ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1049/230/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, v SJM - pozemek p.č. 106 se stavbou RD čp. 392 a pozemek p.č. 107, zapsané na LV č. 660, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Volyně, k.ú. Volyně Adresa nemovité věci: Vimperská 392, 387 01 Volyně OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131Ex 17/09-154 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 160 000 Kč Datum místního šetření: 15.12.2015 Stav ke dni : 15.12.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 19.12.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí v SJM povinné a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 660 ze dne 6.10.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 15.12.2015. Povinný Václav Pacák byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka mu byla vhozena do schránky dne 4.12.2015. Doporučeným dopisem byla pozvána k místnímu šetření i manželka povinného. Vlastníci zpřístupnili oceňované nemovitosti, poskytli součinnost při ocenění. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 17/09-154 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Volyně je české město ležící v severozápadní části Jihočeského kraje, v okrese Strakonice, na řece Volyňce zhruba 10 km jižně od Strakonic a 15 km severovýchodně od Vimperka. Jeho historické jádro je od roku 1990 městskou památkovou zónou. Místní části Zechovice a Starov jsou vesnice, které přiléhají k centrální místní části Volyně na západní straně, leží při silnici III/1706, vedoucí do Nahořan. Místní části Černětice a Račí leží jižně od vlastní Volyně a společně tvoří exklávu města, od něhož jsou odděleny obcí Nišovice. Město má v současné době kolem tří tisíc obyvatel. Centrum - 2 -
města leží nad levým břehem Volyňky, po jejím pravém břehu (tedy východním okrajem města) prochází železniční trať 198 (Strakonice Vimperk Volary), na níž leží železniční stanice Volyně. U místní části Račí, ve volyňském katastrálním území Račí u Nišovic poblíž trojmezí s Černěticemi a Nišovicemi, se nachází zastávka Nišovice. Skrze centrum města probíhá silnice I/4 (Praha Strakonice Strážný/Philippsreut). Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2269/1 Česká republika, Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v jižní okrajové části města Volyně, v okolí obdobných RD, v blízkosti dětského hřiště, přístupné z ulice Vimperská, ze zpevněné silnice I/4 na pozemku p.č. 2269/1 ve vlastnictví ČR. Nemovitosti jsou situovány ve vzdálenosti cca. 400 m od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, ÚP, lékaři, lékárna, LDN, bankomaty, pošta, ZŠ, MŠ, SŠ, banka, sportoviště, tenisové kurty, kino, obchody, služby a restaurační zařízení) a cca. 1,7 km od vlakové zastávky. Území je kompletně zainvestované, nemovitosti jsou napojeny na NN, VV, VK. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Pacák Václav a Pacáková Jiřina, Vimperská 392, 38701 Volyně Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pacák Václav Zahájení exekuce - Pacák Václav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 19.12.2015 06:00:02. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, nemovitosti užívají povinný s manželkou. - 4 -
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Volyně: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 489,35 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č. 106 o výměře 125 m 2 je zastavěn stavbou RD čp. 392 a pozemek p.č. 107 o výměře 583 m 2 je oplocenou zahradou - na pozemku se nachází dřevěné dožité kolny bez základů. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, VK), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 6 i = 1-5 -
Index polohy pozemku I P = 0,850 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,850 = 0,765 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 489,35 0,765 374,35 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 106 125,00 374,35 46 793,75 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 107 583,00 374,35 218 246,05 Stavební pozemky - celkem 708,00 m 2 265 039,80 Pozemky - zjištěná cena = 265 039,80 Kč Stavba RD čp. 392 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Předmětem ocenění je samostatně stojící RD s navazujicí přístavbou zimní zahrady a verandou, z části podsklepený, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, zastřešený sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé se zateplovacím systémem, u přístavby a verandy nedokončená finální úprava fasády, okna plastová izolační, dveře hladké plné nebo z části prosklené, stropy s rovné. Vnitřní omítky vápenné štukové, podlahy s koberci, PVC a keramická dlažba. Kuchyně je vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné), koupelna vybavena vanou s keramickými obklady, umyvadlem, WC splachovací. Vytápění stavby je ústřední kotlem na TP, ohřev TUV el. bojlerem. Stavba RD je přístupná přes přistavěnou verandu po venkovním betonovém schodišti a obsahuje 1 byt o velikosti 3+1 se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. Dispoziční řešení: 1. PP - kotelna, uhelna 1. NP - veranda, předsíň, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, koupelna s WC, zimní zahrada s terasou, přístřešek Podkroví - 2x pokoj Příslušenstvím je množství dožitých dřevěných kolen bez základů a venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí VV, NN, VK, skleníku, dřevěného oplocení s bránou a brankou, zpevněné plochy okolo RD, předsazené venkovní betonové schodiště. - 6 -
Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v r. 1930, do dnešní podoby upravena po r. 2002 částečnou revitalizací - zateplení fasády (na přístavbě a verandě ke dní šetření nedokončená), výměna oken za plastová z uliční části, výměna střešní krytiny. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1, PP 88,69 m 2 2,10 m Výčet místností: kotelna 8,40 m 2 0,50 4,20 m 2 uhelna 13,50 m 2 0,50 6,75 m 2 Užitná plocha celkem: 10,95 m 2 1. NP 164,44 m 2 2,70 m Výčet místností: koupelna 2,38 m 2 1,00 2,38 m 2 předsíň 2,77 m 2 1,00 2,77 m 2 veranda 3,41 m 2 1,00 3,41 m 2 kuchyně s jídelnou 17,30 m 2 1,00 17,30 m 2 obývací pokoj 17,30 m 2 1,00 17,30 m 2 zimní zahrada, vč. terasy 14,11 m 2 0,50 7,06 m 2 schodiště 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 přístřešek 17,06 m 2 0,50 8,53 m 2 Užitná plocha celkem: 64,74 m 2 Podkroví 88,69 m 2 2,50 m Výčet místností: pokoj 41,50 m 2 1,00 41,50 m 2 pokoj 18,77 m 2 1,00 18,77 m 2 Užitná plocha celkem: 60,27 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] s.s. 283 = 283,00 m 3 v.s. 373 = 373,00 m 3 zastř. 167 = 167,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor s.s. 283,00 m 3 v.s. 373,00 m 3 zastř. 167,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 823,00 m 3-7 -
Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky, převážně zateplené 9. Vnější obklady sokl z kamenným obkladem 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním zasklením 14. Podlahy obytných koberce, PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ÚT s kotlem na TP + Krbová kamna 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně jednoduchá kuchyňská linka se spotřebiči 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 164 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 136 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 823,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 930 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 930 Reprodukční hodnota [Kč] 3 234 390 (RC * OP) Stáří roků 85 Další životnost roků 35 Opotřebení % 60,50 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 277 584-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 135,96 m 2 Obestavěný prostor: 823,00 m 3 Zastavěná plocha: 164,44 m 2 Plocha pozemku: 708,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti Stavba RD po částečné revitalizaci, s jedním bytem se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, s menšími pozemky, situovaném v okrajové části města, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Rodinný dům o dispozici 3+kk vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci. Dům dispozičně řešen - kuchyně, 2 pokoje, koupelna s WC. Částečně podsklepený, kůlna, rovinatý pozemek o ploše 198 m2. Topení lokální na tuhá paliva a přímotopy. Klidné místo na okraji Volyně. RD prošel z části revitalizací. Veškerá občanská vybavenost v místě. Lokalita Hradčanská, Volyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 7 349 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 198 m 2 940 000 Kč 9 400 Kč/m 2-9 -
Název: RD RD na okraji města Volyně o dispozici 3+1, 106 m2 po částečné modernizaci. U domu je garáž, dílna, pergola, kůlna a zahrada 914 m2. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a snadná dostupnost na Šumavu do lyžařských oblastí Zadov, Kubova huť a Kvilda. Lokalita Vimperská, Volyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 10 744 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 1 103 m 2 1 599 000 Kč 13 325 Kč/m 2 Název: RD RD v Litochovicích u Volyně, která se nachází v centru obce o CP 174 m2. Dům je z velké části po modernizaci včetně rozvodů ústředního topení, elektroinstalace, vodoinstalace a odpadů. Dále je nová krytina a plastová okna. Lokalita Litochovice, okres Strakonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 6 878 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 174 m 2 770 000 Kč 8 556 Kč/m 2-10 -
Název: RD RD v Hošticích u Volyně, dispozičně řešen jako 2+1. Za vstupními dveřmi do domu je předsíň s dveřmi do koupelny s vanou, umyvadlem a toaletou a s dveřmi do spíže. Dále pak kuchyně, jejíž součástí jsou nová kamna a sporák. Dále ložnice a vlevo obývací pokoj. Dům je v původním udržovaném stavu. Dům je vytápěn kamny na tuhá paliva. V roce 2005 proběhla výměna střešní rytiny a komínu. K nemovitosti náleží stodola a garáž a zahrádka 300m2. Lokalita Strakonice - Hoštice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.ceskereali ty.cz Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 11 399 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 430 m 2 1 200 000 Kč 13 333 Kč/m 2 Název: RD RD s přilehlými objekty o CP pozemků 765 m2. Chalupa je pravidelně udržovaná a náleží k ní další objekty jako stodola s dílnou s půdními prostory, chlévy, dvě samostatné garáže. Dále k chalupě náleží zahrada s ovocnými stromy. Lokalita Vacovice, okres Strakonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,09 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 7 254 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 765 m 2 1 500 000 Kč 8 333 Kč/m 2-11 -
Název: RD RD o dispozici 2+1, která se nachází v předhůří Šumavy 12 km od Strakonic. Dům byl naposledy modernizován v roce 2005 - nový komín, rozvody topení, radiátory, kotel na tuhá paliva a elektřinu.. Lokalita Hoslovice - Škrobočov, okres Strakonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 6 381 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 240 m 2 750 000 Kč 6 818 Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 6 000,-Kč do 11 000,-Kč/m 2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6 381 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 334 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 399 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 500 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 135,96 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 155 660 Kč - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 155 660 Kč 0 Kč 1 542 624 Kč 265 040 Kč Obvyklá cena 1 160 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostošedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. v SJM - Stavbě zděného RD postaveného v r. 1930, po částečné revitalizaci provedené po r. 2002 (krytina, okna, fasáda) s přístavbou zimní zahrady, s jedním bytem o velikosti 3+1, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, s menším pozemkem, situovaném v okrajové části města, v blízkosti občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností, v dané lokalitě je poptávka mírně pod úrovní nabídky S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 1 155 660,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - nemovitosti v SJM zapsané na LV č. 660, zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí povinné a jejich příslušenství - množství dožitých dřevěných kolen bez základů a venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí VV, NN, VK, skleníku, dřevěného oplocení s bránou a brankou, zpevněné plochy okolo RD, předsazené venkovní betonové schodiště - zahrnuto v OC 1 160 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 13 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí v SJM povinného - pozemek p.č. 106 se stavbou RD čp. 392 a pozemek p.č. 107, zapsané na LV č. 660, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice; se zohledněním práv a závad ve výši 1 160 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 19.12.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1049/230/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 230. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 660 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz, 0 cap.cz - 15 -
Snímek katastrální mapy - 16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -