ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 5337/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 333/4 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Neštěmice Adresa nemovité věci: Sibiřská 333, 400 01 Ústí nad Labem Vlastník stavby: Pavel Salava, Sibiřská 333, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Salava, Sibiřská 333, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 704/13 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 246 000 Kč Datum místního šetření: 5.11.2015 Stav ke dni : 5.11.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 20.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 333/4 v domě o č.p. 330, 331, 332 a 333 na pozemcích p.č. 1519, 1520, 1521 a 1522 (LV 849) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 282/13542 v k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem na listu vlastnictví č. 1316. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.8.2015, LV 1316 - snímek z katastrální mapy ze dne 2.9.2015 - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 704/13-13 ze dne 1.3.2014 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 704/13-77 ze dne 20.8.2015 - kopie kupní smlouvy ze dne 20.8.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 24.8.2004 - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Okresní město Ústí nad Labem je město s veškerou občanskou vybaveností a technickou infrastrukturou. Doprava je zajištěna MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 333/4 se nachází v bytovém domě o čtyřech vstupech č.p. 330, 331, 332 a 333 v ulici Sibiřská, k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem. Místní část Neštěmice se nachází v severovýchodní okrajové části města Ústí nad Labem. Bytový dům je zděný s valbovou střechou, nezateplený. V celém domě jsou plastová okna, vstupní vchodové dveře jsou plastové. Bytová jednotka č. 333/4 se nachází v prvním podlaží a v kupní smlouvě je uvedena celková výměra bytu 33m 2. Bližší informace o bytové jednotce se nepodařilo zjistit z důvodu nesoučinnosti majitele. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou Pozemky p.č. 1519, 1520, 1521 a 1522 Srovnávací indexová metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Neštěmice A:, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,25, F:1,50 490,00 4,39 111,62 Pozemek, Neštěmice A:, B:, C:1,20, D:1,30, E:1,25, F:1,50 350,00 2,93 119,45 Pozemek, Neštěmice A:, B:1,50, C:1,20, D:1,30, E:1,25, F:1,50 722,00 4,39 164,46 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 131,85 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 1,20 D obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty 2,00 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou Celkový index * 4,50 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 593,32 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 1519 196 zastavěná plocha a nádvoří 1520 149 zastavěná plocha a nádvoří 1521 147 zastavěná plocha a nádvoří 1522 190 Celková výměra oceňovaných pozemků 682 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 682 m 2 * 593,32 Kč/m 2 = 404 644,24
= 40 4 644,24 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek podíl na společných částech domu a pozemku * 282,00 / 13 542,00 = 8426,35 Výsledná cena = 8 426,35 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 333/4 Oceňovaná bytová jednotka č. 333/4 se nachází v bytovém domě o čtyřech vstupech č.p. 330, 331, 332 a 333 v ulici Sibiřská, k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem. Místní část Neštěmice se nachází v severovýchodní okrajové části města Ústí nad Labem. Bytový dům je zděný s valbovou střechou, nezateplený. V celém domě jsou plastová okna, vstupní vchodové dveře jsou plastové. Bytová jednotka č. 333/4 se nachází v prvním podlaží a v kupní smlouvě je uvedena celková výměra bytu 33m 2. Bližší informace o bytové jednotce se nepodařilo zjistit z důvodu nesoučinnosti majitele. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celková plocha bytu: 33 * = 33,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 33,00 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S 100 2. Svislé konstrukce S 100 3. Stropy S 100 4. Krov, střecha S 100 5. Krytiny střech S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Úprava vnitřních povrchů S 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady keramické S 100 10. Schody S 100 11. Dveře S 100 12. Vrata X 100
13. Okna plastová N 100 14. Povrchy podlah S 100 15. Vytápění S 100 16. Elektroinstalace S 100 17. Bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod S 100 19. Vnitřní kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod S 100 21. Ohřev teplé vody S 100 22. Vybavení kuchyní S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní S 100 26. Instalační pref. jádra S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 18,20 3. Stropy S 8,40 100 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,30 10. Schody S 2,90 100 2,90 11. Dveře S 3,30 100 3,30 12. Vrata X 0,00 100 0,00 13. Okna N 5,30 100 1,54 8,16 14. Povrchy podlah S 3,00 100 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,70 100 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 3,70 Součet upravených objemových podílů 101,56 Koeficient vybavení K 4 : 1,0156 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0156
Polohový koeficient K 5 (příl. ř č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * * Základní cena upravená [Kč/m ] = Plná cena: 33,00 m 2 * 17 667,48 Kč/m 2 = Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * Bytová jednotka č. 333/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1,1000 2,1000 17 667,48 583 026,84 Kč 0,500 291 513,42 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 282 / 13 542 Bytová jednotka č. 333/4 - zjištěná cena = 291 513,42Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Neštěmice Typ stavby zděný bytový dům Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena 33,00 m 2 1.NP 1+1 245 949 Kč 7 453 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: BJ Naše spoleènost Vám zprostøedkuje prodej bytu 2+kk s lodžií v osobním vlastnictví, o celkové ploše 57 m2. Nachází se ve tøetím patøe cihlového domu, v lokalitì Neštìmice, ulice Mlýnská. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci se zdìným jádrem, elektroinstalací i vodoinstalací. Kompletnì novì vybavená koupelna s rohovou vanou, záchodem a umyvadlem. Je zde nová moderní kuchyòská linka, plastová okna, bodová svìtla, bezpeènostní vchodové dveøe a zasklená lodžie. Na podlaze je položena dlažba a plovoucí podlaha. Z bytu je výhled do zahrady, jejíž èást náleží k bytu. Lokalita: Mlýnská, Neštěmice Podlaží: Dispozice: Zdroj: REALITY 11 NORTH Typ stavby Užitná plocha 57,00 m 2 Celková cena 580 000 Kč 10 175 Kč/m 2
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Název: BJ Zprostøedkujeme Vám prodej bytové jednotky 2+1 o velikosti 54 m2 + sklep 2 m2. Dùm se nachází v Ústí nad Labem, èást Neštìmice. Okolí je pøíjemnì zelené se vrostlými stromy a udržovaným okolí. Pøes cestu v docházkové vzdálenosti 2 minuty je moderní mateøská škola se zahradou. Dum je èásteènì zdìny, 4.patrový bez zateplení. Plastová okna a rozvody prošly rekonstrukcí. Byt je udržovaný, podlahy døevìné parketové a nebo dlažba. Koupelna zdìná s obklady. WC samostatné. Kuchyò døevìná, na míru, vaøení elektrikou. Pokoje neprùchozí pøístupné z chodby. Bytové jednotka velmi slunná a prostorná. Lokalita: Studentská, Neštěmice Podlaží: Dispozice: Zdroj: HOME 4 PEOPLE Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 7 733 Typ stavby Užitná plocha 54,00 m 2 Celková cena 449 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,80 8 315 Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m 2 6 652 Název: BJ Bytová jednotka s dispozicí 1+1 v cihlovém domì nedaleko centra mìsta Ústí nad Labem, ulice Konìvova. Bytová jednotka o podlahové ploše 48,3 m2 prošla èásteènou adaptací - rozvody plynu a elektøiny, podlahy, stoupací vedení vody a kanalizace. Byt je v pøízemí starého cihlového domu. Okna v bytì jsou pùvodní døevìná dvojitá. Byt je èásteènì vybaven nábytkem (zahrnuto v cenì) - stùl a židle v kuchyni, sedací souprava a obývací stìna v obývacím pokoji. V kuchyni je nová kuchyòská linka s plynovým sporákem a lednicí. Vytápìní bytu zajiš ují dva plynové pøímotopy - GAMATY.
Lokalita: Koněvova, Ústí nad Labem - centrum Podlaží: Dispozice: Zdroj: FINOSA reality Typ stavby Užitná plocha 48,00 m 2 Celková cena 499 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,85 0,95 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná rná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Celkový koef. K C 0,77 10 396 Kč/m 2 Upravená j. cena Kč/m 2 7 975 6 652 Kč/m 2 7 453 Kč/m 2 7 975 Kč/m 2 7 453 Kč/m 2 33,00 m 2 245 949 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 245 949 Kč 0 Kč 299 940 Kč 8 426 Kč Obvyklá cena 246 000 Kč slovy: Dvěstěčtyřicetšesttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost centra, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - nebyla provedena prohlídka bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 246 000 Kč. V Praze 20.11.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5337/2015znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 312/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH