Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.938/183/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáţe v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova č.e. 746, LV č. 4408 součástí pozemku parc.č. 2536/6 pozemek parc.č. 2536/4, LV č. 4408 pozemek parc.č. 2536/6, LV č. 4408 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Soběslav Počet obyvatel 7215 Kat. území Soběslav Ulice Na Pilátě č.e. 746 Část obce dle LV Soběslav Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Vevera Zbyněk - Soběslav, Sídliště Svákov 711, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 830824/1722 Ne Tel. 380 711 410 E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 1.9.2014 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 29.8.2014 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 29.8.2014 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 11 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 41.5 m 2 9 600 Kč/m 2 398 400 Kč Obvyklá cena - současný stav Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč 613 000 Kč Šestsettřináct tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) - 1 -
ANO ANO ANO ANO ANO ANO Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přístup je zajištěn přes pozemek p.č. 2536/13 v KN vedený jako zahrada a pozemek p.č. 2540/1 v KN vedený jako orná půda. Přístup je řešený v LV č. 4408 věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch oceňované nemovitosti. Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 4408. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vavera Zbyněk Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-7120/2014. Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno chůze a jízdy. Je zřízeno ve prospěch oceňované nemovitosti. Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 4408. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vavera Zbyněk Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě - 2 -
Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4408, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 22.7.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Soběslav, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 29.8.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu 29.8.2014. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 29.7.2014. Ţádost o místní šetření, vyhotovil zpracovatel odhadu 1.8.2014. Datum předání kompletních podkladů 1.9.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4408, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 22.7.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Soběslav, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 29.8.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu 29.8.2014. Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank 29.7.2014. Ţádost o místní šetření, vyhotovil zpracovatel odhadu 1.8.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Soběslav se nachází na území okresu Tábor a náleţí pod Jihočeský kraj. Soběslav je také obcí s rozšířenou působností. Obec Soběslav se rozkládá asi devatenáct kilometrů jiţně od Tábora. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 7300 obyvatel. Soběslav se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Chlebov, Nedvědice, Soběslav I, Soběslav II a Soběslav III. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba jiná Pro školní děti zde obec zřídila dvě základní školy vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Soběslav má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou sluţbou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice.oceňovaná nemovitost je umístěna v odloučené části obce v zástavbě rekreačních a zahrádkářských chat. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rekreační chata stará cca. 44 let, částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlaţím a s nevyuţitelným podkrovím. Rekreační chata je postavena na čtvercovém půdoryse se stanovou střechou, krov dřevěný s plechovou krytinou. 1.PP je kamenné. Rekreační chata je zděná tl. 30 cm??? Okna jsou dřevěná zdvojená a stropy jsou dřevěné s podhledem??? Podlahy jsou betonové s povrchem PVC a ker. dlaţba??? Vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné??? Vnější břízolitové, z jedné strany z kontaktním zateplovacím systémem bez finální úpravy. RCH je napojena na el. síť. Na pozemku se nachází studna a dle mého názoru se na pozemku nenachází kanalizační zařízení. Dle mého názoru jsou v objektu provedeny rozvody vody a rozvody odpadů, ale rozvody vyvedeny jen z RCH a nenapojeny na zdroj vody a na kanalizační zařízení. Vytápění je lokální krbovými kamny??? RCH má dispozici 1 + 1??? V 1.PP se nachází sklep. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: - 3 -
Parcela Vlastník Způsob vyuţití pozemku parc.č. 2536/13 SJM Prokeš Pavel a Prokešová Jaromíra Zahrada parc.č. 2540/1 SJM Belinger Milan a Belingerová Dita 2/5, Blaţková Boţena 1/10,... Orná půda Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro pozemek p.č. 2536/4 s povinností pro pozemek p.č. 2540/1 a pro pozemek p.č. 2536/1. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 47 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ne Technický stav Budova Stav průměrný Stáří roků odhadem 44 Opotřebení odhadem 44 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnější omítky částečně kontaktní zateplovací systém? Okna dřevěná okna? Instalace pravděpodobně v interiéru domu? Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 175 m 3 Cena 3 500 Kč/m 3 Cena celkem 613 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 980 m 2 Cena pozemků 150 Kč/m 2 Cena celkem 147 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do ţumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Na pozemku se nachází vlastní studna, která není napojena na oceňovanou nemovitost. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 30 cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy stanová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech plechová s nátěrem klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka??? úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody chybí??? dveře a vrata vchodové hladké dýhované okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC a ker. dlaţba??? vytápění kamny na pevná paliva??? elektroinstalace vč. bleskosvodu světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené, bez napojení na zdroj??? vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí, bez napojení na kanalizační zařízení?? vnitřní plynovod chybí - 4 -
ohřev teplé vody chybí??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 8.00 m 2 0.5 4.00 m 2 Součet ploch za podlaží 8.00 m 2 4.00 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, obývací pokoj, kuchyně... 37.50 m 2 1.0 37.50 m 2 Součet ploch za podlaží 37.50 m 2 37.50 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 28.8.2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 20.0 m 2 Podlahová plocha 38.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 362.0 m 2 Cena za nemovitost 350 000 Kč 9 200 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 333 000 Kč 8 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o chatu v chatové oblasti u řeky Luţnice v Čerazi u Soběslavi o CP 362 m2. Topení kamna na TP, podlahy PVC. Součástí je kuchyňka, u domu suché WC, v podkroví moţnost spaní. Na zahradě krb, Luţnice vzdálená cca 100 m, do Soběslavi kolem Luţnice cca 2 km. Vhodné pro rybáře i k rekreaci. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.8.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 30.0 m 2 Podlahová plocha 60.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 403.0 m 2 Cena za nemovitost 575 000 Kč 9 600 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 546 000 Kč 9 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zděnou rekreační chatu, která se nachází v okrajové části města Soběslav, nedaleko řeky Luţnice mimo zátopové území, chata je patrová - suterén (garáţ, WC, sklep), zvýšené přízemí (obytná místnost s kuchyňskou linkou, terasa), podkroví (podkrovní místnost, balkon), vytápění chaty lokální na tuhá paliva, el. 230/380, voda zavedena do chaty z vlastního zdroje, odpadní vody svedeny do septiku, na pozemku se nachází vrtaná studna, venkovní terasa se zastřešením, dřevěné kolny a skleník, celková plocha pozemku je 403 m2 (ZP chaty 30 m2, zastřešená terasa 15 m2, zahrada 358 m2). V obci Soběslav veškerá občanská vybavenost. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 13.8.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 0 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 43.0 m 2 Podlahová plocha 55.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost 550 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 523 000 Kč 9 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zděnou chata v nezátopové chatové oblasti Mokerské Strouhy - Soběslav. V přízemí je veranda, předsíň, kuchyňka se spíţí a obývací místnost. V podkroví pak loţnice. Elektrický proud 230 a 380 V, voda z vlastní kopané a vrtané studny. Topení lokální na tuhá paliva. Na zahradě dílna se suchým WC a zahradní domek. Klidné prostředí, koupání v blízkém rybníku, les na dosah. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 800-9 500 Kč/m 2 333 000-546 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 600 Kč/m 2 Obvyklou cenu rekreační chaty č.e. 746 zapsané na LV č. 4408 v katastrálním území Soběslav, obce Soběslav včetně pozemků p.č. 2536/4 a p.č. 2536/6, vše zapsané na LV č. 4408 v katastrálním území Soběslav odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 5% na 9.600 Kč/m2 uţitné plochy, tj. 400 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem - 6 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 938/183/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2014098. V Českém Krumlově dne 1.9.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 7 -
Fotodokumentace Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na RCH Pohled na RCH - 8 -
Fotodokumentace Pohled na RCH Pohled na RCH Pohled na zahradu Pohled na zahradu - 9 -
Fotodokumentace - mapy Město Soběslav Na Pilátě č.e. 746 - umístění nemovitosti v obci - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -