ZNALECKÝ POSUDEK č. 4227-26/2015 O ceně pozemku p.č.2126, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 881 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1200 v ulici Dělnická, obec Varnsdorf, včetně příslušenství a pozemku p.č.2127, zahrada, o velikosti 1495 m 2, vše zapsáno na LV č.390 pro k.ú.varnsdorf Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 2.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.2126, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 881 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1200 v ulici Dělnická, obec Varnsdorf, včetně příslušenství a pozemku p.č.2127, zahrada, o velikosti 1495 m 2, vše zapsáno na LV č.390 pro k.ú.varnsdorf 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Dělnická 1200 407 47 Varnsdorf Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Varnsdorf Katastrální území: Varnsdorf Počet obyvatel: 15 664 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 589,15 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.2.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.evy Žalské. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.390 pro k.ú.varnsdorf - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 455525/078, Paní Eva Źalská, Dělnická 1200, 40747 Varnsdorf, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 455525/078, Paní Eva Źalská, Dělnická 1200, 40747 Varnsdorf, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl vlastníkem do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle - 3 -
vnějšího stavebně technického provedení a dle informací od vlastníka. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu a osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená, fasáda je vápenná, z části zateplená bez povrchu. V domě jsou tři byty dispozice 2+1, pouze dvě koupelny. Jedna se sprchovým koutem, jedna s vanou. V domě jsou dvě splachovací WC. Vytápění je v přízemí lokální kamínky na pevná paliva, ve zbytku domu pak ústřední etážové s plynovým kotlem. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je spíše podstandardní. Dům je dle sdělení vlastníka starý nejméně 100 roků. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, garáž a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 376,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 2 376,00) / 2 376,00 = 0,884 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-5 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce II -0,06-6 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - izolovaná oblast, výrazný převis nabídky nad poptávkou I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,480 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,480 = 0,432 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 520,81 0,432 224,99 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,884 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2126 881,00 224,99 198 216,19 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 2127 1 495,00 224,99 336 360,05 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 534 576,24-7 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1-8 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - izolovaná oblast, výrazný převis nabídky nad poptávkou I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,480 Koeficient pp = I T * I P = 0,432 11 i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 170,00 m 2 2,00 m přízemí 170,00 m 2 2,50 m patro 170,00 m 2 2,50 m - 9 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 170,0*1,85 = 314,50 m 3 vrchní stavba 170,0*(5,3+6,8)/2 = 1 028,50 m 3 zastřešení 170,0*1,5/2 = 127,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 314,50 m 3 vrchní stavba NP 1 028,50 m 3 zastřešení Z 127,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 470,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo smíšené zdivo P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné horší P 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody standardní S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností standardní S 100 15. Podlahy ostatních místností standardní S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 50 16. Vytápění ústřední topení S 50 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100-10 -
21. Instalace plynu zemní plyn S 50 21. Instalace plynu C 50 22. Kanalizace standardní S 100 23. Vybavení kuchyně standardní S 100 24. Vnitřní vybavení 2xkoupelna S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo P 24,30 100 0,46 11,18 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky P 3,30 100 0,46 1,52 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění P 4,20 50 0,46 0,97 16. Vytápění S 4,20 50 1,00 2,10 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod S 0,50 100 1,00 0,50 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 50 1,00 0,25 21. Instalace plynu C 0,50 50 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 80,32 Koeficient vybavení K 4 : 0,8032-11 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8032 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 204,77 Plná cena: 1 470,50 m 3 * 3 204,77 Kč/m 3 = 4 712 614,29 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,6 % Koeficient opotřebení: (1-84,6 % / 100) * 0,154 = 725 742,60 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení morálně opotřebená nermovitost Srážka za morální opotřebení: 725 742,60 * 10 % = - 72 574,26 Kč Nákladová cena stavby CS N = 653 168,34 Kč Koeficient pp * 0,432 Cena stavby CS = 282 168,72 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 282 168,72 Kč Cena staveb celkem = 282 168,72 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 816 744,96 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 2 570 425,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 570 425,60 Kč Celkem 2 570 425,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 570 425,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 816 745,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 816 745,- Kč Celkem 816 745,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 816 745,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 816 750,- Kč slovy: Osmsetšestnácttisícsedmsetpadesát Kč - 13 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 382.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky ve výši 1.528.000,- Kč a 382.000,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 42.408,- Kč s příslušenstvím - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : samostatně stojící patrový dům s částečným podsklepením ve Varnsdorfu v podklidné lokalitě blízko centra města. Dům je čtyřpodlažní, s jedním podlažím podzemním, dvěma nadzemními a - 14 -
podkrovím. V suterénu objektu je sklep. V přízemí se nachází 2 velké garáže (možnost drobného podnikání), chodba se vchodem na zahradu a bývalá prádelna. Z chodby vede schodiště do patra, kde je velký obývací pokoj s krbem a prosklenými dveřmi na prostornou terasu. Na tomto patře se také nachází kuchyň, koupelna (s vanou a sprchovým koutem) a ložnice. V druhém patře je celkem dalších 6 užitných místností, chodba a schodiště na půdu. Zastavěná plocha domu s nádvořím činí 222m2, za domem se nachází okrasná a užitková zahrada s ovocnými sadovými stromy o výměře 539m2. Vytápení domu je řešeno plynem, v přízemí se nachází nový plynový kotel a velký elektrický bojler na ohřev vody. Topení je rozvedeno v přízemí a prvním patře. Dům je napojen na veřejnou vodovodní síť, k dispozici je i vlastní studna, na pozemku se nachází žumpa. Nemovitost je vhodná k drobnému podnikání (řemeslná dílna, provozovna, autooprava,...) a jako vícegenerační rodinný domek. Požadovaná cena 850.000,- Kč včetně právního servisu. Prodej rodinného domu ve Varnsdorfu, v centru. Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní budovu. K domu patří zahrada a garáž. Stav nemovitosti je dobrý, interiéry vyžadují rekonstrukci. Požadovaná cena 750.000,- Kč včetně provize RK. - 15 -
prodej rodinného domku v obci Varnsdorf ve velmi klidné a vyhledávané lokalitě. Tato nemovitost leží 300 m od restaurace Rozkrok s krásným výhledem na město Varnsdorf. Dům prošel částečnou rekonstrukcí střešní krytiny,zateplení štítu střechy, částečně elektřiny, rozvodu vody a spodní část je obložena sádrokartonem, oddrenážování. Dispozice domu je: vchodová veranda, obývací pokoj s krbovými kamny, dětský pokoj, kuchyň, koupelna s vanou, samostatný sprchový kout, kotelna s - 16 -
kotlem na dřevo a uhlí, spíž, sklad na uhlí. Do druhého patra vedou dřevěné schody a v patře se nachází prostorná hala z které je vstup do ložnice, dětského pokojíku a prázdné podkrovní místnosti. Voda a kanalizace jsou městské, ale u nemovitosti je i vlastní studna. Zahrada je prostorná a udržovaná se zahradním domečkem. Požadovaná cena 1.000.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Obvyklou cenu vedlejších staveb, garáže a ostatního příslušenství pozemků určuji částkou 50.000,- Kč. Obsaženo v celkové obvyklé ceně. Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč V Tršicích 2.2.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4227-26/2015 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 390 ze dne 12.1.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-19 -
Fotodokumentace nemovitosti - 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -