ZNALECKÝ POSUDEK č. 753/223/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 80 na pozemku č. parc. 155 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 155, č. parc. 161/1, k. ú. Místo, obec Místo, zapsáno na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 984/10-18/Ku Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 3.10.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 431 58 Místo 80 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Místo Katastrální území: Místo Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 3.8.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 346 ze dne 13.5.2011, k.ú. Místo 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Místo 3) Usnesení č. j. 132 EX 984/10-18/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 3.8.2011 5) Informace získané na Obecním úřadě Místo dne 3.8.2011 Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 80 na pozemku č. parc. 155 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 155, č. parc. 161/1, k. ú. Místo, obec Místo, zapsáno na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov. Typ stavby Vlastník staveb: Rodinný dům, stávající dokončený, samostatně stojící Roman Kuričaj, Místo 80, Místo, 431 58 Vlastník pozemků: Roman Kuričaj, Místo 80, Místo, 431 58 pro Ústecký kraj, Katastrální úřad: LV č. 346 KP Chomutov Katastrální úz.: Místo Kraj: Ústecký
- 3 - Obec: Místo část obce: Místo Ulice: - počet obyvatel: 353 č.p. 80 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 155, výměra 97 m 2 druh pozemku: zastavěná pl. a nádvoří další pozemky: č. parc. 161/1, výměra 1081 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Místo. Místo je malá obec, která leží na severu republiky, asi 10 km západně od Chomutova, v podhůří Krušných Hor. Státní hranice s Německem je ve vzdálenosti cca 15 km. V obci je omezená občanská vybavenost pouze Obecní úřad, pošta, zastávka autobusů. Úplná Poloha a okolí občanská vybavenost je v Chomutově dobře dostupném po místní komunikaci a silnici č. 13 cca 12 km. Stavba rodinného domu č.p. 80 je situována nedaleko centra obce, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Přilehlá komunikace je málo frekventovaná bez rušivých vlivů. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a zařízení Nebyla zjištěna Dopravní Zastávka autobusů cca 200 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, plyn na hranici pozemku, kanalizace nezjištěno. inženýrských sítí Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými Základové poměry poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Rodinný dům, stávající dokončený, samostatně stojící Popis stavby Rok dokončení nezjištěno přístavby, v nezjištěném roce provedena přístavba garáže na západní straně RD nástavby modernizace dle ohledání zvenku je dům po rekonstrukci fasády a výměně oken. rekonstrukce Druh konstrukce nezjištěno Počet podlaží podzemních - podsklepení nezjištěno nadzemních 1 + 1 1. NP + podkroví, upravenost k bydleni nezjištěna Počet Popis bytových jednotek nebytových jednotek garážových stání 1 - nezjištěno - nezjištěno Stavba rodinného domu č.p. 80 dle sdělení na Obecním úřadě Místo není v jeho archivu uložena složka domu č.p. 80 - k oceňovanému domu nejsou k dispozici žádné informace. Stavba je osazena v mírném severovýchodním svahu, má 1. NP a podkroví, upravenost podkroví k bydlení nezjištěna. Střecha je sedlová s polovalbou ve štítových zdech. Střešní krytina na severní straně a na obou polovalbách jsou eternitové šablony, na jižní straně je asfaltová lepenka. Část střechy na západní straně má krytinu vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna a vstupní dveře jsou dřevěná. Fasáda hladká omítka v kombinaci s kamenným obkladem. Kamenný obklad
- 4 - Pozemky soklu. Štítové stěny v podkroví mají dřevěný obklad. Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku průměrný stav. Prováděna údržba. Přípojky: elektro, vodovod, plyn na hranici pozemku, kanalizace nezjištěno. Pozemek č. parc. 155 je zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemek č. parc. 161/1 je na severozápadě částečně zastavěn stavbou garáže, zbytek tvoří nezpevněný dvůr a zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod - jihozápad. Jsou oploceny. Přístup je ze severní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem. Vnější zařízení Oplocení částečně drátěné v kovových rámech, ocelové sloupky, betonová podezdívka. Částečně prkenné s kovovými sloupky, Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace nezjištěno Plynovod na hranici pozemku Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Ze západní strany RD je přistavěna garáž pro jedno osobní vozidlo. Garáž má svislé konstrukce zděné, má pultovou střechu, střešní krytina vlnitý eternit. Popis Klempířské prvky nejsou osazeny. Garážová vrata jsou dřevěná, dvojkřídlá, otvírací. Fasáda hladká omítka, na západní straně částečně nedokončená. Celkový stav průměrný, prováděna základní údržba. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Na základě vnějšího ohledání je dům po rekonstrukci fasády a oken v nezjištěném stavby roce. Dům je udržovaný. Celkový stav je průměrný. Poloha vzhledem Vhodná pro bydlení, lokalita dokončených rodinných domů. Horší dostupnost k užívání občanské vybavenosti. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 346, k.ú. Místo 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 346, k.ú. Místo Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Stav zápisu KN a skutečnosti Užívání nemovitosti Byl zjištěn rozdíl mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření garáž na pozemku č. parc 161/1 není předmětem evidence katastru nemovitostí. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností.
- 5 - Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Ze zpevněné komunikace č. parc. 871/2, k.ú. Místo (silnice, vlastník Ústecký k nemovitosti kraj). Bez rizika. CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku 155 97 300-29 100 zastavěná pl. a nádvoří 161/1 1081 300-324 300 zahrada I. CENA POZEMKU 353 400 Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 70 let 525 4 500 100 2 362 500 55 1 063 125 Vedlejší stavby: cca 40 let 65 2 000 100 130 000 40 78 000 garáž Reprodukční cena staveb 2 492 500 - - Užitná plocha celkem: nezjištěno z toho: PP nezjištěno 1. NP nezjištěno PO nezjištěno II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) 1 141 125 Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 1 494 525 Kč -
- 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Málkov, RD 4 + 1 ZP 155 m 2, UP 120 m 2, pozemek 289 m 2 Nová fasáda a střecha, plastová okna. Interiér domu k rekonstrukci. Vytápění ústřední - plynový kotel. Částečně podsklepeno. Garáž. Nabídková cena: 1 390 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek + nová střecha podobná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Klášterec nad Ohří, RD 4 + 1 ZP 124 m 2, UP 120 m 2, pozemek 320 m 2 Podkroví k rekonstrukci, podsklepeno. Koupelna a WC v PP.. Vytápění ústřední - kotel na tuhá paliva. Plynová přípojka u domu. Garáž. Nabídková cena: 1 690 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek lepší lokalita Porovnatelný RD č. 3: Krásná Lípa u Křímova, RD 5 + 1 ZP 450 m 2, pozemek 450 m 2 Zateplen, plastová okna. Interiér v původním stavu, částečně k rekonstrukci. Elektro, kanalizace, voda ze studny. Topení na tuhá paliva. Nabídková cena: 1 419 000 Kč, 9/2011 - menší pozemek + větší ZP podobná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 1 300 000 1 400 000 Kč
- 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Horší dostupnost občanské vybavenosti. Na základě vnějšího ohledání je dům po rekonstrukci fasády a v minulosti i oken. Dům je udržovaný. Celkový stav je průměrný. Přiměřeně velký pozemek. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 80 na pozemku č. parc. 155 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 155, č. parc. 161/1, k. ú. Místo, obec Místo, zapsáno na LV č. 346 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov. 1 300 000 Kč 1 400 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 3.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 753/223/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/223/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Místo 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 346 ze dne 13.5.2011, k.ú. Místo
- 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Místo 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011
- 9 - Severozápadní pohled Zahrada západní pohled Přístupová komunikace