.10.2007, LV 346 A: Vlastník : 1. Moravcová Radmila, r.č. 716012/5082 trvale bytem Lipová č.p. 160, 381 01 Český Krumlov 1/6 2. Waloszek Petr, r.č. 691219/5081 trvale bytem Podvojná č.p. 354, Skřečoň, 735 31 Bohumín 3 1/6 3. Waloszková Helena, r.č. 485616/457 trvale bytem Mládežnická č.p. 640, 735 31 Bohumín 3 4/6 B. Nemovitosti : - parcela č.443 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 192 m2 - parcela č.444/1 zahrada o výměře 696 m2 - parcela č.444/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 34 m2 - RD č.p. 640 na parcele č. 443 - garáž bez č.p./č.e. na parcele č. 444/3 vše v k.ú. Skřečoň a v obci Bohumín B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.1 1.1.4 Místní šetření proběhlo dne 16.7.2008 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. 1.1.5 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.mixreality.cz, www.pozemky.cz apod. 1.1.7 Fotodokumentace fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Městském úřadě v Bohumíně, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Městském úřadě v Bohumíně u stavebního technika, která znalci předložil platný územní plán města. 1.1.10 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti, rodinný dům č.p. 640 v Mládežnické ulici na parcele č. 443 zastavěná plocha a nádvoří, garáž bez č.p./č.e. na parcele č. 444/3 zastavěná plocha a nádvoří a parcela č.444/1 zahrada se nachází v katastrálním území Skřečoň, v obci Bohumín východně od centra města v Mládežnické ulici v zástavbě převážně rodinných domů. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu, garáže, venkovních úprav a pozemků parcely č.443 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu, parcely č.444/3 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu oceňované garáže a parcely č. 444/1 zahrada, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. V objektu rodinného domu typu šumperák je pravděpodobně jedna bytová jednotka. Areál je po obvodě oplocen. Příjezd je možný zpevněnou místní komunikací. Stavba rodinného domu je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, vodovodu, kanalizace a na zemní plyn. Stáří stavby rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o původním stáří ze 70.let minulého století. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově zanedbaný. Stejný je i technický stav oceňované garáže. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 16.7.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p.640 2.1.2 Garáž bez č.p./č.e. na parcele č.444/3 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek parcela č.443, č. 444/3 a č.444/1 2.1.5 Rekapitulace
4 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 640 ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům přibližně čtvercového půdorysu s dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/ a s plochou střechou typu šumperák. Dům je zděný z cihelného či tvárnicového zdiva a s rovnými stropy. Hlavní vstup do domu je přímo z příjezdové komunikace ze západní fasády. V rodinném domu je pravděpodobně jeden byt s plným sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vodovodní a kanalizační přípojku a na zemní plyn. Celý objekt je ke dni odhadu užíván spolumajiteli. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Izolace : provedena proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z cihelného či tvárnicového zdiva Stropy : rovný podhled Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Schodiště : pravděpodobně betonové Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Oplechování : kompletní z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se
5 Popis vybavení 1.NP a 2.NP Obvodové zdivo : cihelné či tvárnicové zdivo tl. 300 mm Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v koupelně a kuchyni za linkou Strop : rovný podhled Podlaha a dlažby : dlažba, PVC, jekor Schodiště : betonové Okna : dřevěná a plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s radiátory s kotlem na ZP Rozvod vody : proveden studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : ano Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák, digestoř 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření z veřejně přístupného pozemku a z odborného odhadu provedeného znalcem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) 11,80 * 10,80 = 127,44 = 2,90 369,58 celkem 1.NP 127,44 369,58 12,30 * 11,30 = 138,99 ( 2,90 + 3,60 ) * 0,5 = 3,25 451,72 1,00 * 11,30 / balkon / = 11,30 = 1,00 11,30 celkem 2.NP + zastřešení 150,29 463,02 OP (m 3 ) celkem OP rodinný dům 832,60 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má pravděpodobně jeden byt, nadzemní podlaží s rovnou střechou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 127,44 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/127,44 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rodinný dům je typem B samostatně stojící, nepodsklepený, dvoupatrový s rovnou střechou a se základní cenou 2 150,- Kč/ m 3
6 2.1.1.4 Koeficienty Jednotlivé konstrukce a prvky stavby jsou určeny znalcem, z důvodu nemožnosti vnitřní prohlídky RD, na základě odborného odhadu Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ B ( 1.NP, 2.NP, rovná střecha ) ZC 2 150,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 832,60 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient podkroví nezařízeno neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,031 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC 2 150,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno na základě odborného odhadu a předpokladu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.07100 0.07100 2 Svislé kce tvárnicové či cihelné zdivo S 0.22300 0.22300 3 Stropy s rovným podhledem S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení plochá střecha S 0.05200 0.05200 5 Krytiny střech asfaltová natavovaná S 0.03200 0.03200 6 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu S 0.00800 0.00800 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.06200 0.06200 8 Fasádní omítky břízolitová škrábaná S 0.02170 0.02170 9 Vnější obklady keramické pásky S 0.00400 0.00400 10 Vnitřní obklady kuchyň a koupelna keramické S 0.02300 0.02300 11 Schody betonové S 0.02400 0.02400 12 Dveře dřevěné plné i prosklené S 0.03300 0.03300 13 Okna dřevěná i plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. PVC, jekor S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01100 0.01100 16 Vytápění Etážové s kotlem na ZP S 0.04400 0.04400 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.04100 0.04100 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.03000 0.03000 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01800 0.01800 21 Instalace plynu provedena S 0.00500 0.00500 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S 0.05100 0.05100 25 Záchod splachovací S 0.00400 0.00400 26 a Ostatní anténa, odvětrání S 50% 0.01800 0.01800 26 b Ostatní nevyskytuje se CH 50% 0.01800 0.00000 N Navíc - CH 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.97600 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.97600 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 4 261,85,-
7 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří stavby není znalci známo, dle odborného odhadu znalce se podobné typy rodinných domů stavěly převážně v 70. letech minulého století. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Běžná údržba je prováděna nepravidelně, proto znalec provedl snížení celkové životnosti o 10 let. Stavba není v extrémně špatném ani dobrém technickém stavu, proto je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1975 Stáří 33 let Předpokládaná další životnost 57 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 41,25 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 150,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 261,85,- Obestavěný prostor OP m 3 832,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 548 416,64,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 548 416,64,- Opotřebení 41,25 % - 1 463 721,87,- Cena časová rodinného domu č.p. 640 ke dni odhadu Kč 2 084 694,78,- 2.1.2 Garáž bez č.p. ( 8 ) - SKP 43.21.19.9 2.1.2.1 Popis Objekt garáže je postaven u východní hranice parcely č.444/1 zahrada na parcele č.444/3 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s rovnou střechou bez možnosti vestavby podkroví. v objektu je jedno stání pro osobní automobil. Zda je objekt napojen na inženýrské sítě není možné zjistit. Pravděpodobně ne. Nosná konstrukce : zděná z plných cihel c Izolace : provedena proti zemní vlhkosti Stropy : rovný podhled, který tvoří zároveň střešní konstrukci Schodiště : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná štuková Zastřešení : viz strop Střecha : rovná Střešní krytina : natavované asfaltové pásy Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Okna : výplně z luxferů Vrata : dřevěná Bleskosvod : není instalován
8 Technický stav : objekt je pravděpodobně obdobného stáří jako rodinný dům a jeho technický stav je zanedbaný, stav odpovídá stáří a neprováděné běžné údržbě 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření z veřejně přístupného pozemku a z odborného odhadu provedeného znalcem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) 7,70 * 4,40 = 33,88 ( 2,40 + 2,60 )/2 = 2,50 84,70 celkem 1.NP a zastřešení 33,88 84,70 celkem OP garáž 84,70 m 3 OP (m 3 ) 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, jde o stavbu, která plní funkci příslušenství stavby hlavní, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je stavba typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, rovná střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 84,70 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,027 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, C= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.06200 0.06200 2 Obvodové konstrukce zděná S 0.30100 0.30100 3 Stropy rovný nespalný S 0.26200 0.26200 4 Krovy neuvažuje se - - - 5 Krytina natavované pásy asfaltové S 0.05700 0.05700 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0.02900 0.02900 7 Úprava povrchů vápenné omítky S 0.04800 0.04800 8 Dveře hladké S 0.02700 0.02700 9 Okna pouze luxfery CH 0.01400 0.00000 10 Vrata dřevěné S 0.06800 0.06800 11 Podlahy betonová mazanina S 0.07200 0.07200 12 Elektroinstalace nevyskytuje se CH 0.06000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.92600 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.92600 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 580,86,-
9 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Běžná údržba je prováděna nepravidelně až vůbec, proto znalec provedl snížení celkové životnosti o 10 let. Stavba není v extrémně špatném ani dobrém technickém stavu, proto je opotřebení zjištěno lineární metodou. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1975 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 33 let 37 let 70 let Procento ročního opotřebení 1,429 % Opotřebení 47,14 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 375,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 580,86,- Obestavěný prostor OP m 3 84,70 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 218 598,95,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 218 598,95,- Opotřebení 47,14 % - 103 047,54,- Cena časová garáže ke dni odhadu Kč 115 551,40,- 2.1.3 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 640. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z externího ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní branka - přístřešek pro psa Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 640 Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 3 548 416,64,- Kč 115 551,40,- Kč 3 767 015,59,- Kč
10 Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 131 845,55,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 640 2 084 694,78,- Kč Cena stavby objektu garáže bez č.p./č.e. 115 551,40,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 200 246,18,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 77 008,62,- Kč 2.1.3 Pozemek parcela č. 443, č. 444/3 a č. 444/1 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 443 - zastavěná plocha a nádvoří má výměru 192 m2, pozemek č. 444/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 34 m2 a pozemek č. 444/3 zahrada o výměře 696 m2 tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 922 m 2. Srovnávací pozemek leží v obci Bohumín v části Pudlov na okraji souvislé zástavby a je určen územním plánem pro výstavbu RD. Tento pozemek má výměru 1268 m2 a je nabízen za cenu 560,- Kč/m2. Jelikož se jedná o nabídkovou cenu, která nebyla zatím realizována na trhu, byla tato korigována koeficientem 0,90 tj. na cenu 504,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Město Bohumín, část obce Pudlov, okraj souvislé zástavby, určen pro výstavbu RD, u pozemky voda, EI, zemní plyn, Popis srovnávacího pozemku rovinatý, zpevněný příjezd Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1268 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 639 072,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 504,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený bez kanalizace vč. zemního plynu 1.40
11 C Třída velikosti obce 15 až 50 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rodinnými domy, maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.092 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Město Bohumín, část obce Skřečoň, okraj souvislé zástavby, zastavěn stavbou RD, u pozemky všechny IS Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zpevněný příjezd, klidová oblast Výměra oceňovaného pozemku 192 + 34 + 696 m2 922 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce, zpevněný příjezd, rovinatý, 1.20 klidná lokalita B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 15 až 50 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rodinnými domy, maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.404 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.2857 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 648,00,- Cena oceňovaného pozemku Kč 597 456,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku č. 443, č.444/1 a č.444/3 ke dni odhadu Kč 597 500,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 640 2 084 694,78,- Kč 41,25 % 3 548 416,64,- Kč Garáž bez č.p./č.e. 115 551,40,- Kč 47,14 % 218 598,95,- Kč Venkovní úpravy 77 008,62,- Kč 131 845,55,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 277 250,00,- Kč 3 898 860,00,- Kč St. parcela č.443, č.444/1 a č. 444/3 597 500,00,- Kč 597 500,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 874 750,00,- Kč 4 496 360,00,- Kč
12 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Uvažovaná výše nájemného byla znalcem stanovena na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tj. 13 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 12 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 144 000,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 3 898 860,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 2 277 250,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 33 Stáří stavby původní S ( roků ) 90 Celková životnost Z ( roků ) 90 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 41,25 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 4 679,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0060 x RC / Kč/rok 23 393,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 47 866,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 76 938,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 144 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 76 938,00,- Čisté roční nájemné Kč 67 062,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 67 062,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 958 030,00,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství Kč 958 000,00,-
13 2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.mixrealiyt.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Bohumíně Vrbicích Prodej RD v Bohumíně - Vrbicích. Podsklepený, s podkrovím a garáži. Dům je situován v okrajové části Bohumína - Vrbice. Dvougenerační 3+1, 3+1. Rok Výstavby 1969, vyžaduje rekonstrukci. Zastavěná plocha : neuvedeno Užitná plocha : : neuvedeno Velikost pozemku je 1450 m2 Nabízená cena : 1 286 000,- Kč
14 Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Bohumíně Záblatí Rodinný dům se nachází v klidné části Záblatí poblíž pošty, je dvougenerační, v přízemí se nachází 3 pokoje, kuchyň, WC a koupelna. Na patře jsou rovněž 3 pokoje, kuchyň, WC a koupelna, elektřina v mědi, v 1 patře plastová okna, velké 2 garáže ( 8 m dlouhá ) a dvoupodlažní hospodářská budova se spoustou úložného prostoru, rozlehlý pozemek, na pozemku umístěna nová pergola, bazén s pískovou filtrací, jezírko. Napojeno na elektřinu, vodu, plyn, septik s přepadem do veřejné kanalizace, díky prostorné hospodářské budově možno využít pro podnikání Pozemek - zahrada 902 m2, zast.plocha... 706 m2. Zastavěná plocha : 702 m2 Užitná plocha : 250 m2 Velikost pozemku je 902 m2 Nabízená cena : 2 595 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Bohumíně - Skřečoni Rodinný dům na okraji obce ale v zástavbě rodinných domů, zahrada s ovocnými stromy o výměře 688 m2, voda, elektřina, žumpa, plyn na hranici pozemku, ústřední topení na tuhá paliva, bojler, sklep, garáž, na pozemku hospodářská budova se soc. zařízením - možnost k bydlení, v blízkosti veškerá občanská vybavenost, dostupnost autobusových spojů do okolních měst. Rok výstavby 1940, Zastavěná plocha : 405 m2 Užitná plocha : 180 m2
15 Velikost pozemku je 1093 m2 Nabízená cena : 2 420 000,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Bohumíně - Úvozní RD 7+2 v Bohumíně na ul. Úvozní. RD 4+1 a 3+1. Dům má dvě samostatné bytové jednotky ( přízemí + 1. patro ) a společný vchod. Je vhodný pro větší či dvougenerační rodinu. K pozemku vede příjezdová cesta. Nemovitost je umístěna v klidném prostředí okolních parcel ( zahrady a pole ). Dům je situován na jižní stranu a je částečně podsklepen. Má vlastní studnu ( užitková voda ), dvojgaráž + dílnu, dvůr, připojení na inženýrské sítě ( voda, elektřina, plyn ) internet a TV-SAT. Část zahrady je osázena ovocnými dřevinami. V domě je kombinované ústřední topení (plyn / tuhá paliva). Dům má nově rekonstruované kuchyně, koupelny, obě WC, rozvod vody a odpadů. Zastavěná plocha : 384 m2 Užitná plocha : neuvedeno Velikost pozemku je 2052 m2 Nabízená cena : 3 900 000,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v Bohumíně Nový Bohumín Prodej RD v centru Bohumína. Dům je podsklepen, v přízemí domu je 2+1, v 1. NP je 1+1 a mezonetový byt 4+1, 4 koupelny, položena plovoucí podlaha, dlažba. Dům má nová plastová okna, nová elektrika, dveře. Zavedena městská voda, kanalizace, elektřina, plyn. Byty 2+1 a 1+1 pronajaté u mezonetu začala rekonstrukce. Pozemek 60 m2.
16 Zastavěná plocha : 165 m2 Užitná plocha : neuvedeno Velikost pozemku je 225 m2. Nabízená cena : 3 200 000,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č Loka lita RD Bohumín Skřečoň sta vby Příslu šenství Po zeme k Jiné Stav stáří 1 Průměr 922 Průmě r Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství poze mek stav Pram en ceny Cena Po redukci 1 RD Bohumín Vrbice 2 RD Bohumín Záblatí 3 RD Bohumín Skřečoň 4 RD Bohumín Úvozní 5 RD Bohumín Nový Bohumín 1 Průměr - 1 Průměr + K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC 1450 špatný 1 286 000 0,90 1,00 0,90 1,05 0,75 0,85 0,750 1 713 659,- 902 Průmě r 1 Průměr 1093 Průmě r 1 Průměr + 2052 Průmě r + 1 Průměr 225 Průmě r 2 595 000 0,90 1,00 1,05 1,00 1,05 0,85 1,167 2 222 978,- 2 420 000 1,00 0,90 1,00 1,02 1,05 0,85 1,134 2 134 039,- 3 900 000 0,95 1,00 1,05 1,10 1,10 0,80 1,577 2 472 585,- 3 200 000 1,10 1,00 1,00 0,90 1,05 0,80 1,299 2 462 722,- Celkový průměr Kč 2 201 200,- Minimum Kč 1 713 659,- Maximum Kč 2 472 585,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 2 087 400,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
17 2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem 2 874 750,00,- Kč 958 000,00,- Kč Střední hodnota soubor nemovitostí 1 916 400,00,- Kč 2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC 2 874 750,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV 958 000,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 3,00 Váha výnosové hodnoty ( n ) 5,00 Vážený průměr souboru nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n + 1 1 277 500,00,- Kč
18 2.6 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena 4 496 360,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 2 874 750,00,- Kč Výnosová hodnota 958 000,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty 1 916 400,00,- Kč vážený průměr 1 277 500,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. 2 201 200,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr 2 087 400,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění 2 100 000,00,- Kč Spoluvlastnický podíl x id. ve výši 1/6 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená 350 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 rodinného domu č.p. 640 v Mládežnické ulici v části obce Skřečoň na parcele č. 443 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku, garáže bez č.p./č.e. na pozemku parcela č.444/3 včetně pozemku a pozemek parcela č. 444/1 zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Skřečoň v obci Bohumín vše zapsané na LV 346 a evidované u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : třistapadesáttisíckorunčeských 350 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. 24. července 2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x kopie katastrální mapy 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 346
19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1355-71/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 71/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 24. července 2008 Ing. Michal Sirový
20 FOTODOKUMENTACE Kopie katastrální mapy Uliční pohled na hlavní průčelí RD č.p. 640
21 Pohled na zadní průčelí RD č.p. 640 přes zahradu Zadní pohled na garáž bez č.p./č.e. na p.č. 444/3