DODATEK KE ZNALECKÉMU POSUDKU è. 4076 / 84 / 2013 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI bytová jednotka č.1324/11 včetně spoluvlastnického podílu 471/10000 na budově č.p. 1323, 1324, a pozemcích p.č. St.2569/19, St.2569/20, 2569/16 ve městě a k.ú. Poděbrady, ulice Jižní, kraj Středočeský Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 450/2012 Sb. Odhad vypracoval : Ing. VLADIMÍR LEEB, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a příloh, předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření:14.8.2013 a 27.1.2014 Oceněno ke dni:14.8.2013 Vypracováno dne: 17.2.2014 Podpis znalce :...
S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemcích je ke dni ocenění 2.087.770,00 Kè Slovy: =Dvamiliónyosmdesátsedmtisícsedmsetsedmdesátkorunčeských= Obvyklá cena předmětné nemovitosti je ke dni ocenění 1.540.000,00 Kè Slovy: = Jedenmiliónpětsetčtyřicettisíckorunčeských= 2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ...4 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI...4 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres...4 1.1.2 Situování nemovitosti...4 1.1.3 Přehled staveb a pozemků...4 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků...4 1.1.5 Účel posudku...4 1.1.6 Poznámka...4 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI...5 2/ PODKLADY...5 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU...5 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM...5 2.2.9 Místní šetření...5 2.2.10 Kopie Prohlášení vlastníka...5 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu...6 3.1 BYT č.1324/11...6 3.2 POZEMKY...8 3.2.1 STAVEBNÍ POZEMKY...8 3.2.2 STAVEBNÍ POZEMKY...8 3.2.3 REKAPITULACE...9 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE...9 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti...11 4.1 Nález...11 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé...12 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ...12 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT...15 7/ PØÍLOHY 7.1 Prohlášení vlastníka...17 3
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj okres obec Poděbrady k.ú. Poděbrady ulice Jižní číslo popisné 1324 kraj Středočeský okres Nymburk 1.1.2 Situování nemovitosti Významné město regionu, které leží při silnici č.611 a cca 4,40 km od nájezdu na dálnici D11, které spojují hl. m. Prahu s městem Hradec Králové. Správní centrum je samo město Poděbrady. Objekt ocenění je situován na okraji města v zóně bytových domů, cca 1,80 km od centra. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků BYTOVÁ JEDNOTKA č.1324/11 POZEMKY p.č. St.2569/19-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 226 m 2 p.č. St.2569/20-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 268 m 2 p.č. 2569/16-ostatní plocha-jiná plocha, výměra 130 m 2 spoluvlastnický podíl-471/10000 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Libor Fiala, Hakenova 1121/28, 290 01 Poděbrady III 1.1.5 Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 7137 pro město a k.ú. Poděbrady. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených. 1.1.6 Poznámka Dodatek je zpracován na základě nového místního šetření a přepočtení dle výměr uvedených v prohlášení vlastníka. Tento dodatek je nutno předkládat společně s původním posudkem a vydává bez příloh. 4
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Objekt ocenění byl zpřístupněn zástupci vlastníka nemovitosti. Základní informace o stáří byly získány od zástupců vlastníka. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je velmi dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Viz původní posudek 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Viz původní posudek 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Viz původní posudek 2.2.9 Místní šetření bylo provedeno 14.8.2013 a 27.1.2014 za účasti znalce a zástupů vlastníka nemovitosti, kde byla kromě BJ prověřena i existence příslušenství nemovitosti. 2.2.10 Kopie prohlášení vlastníka získaná na KÚ Nymburk. 5
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 BYT č.1324/11 3.1.1 Nález Budova vnitřní řadový dům o dvou sekcích se samostatnými vchody a č.p. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou. Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě není osazen osobní výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu, dálkového vytápění a dálkové dodávky teplé vody. Umístění a popis bytové jednotky - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka 3+1 situovaná v 1.NP domu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové a v části je proveden keramický obklad (koupelna, kuchyně). Okna jsou osazena plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou náplňové hladké a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava je provedena plovoucí podlahou a dlažbou. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace, elektro, plynu a ústředního vytápění. V roce 2005 byla provedena rekonstrukce koupelny a kuchyně. Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na budově a pozemcích. Dle prohlášení vlastníka se jednotka skládá z těchto místností a příslušenství: Pokoj 18,78 m2 Pokoj 12,85 m2 Pokoj 12,24 m2 Kuchyně 12,44 m2 Předsíň 10,48 m2 Koupelna 2,86 m2 WC 1,04 m2 Lodžie 6,78 m2 Příslušenství: Sklep 2,70 m2 3.1.2 Výměry podlahové plochy Část Výměra Pokoj 18,78 m2 Pokoj 12,85 m2 Pokoj 12,24 m2 Kuchyně 12,44 m2 Předsíň 10,48 m2 Koupelna 2,86 m2 WC 1,04 m2 Lodžie 6,78 m2 Slepní koje 2,70x0,10 = 0,27 m2 Podlahová plocha celkem 77,74 m2 6
3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: 2013-1982 = 31 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ano Kraj: Středočeský Oblast/obec/kategorie: Poděbrady 3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu II. -0,05 poptávka nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 bez vlivu Index trhu = 1-0,05 = 0,950 1 Poloha nemovitosti III. 0,00 v souvisle zastavěném území 2 Význam lokality III. 0,01 preferované 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 převažující objekty pro bydlení 4 Dopravní spojení II. 0,00 dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. 0,00 omezené 6 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 bez vlivu 8 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1 + 0,01 = 1,010 1 Typ stavby II. -0,05 budova panelová, nezateplená 2 Společné části domu II. 0,00 kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. 0,00 bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obytných místností II. 0,00 ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. 0,00 dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 bez vlivu na cenu 7
10 Stavebně-technický stav II. 1,05 byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient s pro kategorii A činí 1,0 Index konstrukce a vybavení = (1-0,05) x 1,05 x 1,0 = 0,998 Index cenového porovnání I = 0,950 x 1,010 x 0,998 = 0,958 3.1.5 Ocenění ( 25) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 27.088,00 Kč/m2 Index cenového porovnání I x 0,958 Cena upravená CU 25.950,30 Kč/m2 Výměra podlahové plochy x 77,74 m2 Zjištěná cena - BYT č.1324/11 2.017.376,32 Kč 8
3.2 POZEMKY 3.2.1 STAVEBNÍ POZEMKY 3.2.1.1 Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z KN ve městě a k.ú. Poděbrady. Ve městě není schválena cenová mapa pozemků. Oceňované pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí označeny jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou napojeny na kompletní obecní IS. 3.2.1.2 Ocenění ( 28 odst. 2) Město: Poděbrady Základní cena dle 28 odst. 1 písm. g) činí 500,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena St.2569/19 226 m2 500,00 113.000,00 Kč St.2569/20 268 m2 500,00 134.000,00 Kč Základní cena celkem 247.000,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 50 % 123.500,00 Kč Základní cena po prvotní úpravě 370.500,00 Kč 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 37.050,00 Kč Základní cena upravená 407.550,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,131 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Poděbrady1, sl.7) x 1,567 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 1.360.922,34 Kč Vlastnický podíl 471/10000 64.099,44 Kč 3.2.2 STAVEBNÍ POZEMKY 3.2.2.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z KN ve městě a k.ú. Poděbrady. Ve městě není schválena cenová mapa pozemků. Oceňovaný pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemky oceněnými v odd. 3.2.1. 9
3.2.2.2 Ocenění ( 28 odst. 5) Město: Poděbrady Základní cena dle 28 odst. 1 písm. g) činí 500,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 2569/16 130 m2 500,00 65.000,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 40 % 26.000,00 Kč Základní cena po prvotní úpravě 91.000,00 Kč 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 9.100,00 Kč Základní cena upravená 100.100,00 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,131 Prodejnost Kp (příloha č. 39, Poděbrady1, sl.7) x 1,567 Cena dle 28 odst. 2 334.261,63 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 133.704,65 Kč Vlastnický podíl 471/10000 6.297,49 Kč 3.2.3 REKAPITULACE 3.2.1 STAVEBNÍ POZEMKY 64.099,44 Kč 3.2.2 STAVEBNÍ POZEMKY 6.297,49 Kč Zjištěná cena celkem 70.396,93 Kč 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 BYT č.1324/11 2.017.376,32 2.017.376,32 Kč 3.2 POZEMKY 44.924,65 70.396,93 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem 2.062.300,97 2.087.773,25 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 BYT č.1324/11 2.017.376,32 Kč 3.2 POZEMKY 70.396,93 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr. 2.087.770,00 Kč Výsledná zjištěná cena 2.087.770,00 Kč Slovy: =Dvamiliónyosmdesátsedmtisícsedmsetsedmdesátkorunčeských= 10
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Objekt ocenění byl zpřístupněn vlastníkem nemovitosti. Základní informace o stáří byly získány od vlastníka. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je velmi dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní ve výši 2.950.000,- Kč. Raiffeisenbank, a.s. Jednotka: 1121/62. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 7.10.2010. Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Libor Fiala, Hakenova 1121/28, 290 01 Poděbrady III. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 Ex 00104/13-010 k 1 EXE-5026/2013 9 OS v Nymburce ze dne 17.4.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 027 EX-104/2013-014 ze dne 18.4.2013. Zástavní právo exekutorské ve výši 800.000,- Kč. Miroslav Vajdák, Nechánice 598, 251 68 Sulice. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 027 EX-104/2013 015 ze dne 18.4.2013. Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Libor Fiala, Hakenova 1121/28, 290 01 Poděbrady III. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 Ex 00166/13-010 k 1 EXE-5032/2013 9 OS v Nymburce ze dne 7.5.2013. Zástavní právo exekutorské ve výši 1.600.000,- Kč. Miroslav Vajdák, Nechánice 598, 251 68 Sulice. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 027 EX-00104/2013 033 ze dne 16.5.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 027 EX-00104/2013-032 ze dne 16.5.2013. Toto zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz nemají vliv na výši ceny obvyklé. 11
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Srovnávací objekt 1: byt 3+1 s lodžií v Poděbradech, ul. Alšova. Byt prošel částečnou rekonstrukcí. Okna byla vyměněna za plastová, dále jsou vyměněny stoupačky. Kuchyň a koupelna v původním, udržovaném stavu. Podlahová plocha : 84 m 2. Nabízená cena 1.540.000,- Kč. Internet:sreality.cz ID:0913TC03. 12
Srovnávací objekt 2: byt 3+1 ul. Jižní, Poděbrady III. K bytu náleží i sklepní kóje. Byt je po částečné rekonstrukci - plovoucí podlahy, koupelna a WC mají zděné jádro. Byt se nachází ve 4. NP panelového domu bez výtahu. Podlahová plocha : 77,50 m 2. Nabízená cena 1.580.000,- Kč. Internet:sreality.cz ID:072-N00400. Srovnávací objekt 3: byt 3+1 s balkonem ve 4. patře panelového domu bez výtahu ul. V Aleji, Poděbrady III. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha : 79 m 2. Nabízená cena 1.600.000,- Kč. Internet:sreality.cz ID:0362. 13
Výpočet porovnávací hodnoty Pozemky celkem m 2 Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 PP podlaží celkem m 2 80,24 84,00 77,50 79,00 Požadovaná cena Kč - 1 540 000 1 580 000 1 600 000 Objektivizační koeficient - 0,95 0,95 0,95 Cena po úpravě Kč - 1 463 000 1 501 000 1 520 000 Jednotkové ceny JC - za PP (Kč/m 2 ) - 17 417 19 368 19 241 Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 1,03 1,03 1,05 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 1,00 1,00 1,00 Součin dílčích koeficientů 1,03 1,03 1,05 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) - 17 940 19 949 20 203 Váha dat 1 1 1 Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) 19 364 Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 0,99 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 1,00 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,99 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) 19 170 Obvyklá cena - za PP Kč 1 538 230 Výsledná cena objektu - obvyklá cena 1 540 000 Kč 14
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena 2.087.770,00 Kč B) Porovnávací hodnota celkem 1.540.000,00 Kč SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně bytových domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Hodnota staveb a pozemků 1.540.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónpětsetčtyřicettisíckorunčeských 15
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4076 / 84 / 2013 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 16