Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.863/108/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 71, LV č. 727 na pozemku parc.č. St. 7/4 zem. stav., LV č. 727 na pozemku parc.č. St. 7/6 pozemek parc.č. St. 7/4, LV č. 727 pozemek parc.č. St. 7/6, LV č. 727 pozemek parc.č. 679/5, LV č. 727 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Bavorov Počet obyvatel 1549 Kat. území Čichtice Ulice Chvalšiny č.p. 71 Část obce dle LV Čichtice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Miláčková Božena - Bavorov, Čichtice 71, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 585313/2626 Pavlík Jaroslav - Bavorov, Čichtice 71, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 601204/0639 Ne Tel. 380 711 410 E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 22.5.2014 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 21.5.2014 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 21.5.2014 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 89.8 m 2 4 450 Kč/m 2 399 600 Kč 1/2 1/2 Obvyklá cena - současný stav spol. podíl id. 1/2 Komentář k ceně Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 200 000 Kč Dvěstě tisíc Kč - 1 -
Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 727. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Miláčková Božena Nařízení exekuce - Pavlík Jaroslav Zahájení exekuce - Miláčková Božena Zahájení exekuce - Pavlík Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo zákonné Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-2007/2014-307. Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Nemovitost se nachází přímo na břehu rybníka. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně nemovitá kulturní památka Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno cesty: oprávnění pro pozemek p.č. St. 7/4 - povinnost k pozemku p.č. 679/7 - věcné břemeno ve prospěch oceňované nemovitosti Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo předkupní právo pro Boženu Miláčkovou a předkupní právo pro Jaroslava Pavlíka. Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 727. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Miláčková Božena Nařízení exekuce - Pavlík Jaroslav Zahájení exekuce - Miláčková Božena Zahájení exekuce - Pavlík Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo zákonné - 2 -
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 727, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 30.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Čichtice, vyhotovil Dálkový náhled do KN 22.5.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu 21.5.2014. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 30.4.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 6.5.2014. Datum předání kompletních podkladů 21.5.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 727, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 30.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Čichtice, vyhotovil Dálkový náhled do KN 22.5.2014. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 30.4.2014. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 6.5.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Bavorov je začleněna územně pod okres Strakonice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vodňany. Obec Bavorov se rozkládá asi dvacetdva kilometrů jihovýchodně od Strakonic a osm kilometrů jihozápadně od města Vodňany. Na území tohoto malého města žije trvale zhruba 1460 obyvatel. Protéká zde Vodňanská Blatnice. Bavorov se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bavorov, Blanice, Čichtice, Svinětice, Tourov a Útěšov. Oceňovaná nemovitost se nachází v části obce Bavorov v blízkosti rybníka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD V místě není občanská vybavenost. Ve vzdálenosti 4 km se nachází Bavorov. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Bavorov mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 40 Km Informace o nemovitosti Rodinný dům č.p. 71 na pozemku p.č. St. 7/4 na LV č. 727 a dále pozemek p.č. 679/5 a zem. stav. na pozemku p.č. 7/6, vše k.ú. Čichtice. Rodinný řadový dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a bez využitelného podkroví. Součástí nemovitosti je i stodola, která se nachází přes ulici. RD je stavba ze smíšeného zdiva, z roku cca 1880. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta pálenou taškou jednoduchou (bobrovka). Okna jsou dřevěná špaletová. Vnější omítky jsou z složité vápenné, vnitřní omítky jsou vápenné. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny vyvážecí jímky. Nemovitost je napojena i na rozvod plynu. Vytápění je ústřední plynovým kotlem a dále lokálně kamny na tuhá paliva. Přívod plynu je dle majitelů nyní pozastaven z důvodu neuhrazení záloh. Nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu. Jedna část nemovitosti je přistavěna a není původního stáří. Dle dostupných informací proběhla před 15 lety částečná rekonstrukce. Proběhla plynofikace objektu včetně radiátorů. Dále se vybudovala koupelna a wc. Dispozice : veranda, pokoj, pokoj, koupelna, WC, kuchyně, pokoj, komora. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 679/12 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 112 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 130 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje zem. stav. Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 130-4 -
Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Instalace rozvod ústředního topení včetně plynového kotle 1999 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 493 m 3 Cena 3 500 Kč/m 3 Cena celkem 1 725 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 285 m 2 Cena pozemků 200 Kč/m 2 Cena celkem 57 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce smíšené zdivo v tloušťce 60 cm práce vodorovné dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka vápenná složitá povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna dvojitá dřevěná špaletová povrch podlah PVC, beton, dlažba, dřevo vytápění ústřední s plynovým kotlem a kamna na tuhá paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka,, sporák plynový, trouba Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 5.94 m 2 1.0 5.94 m 2 pokoj 24.76 m 2 1.0 24.76 m 2 pokoj 23.15 m 2 1.0 23.15 m 2 koupelna 4.29 m 2 1.0 4.29 m 2 koupelna s WC 0.82 m 2 1.0 0.82 m 2 kuchyně 19.02 m 2 1.0 19.02 m 2-5 -
pokoj 9.50 m 2 1.0 9.50 m 2 komora 2.32 m 2 1.0 2.32 m 2 Součet ploch za podlaží 89.80 m 2 89.80 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 11.5.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 175.0 m 2 Podlahová plocha 135.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1510.0 m 2 Cena za nemovitost 1 850 000 Kč 13 700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 573 000 Kč 11 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům 3+1,s dvěma šatnami, spižírnou, částečně podsklepený. Možno využít podkroví k další bytové jednotce. K domu náleží "vejminek", kde je soc. zařízení a je připraveno k připojení krbu či krbových kamen. Okna jsou dřevěná s roletami. K domu náleží garáž,dvě stodoly a vlastní studna. Zahrada o výměře 800 m2, má ovocné stromy, skleník a pergolu. Možnost přikoupení dalšího pozemku u rybníku nedaleko domu. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 13.5.2014 Konstrukční provedení Stavba smíšená Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 200.0 m 2 Podlahová plocha 130.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 273.0 m 2 Cena za nemovitost 475 000 Kč 3 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 428 000 Kč 3 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vesnický dům Strunkovice nad Blanicí, dispozičně 2+1 s koupelnou a samostatným WC, 2 místnosti pro technické zázemí, menší sklep, garáž z původní stodoly, možnost rekonstrukce podkroví, v zahradě kůlna. Voda obecní, možnost přepínání užitkové vody ze studny-rozvody částečně v plastu. Vytápění tuhými palivy i plynem - radiátory. Kanalizace řešena septikem s přepadem. Střecha z tašek Beta (r.2001) na původním krovu, elektřina po rekonstrukci, podlahy kryté dlažbou, okna v hlavních místnostech z plastu. Předzahrádka k dispozici, možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v obci. Nové sportoviště a odpočinková zóna v sousedství. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 16.4.2014 Konstrukční provedení Stavba smíšená Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m 2 Podlahová plocha 50.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 199.0 m 2 Cena za nemovitost 395 000 Kč 7 900 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 375 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Venkovský dům v obci Krajníčko u Bavorova. Nemovitost postavená cca před 110 lety. Obytná část o výměře cca 50 m2 je dispozičně rozdělena do velké obytné sednice, malé kuchyně s vestavěným sprchovým koutem a jednoho pokojíku. Na přístupovou chodbu navazuje původní maštal, která byla v minulosti užívána k bydlení. Dům je částečně podsklepený, k dispozici je menší stodola. Celková plocha domu činí 199 m2 (120 m2 zastavěno + 70 m2 menší travnatý dvorek). Chalupa je napojena na elektřinu 220/380 V a obecní vodovod. Topení je řešeno lokálně na tuhá paliva. Nemovitost je vedena jako objekt k bydlení. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 3 300-11 600 Kč/m 2 375 000-1 573 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 4 450 Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou rodinného domu Čichtice č.p. 71 na pozemku p.č. St. 7/4 na LV č. 727 a dále pozemek p.č. 679/5 a zem. stav. na pozemku p.č. 7/6, vše k.ú. Čichtice odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 4.450 Kč/m2 užitné plochy, tj. 400 tis. Kč. Spoluvlastnický podíl id. 1/2 odhaduji ve výši 200 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 7 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, vyplývá : věcná břemena jízdy jsou ve prospěch oceňované nemovitosti a předkupní práva podílových spoluvlastníků při dražebním prodeji nebudou zohledněna, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 863/108/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014019. V Českém Krumlově dne 23.5.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace zem. stav. zádveří pokoj - 9 -
Fotodokumentace pokoj koupelna WC kuchyně pokoj komora - 10 -
Fotodokumentace - mapy Obec Bavorov, část obce Čichtice Čichtice č.p. 71 - umístnění nemovitosti v obci - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -