ZNALECKÝ POSUDEK č. 4873/56/2014 - Dodatek č.2 o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Antonín J a n á k správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčanydružstvo, Na Červeném Hrádku 763 náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Počet stran: 18 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 28.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Na Červeném Hrádku 763, za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Mlýn Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek 763 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 423 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V části obce Sedlčany - Červený Hrádek není rozvod plynu. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 719,87 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6., 29.11.2014 a 26.6.2015 za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 1.4.2014 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 1779 pro kat. území Sedlčany je uveden jako vlastník Prádelna - 2 -
Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379). 6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemek vedeny takto: parc. č. 2365 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2367 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2368/2 - ostatní plocha - ostatní komunikace, parc. č. 2369/2 - trvalý travní porost. Ve skutečnosti je na pozemku parc. č. 2365 objekt ČOV, na parc. č. 2367 objekt bývalého mlýna čp. 763 s nádvořím, na parc. č. 2368/2 je ostatní plocha - bývalé komunikace zarostlé travním porostem, na parc. č. 2369/2 je trvalý travní porost (louka). Objekt bývalého mlýna pochází z roku 1854. V letech 1997 až 1998 byla část původního bytu ve II.NP upravena na kanceláře. Čistírna odpadních vod (ČOV) byla postavena v roce 2000. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný bývalý mlýn čp. 763 společně s příslušenstvím a pozemky se nachází jižně od říčky Mastník a je stavebně propojen s objektem prádelny na sousedním pozemku parc. č. 2366. Jedná se o část obce Sedlčany - Červený Hrádek, která není s obcí stavebně srostlá. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. II 0,80-3 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,752 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,05 napojit pouze na některé sítě v obci - Bez možnosti napojení na plyn. 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 Koeficient pp = I T * I P = 0,286 7 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 Pozemek parc. č. 2365 je stavební pozemek, který je zastavěný objektem ČOV. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi I T = 0,752 Index polohy pozemku I P = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,752 * 1,000 * 0,380 = 0,286 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 719,87 0,286 205,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2365 72,00 205,88 14 823,36 nádvoří Stavební pozemek - celkem 72,00 m 2 14 823,36 Ocenění staveb na pozemcích Čistírna odpadních vod Přízemní objekt s pultovou střechou krytou taškami. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, strop s rovným podhledem. Podlahy z hrubého betonu. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Dveře dřevěné hladké. Elektroinstalace. Stáří 2000 = 15 let, předpokládaná další životnost 65 let při celkové životnosti 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 6,30 * 11,40 = 71,82 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.NP 71,82 m 2 5,00 m 359,10 Součet 71,82 m 2 359,10 Průměrná výška podlaží: PVP = 359,10 / 71,82 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 71,82 / 1 = 71,82 m 2-5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (6,30 * 11,40)*(5,00) = 359,10 m 3 zastřešení (6,30 * 11,40)*(1,20/2) = 43,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 359,10 m 3 zastřešení Z 43,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 402,19 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,30 100 1,00 10,30 2. Svislé konstrukce S 23,90 100 1,00 23,90 3. Stropy S 13,10 100 1,00 13,10 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,30 100 1,00 5,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata C 0,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 4,20 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,10 100 1,00 7,10 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,70 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,7810-6 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 3 247,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0119 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7810 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 618,96 Plná cena: 402,19 m 3 * 3 618,96 Kč/m 3 = 1 455 509,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,8 % Koeficient opotřebení: (1-18,8 % / 100) * 0,812 Výpočet ceny technologického zařízení Technologie ČOV 100 000,00Kč 50,00 % + 50 000,- Kč Hodnota technologického zařízení celkem = 50 000,- Kč Upravená cena technologického zařízení (vybavení) + 50 000,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 1 231 873,73 Kč Koeficient pp * 0,286 Cena stavby CS = 352 315,89 Kč Čistírna odpadních vod - zjištěná cena = 352 315,89 Kč Cena staveb celkem = 352 315,89 Kč Pozemky - celkem + 14 823,36 Kč Pozemek parc. č. 2365 - zjištěná cena = 367 139,25 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 2367 Pozemek parc. č. 2367 je zastavěn mlýnem čp. 763 a nádvořím. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00-7 -
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,752 Index polohy pozemku I P = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,752 * 1,000 * 0,380 = 0,286 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 719,87 0,286 205,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2367 940,00 205,88 193 527,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem 940,00 m 2 193 527,20 Ocenění staveb na pozemcích dle 31 vyhl. Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu H podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu H (budovy pro obchod a služby) podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. Ocenění staveb nákladovým způsobem Ocenění staveb na pozemcích Mlýn čp. 763 Jedná se o čtyřpodlažní budovu, která byla původně rozdělena na část skladovací (sýpky) a mlýnice (výroba mouky), část vodního hospodářství (bývalá vodní elektrárna) a část obytnou ve II. a III.NP byly byty mlynáře. Byt ve II.NP byl zrekonstruován na kanceláře. Základy bez izolací, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva. Stropy nad I. a II.NP v obytné části klenuté, ostatní dřevěné trámové masivní. Schodiště v obytné části kamenné, ostatní dřevěné. Střecha sedlová s původní taškovou krytinou. Okna dřevěná. Dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné, fasáda již bez omítek. - 8 -
Elektroinstalace světelná i motorová pouze v části. Pro zatřídění stavby se přikláním ke stavbám pro zemědělství a úpravu zemědělských produktů (mlýn - výroba mouky). Dispoziční řešení: I.NP - sklady, vodní elektrárna (volný neudržovaný prostor), mlýnice (bývalá technologie mlýna), II.NP - kanceláře, sýpka, III.NP - byt bez oken a dveří, sýpka - dezolátní stav podlah i stropů - nepřístupný prostor, IV.NP - sýpka - nepřístupný prostor hrozící propadnutí. Stáří 1854 = 161 let, částečné úpravy pouze v prostorách bytu ve II.NP - modernizace na kanceláře - 17 let. Celkové opotřebení je stanoveno analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Statický posudek č. 20/2014 ze dne 10.2.2014 vypracovaný Ing. Jaroslavem Cikánem, CSc. hodnotí celý objekt jako staticky nestabilní a nevyhovující, kromě části kde jsou kanceláře. V celém objektu jsou trhliny ve zdivu, stropy a krovy jsou napadené dřevomorkou. Střešní krytina se rozpadá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 II.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 II.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 IV.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 434,16 m 2 3,95 m 1 714,93 II.NP 434,16 m 2 3,40 m 1 476,14 II.NP 434,16 m 2 4,05 m 1 758,35 IV.NP 434,16 m 2 3,25 m 1 411,02 Součet 1 736,64 m 2 6 360,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 360,44 / 1 736,64 = 3,66 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 736,64 / 4 = 434,16 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (32,40 * 13,40)*(3,95) = 1 714,93 m 3 II.NP (32,40 * 13,40)*(3,40) = 1 476,14 m 3 II.NP (32,40 * 13,40)*(4,05) = 1 758,35 m 3-9 -
IV.NP (32,40 * 13,40)*(3,25) = 1 411,02 m 3 zastřešení (32,40 * 13,40)*(4,25/2) = 922,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 1 714,93 m 3 II.NP NP 1 476,14 m 3 II.NP NP 1 758,35 m 3 IV.NP NP 1 411,02 m 3 zastřešení Z 922,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 7 283,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92 0,46 1,65 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8 1,00 0,31 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100 0,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 50 1,00 0,90 10. Schody P 1,80 50 0,46 0,41 11. Dveře P 2,40 92 0,46 1,02 11. Dveře S 2,40 8 1,00 0,19 12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna P 3,40 92 0,46 1,44 13. Okna S 3,40 8 1,00 0,27 14. Povrchy podlah P 3,00 92 0,46 1,27 14. Povrchy podlah S 3,00 8 1,00 0,24 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 6,10 20 0,46 0,56 16. Elektroinstalace S 6,10 10 1,00 0,61 16. Elektroinstalace C 6,10 70 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00-10 -
24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 46,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,4637 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 13,00 161 200 80,50 10,4650 2. Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 30,14 161 180 89,44 26,9572 3. Stropy P 13,80 85,00 0,46 5,40 11,65 161 161 100,00 11,6500 3. Stropy P 13,80 15,00 0,46 0,95 2,05 161 180 89,44 1,8335 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 15,10 161 161 100,00 15,1000 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,25 81 81 100,00 6,2500 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92,00 0,46 1,65 3,56 161 161 100,00 3,5600 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8,00 1,00 0,31 0,67 17 56 30,36 0,2034 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,67 161 161 100,00 2,6700 10. Schody S 1,80 50,00 1,00 0,90 1,94 161 200 80,50 1,5617 10. Schody P 1,80 50,00 0,46 0,41 0,88 161 161 100,00 0,8800 11. Dveře P 2,40 92,00 0,46 1,02 2,20 161 161 100,00 2,2000 11. Dveře S 2,40 8,00 1,00 0,19 0,41 17 40 42,50 0,1742 13. Okna P 3,40 92,00 0,46 1,44 3,11 161 161 100,00 3,1100 13. Okna S 3,40 8,00 1,00 0,27 0,58 17 50 34,00 0,1972 14. Povrchy podlah P 3,00 92,00 0,46 1,27 2,74 161 161 100,00 2,7400 14. Povrchy podlah S 3,00 8,00 1,00 0,24 0,52 17 30 56,67 0,2947 16. Elektroinstalace P 6,10 20,00 0,46 0,56 1,21 161 161 100,00 1,2100 16. Elektroinstalace S 6,10 10,00 1,00 0,61 1,32 17 40 42,50 0,5610 Opotřebení: 91,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9352 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8738 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4637 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 595,38 Plná cena: 7 283,03 m 3 * 1 595,38 Kč/m 3 = 11 619 200,40 Kč Koeficient opotřebení: (1-91,6 % /100) * 0,084 = 976 012,83 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Podle statika je objekt určen k úplné rekonstrukci, ale zůstává otázka pro jaký účel využití.v žádném případě tento objekt nemůže sloužit účelu, pro který byl původně postaven. - 11 -
Srážka za morální opotřebení: 976 012,83 * 10 % = - 97 601,28 Kč Mlýn čp. 763 - zjištěná cena = 878 411,55 Kč Studna vrtaná Vrtaná studna o průměru 250 mm a hloubce 30 m s el. čerpadlem. Stáří 17 let, předpokládaná další životnost 33 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 250 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m + 71 400,- Kč Základní cena celkem = 71 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 163 720,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,0 % Koeficient opotřebení: (1-34,0 % / 100) * 0,660 = 108 055,33Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks + 12 840,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 12 840,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,2930 = 29 442,12 Kč opotřebení čerpadel 56,7 % * 0,433 = 12 748,44 Kč Upravená cena čerpadel + 12 748,44 Kč Studna vrtaná - zjištěná cena = 120 803,77 Kč Přípojka vody Vodovodní přípojka z PE v délce 98 m DN 40 mm. Stáří 17 let, předpokládaná další životnost 33 let. - 12 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 98,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 825,48 Plná cena: 98,00 m * 825,48 Kč/m = 80 897,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,0 % Koeficient opotřebení: (1-34,0 % / 100) * 0,660 Přípojka vody - zjištěná cena = 53 392,05 Kč Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka z plastových trub v délce 22 m DN 150 mm. Stáří 17 let, předpokládaná další životnost 43 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 22,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2840 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 832,16 Plná cena: 22,00 m * 2 832,16 Kč/m = 62 307,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 60 = 28,3 % Koeficient opotřebení: (1-28,3 % / 100) * 0,717 Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 44 674,49 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Mlýn čp. 763 878 411,55 Kč - 13 -
Studna vrtaná Přípojka vody Přípojka kanalizace 120 803,77 Kč 53 392,05 Kč 44 674,49 Kč 1 097 281,86 Kč Nákladové ceny - celkem = 1 097 281,86 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného a to pouze u prostor, které by bylo možné pronajmout (v celém objektu pouze II.NP, ostatní prostory v I.NP jsou po záplavě zanesené bahnem a vyšší podlaží od III.NP včetně jsou staticky narušené a hrozí jejich propadnutí. Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem pouze II.NP mlýna - kanceláří za sazbu 250,- Kč/m2/rok a sýpky za sazbu 100,- Kč/m2/rok. Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy kanceláří a skladovacích prostor v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitní kanceláří v Sedlčanech. Cena za pronájem byla snížena z důvodu umístění budovy stavebně odtržené od Sedlčan a dále s ohledem na velice špatný technický stav z důvodu dlouhodobého neužívání objekt. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro zemědělství Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] II.NP - kanceláře 84,20 250,- 1 754,17 21 050,- II.NP - sýpka - sklad 156,40 100,- 1 303,33 15 640,- Výnosy celkem 36 690,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 36 690,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 193 527,20 Kč - výměra stavebního pozemku: 940,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 434,16 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 89 384,86 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 4 469,24 Kč - 14 -
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 36 690,00 * 40 % - 14 676,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 17 544,76 Kč Minimální upravené nájemné dle 32 odst. 5: 36 690,- * 50% = 18 345,- Kč Míra kapitalizace 6,50 % / 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 282 230,80 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 1 097 281,86 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 282 230,80 Kč Rozdíl R = 815 051,06 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 445 241,01 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 445 241,01 Kč Cena staveb celkem = 445 241,01 Kč Pozemky - celkem + 193 527,20 Kč Pozemek parc. č. 2367 - zjištěná cena = 638 768,21 Kč 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 Pozemek parc. č. 2368/2 je v KN veden jako ostatní plocha - ostatní komunikací, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem v mírném svahu. Pozemek parc. č. 2369/2 je v KN veden jako trvalý travní porost, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem v mírném svahu. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce -0,10 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň -0,10 P4. Vlivy ostatní neuvedené - 15 -
II Vlivy snižující cenu -0,10 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,090 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 719,87 0,090 1,000 64,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 2368/2 468,00 64,79 30 321,72 ostatní komunikace 4 odst. 3 trvalý travní porost 2369/2 17,00 64,79 1 101,43 Ostatní stavební pozemky - celkem 485,00 m 2 31 423,15 Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 - zjištěná cena = 31 423,15 Kč 4 i = 1-16 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 531 099,10 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 2367 638 768,20 Kč 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 31 423,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 201 290,50 Kč Celkem 1 201 290,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 201 290,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 367 139,30 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 2367 638 768,20 Kč 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 31 423,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 037 330,70 Kč Celkem 1 037 330,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 037 330,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 037 330,- Kč slovy: Jedenmiliontřicetsedmtisíctřistatřicet Kč Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka Dublovice montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m 2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka Svatý Jan - Drážkov na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m 2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m 2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. - 17 -
Nabídka Kosova Hora areál bývalých Staviv přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m 2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m 2. Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m 2. Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným a značně zchátralým objektem mlýna. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 199/2014 Sb. v celkové výši 1 037 330,- Kč V Příbrami 28.6.2015 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4873/56/2014 - Dodatek č.2 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4873/56/2014 - Dodatek č.2. - 18 -
Pohled na mlýn čp. 763 Mlýn II.NP - bývalá sýpka Mlýn - II.NP kanceláře Mlýn - III.NP bývalý byt Mlýn - III.NP bývalý byt - 19 -