Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3925-2/2015 6 NEMOVITOST: Rodinné domy č.p. 76 a č.p. 93 Vršce Adresa nemovitosti: Vršce 76 a 93 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Vršce, k.ú. Vršce, kód ČSÚ: 786 608, LV: 268 Ostatní stavby: Stodola Pozemky: st. 93/1, st. 93/2, 110/4 Vlastník stavby: KS Praha s.r.o., Slavíkova 1568/23, 12000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: KS Praha s.r.o., Slavíkova 1568/23, 12000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: EKS Factoring s.r.o.; č. obj.:, Mlýnská 22 / 4, 160 00 Praha 6 - Bubeneč IČ: 27143520 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Švec Lidická 938, 290 01 Poděbrady IČ: 122 83 441 DIČ: CZ5806091918 telefon: 325 615 249, 603 581 966 e-mail: ideal-po@idealnet.cz fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Podklad pro potřebu objednatele (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce refinancování jiné HODNOTA NEMOVITOSTI Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.1.2015 Datum zpracování: 31.1.2015 Počet stran: 12 stran Počet stran příloh: 5 V Poděbradech, dne 31.1.2015 Otisk razítka Ing. Jiří Švec
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1980 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné zajištěn komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou Komentář: Zástavní práva - viz. LV. KUPNÍ CENA 0 Kč Kuní cena nebyla odhadci známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 799 404 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 689 079 Kč 0 Kč Hodnota nemovitosti 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 522 200 Kč 0 Kč Minimální hodnota v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 733 064 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 313 064 Kč - ostatní objekty 420 000 Kč 0 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem a odpovídá cenám srovnatelných nemovitostí obchodovaných v dané lokalitě. V principu se jedná o vyhodnocení cen realizovaných obchodů na realitním trhu starých max. 1 rok, nebo aktuálních nabídek na trhu s nemovitostmi, které jsou srovnatelné svým účelem užití, typem, velikostí, celkovým stavem a lokalitou - tyto ceny jsou s ohledem na jejich konkrétní parametry a serióznost zdroje informací patřičně upraveny. V daném případě byly požity porovnatelné nemovitosti ze současné nabídky na realitním trhu. Vzhledem ke skutečnosti, že nabídkové ceny jsou o cca 10-20% vyšší oproti reálně dosaženým kupním cenám, jsou nabídkové ceny poníženy 0,85. ANALÝZA ZPŮSOBU OCENĚNÍ Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem. METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY METODY OCEŇOVÁNÍ (popis metod) Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Také může sloužit jako podklad pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Nezohledňuje však tržní vlivy a aktuální situaci na trhu nemovitostí a tedy není vhodná pro stanovení obvyklé (tržní) hodnoty. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ - v daném případě není z důvodu nekomerčního typu nemovitosti použita. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé, případně z aktuálních cen nemovitostí nabízených na realitním trhu, které jsou dle serióznosti zdroje, druhu, polohy a stavu nemovitosti patřičně upraveny a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Ekologické zatížení - Věcná břemena - Architektonické působení - 3 -
ANALÝZA TRHU Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Aplikace porovnávací metody: Existuje dostatečný vzorek obdobného majetku, který je na realitním trhu obchodován a je tedy vhodné její použití. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě oceňovaný majetek se nachází v zastavěné části malé obce na Jičínsku 4 km od státní komunikace Jičín-Praha a obce Kopidlno a je vhodný pro trvalé bydlení spojené s podnikáním, případně rekreační využití. Funkční využití - majetek je nevyužitý. Je vhodný pro spojení rodinného bydlení, případně rekreaci z důvodu 2 samostatných RD dvougenerační bydlení. a umožňuje Intenzita využití možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době je v této lokalitě menší obce nabídka spíše větší než poptávka. Inženýrské sítě v obci rozvod obecního vodovodu a el. energie. Voda také z vlastní studny, kanalizace do jímky. Klimatická pohoda expozice ke světovým stranám je vyhovující, jedná se 2 samostatné RD, na zadní navazuje zahrada. Místní životní podmínky jedná se klidné a čisté bydlení bez negativních jevů okolí. Dopravní napojení a možnost parkování Nemovitost se nachází v malé obci s poměrně dobrou dopravní obslužností. Na pozemku a veřejné komunikaci bezproblémové parkování. Omezení užívacích práv vyjma zástavních práv uvedených na LV nebyla předána žádná informace o omezení užívání majetku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou jde o stavbu pro účelové využití 2 rodinné domy se stodolou. Lze konstatovat, že jde o zhodnocení pozemku. Situace NÁLEZ Přehled podkladů 1. Výpis z KN - LV č. 153 pro kat. území a obec Vršce. 2. Snímek katastrální mapy a satelitní snímek. 3. Informace objednatele o provedených úpravách Charakteristika obce Menší obec se základní občanskou vybaveností (pohostinství, obecní úřad, obchod) cca 4 km od okresního Kopidlna, kde většina služeb. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části obce u okresní klidné komunikace. Přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. - 4 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis 2 samostatné, nepodsklepené RD (2+1 a 1+1) venkovského typu o jednom nadzemním podlaží a nevyužitém půdním prostoru. na dům 2+1 navazuje stodola. Dům č.p. 76 (2+1) po částečné modernizaci před cca 30 lety (betonové podlahy, vestavba soc. zařízení) a obyvatelný. Na domě č.p. 114 započato s rekonstrukcí, provedeny rozvody a příprava pro vestavbu koupelny a kuchyně. Druh stavby - účel využití RD - bydlení. Dispoziční řešení RD 2+1 s příslušenstvím a RD 1+1 bez příslušenství. Výměry jednotlivých místností viz. výpočet níže. Popis tech. stavu stavby 2 přízemní RD situované na pozemku se společným dvorem a vjezdem. Jsou zděné bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy dřevěné trámové s podhledem. Krov sedlový vaznicový, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozink. plechu. Celkový stavebnětechnický stav zhoršený, prvky dlouhodobé životnosti zachované, objekty jsou bez patrných statických poruch, pouze u zadní strany RD č.p. 76 patrná zvýšená zemní vlhkost. Prvky dlouhodobé životnosti v dobrém stavu. Objekty jsou vhodné pro provedení rekonstrukce. Příslušenství stavby Stodola. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se mírně svažitý, oplocený pozemek. Je napojen na rozvod el. energie, v komunikaci veřejný vodovod a kanalizace. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha RD č.p. 54-1.NP 68,00 m 2 44,46 m 2 kuchyně + chodba 11,03 m 2 koupelna s WC 5,10 m 2 pokoj 12,72 m 2 pokoj 15,62 m 2 RD č.p. 114-1.NP 58,00 m 2 32,31 m 2 chodba 4,84 m 2 komora (příprava pro koupelnu) 2,61 m 2 pokoj 12,50 m 2 pokoj 12,36 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor RD č.p. 54-1.NP (68)x(2,85) = 193,80 m 3 RD č.p. 114-1.NP (58)x(2,70) = 156,60 m 3 = 128,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 478,40 m 3-5 -
Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 68 Obestavěný prostor [m 3 ] 478,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 835 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 313 064 Stáří roků 95 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 040 879 Budoucí stav Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Stodola Přízemní zděná 93/1 280,00 m3 1 500 Kč/m3 420 000 Kč 70 % 126 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 126 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena srovnatelných pozemků v dané lokalitě se pohybuje v rozmezí 300-600,-Kč/m 2. V daném případě uvažuji z důvodu velké výměry pro stavební pozemky hodnotu 400,- Kč/m 2, zbývající výměru oceňuji částkou 200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 93/1 535 400 214 000 zastavěná plocha a nádvoří st. 93/2 130 400 52 000 zahrada 110/4 1 281 200 256 200 Celková výměra pozemků 1 946 Hodnota pozemků celkem 522 200 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Vršce 200,00 1 251 790 000 3 950 1,930 7 624 Zděný přízemní RD s obytným podkrovím + půdní prostor ve stejné obci stáří cca 80 let. započato s vnitřní rekonstrukcí. Typ stavby - V už. ploše plně podkroví + půda + zdivo; Velikost pozemku - menší; Vybavení - horší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Žeretice 75,00 1 588 1 200 000 16 000 0,700 11 200 Zděný přízemní RD s s volným půdním prostorem v obdobně vybavené sousedící obci z roku 1923. Částečná rekonstrukce před cca 50 lety, stav a údržba dobré. Garáž, stodola. Zdroj nabídky - realitní inzerce + nadsaz. cena; - 6 -
Běchary 100,00 475 1 095 000 10 950 0,920 10 074 také 2 přízemní RD s na jednom pozemku v obdobně vybavené sousedící obci 2 km od Kopidlna stáří cca 90 let. Částečná rekonstrukce před cca 50 lety, u většího provedeny v roce 2005 nové rozvody instalací. Stav a údržba dobré. Garáž, stodola. Lokalita - lepší; Velikost pozemku - podstatně menší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Sběř 95,00 1 759 1 360 000 14 316 0,840 12 025 Zděný přízemní RD s obytným podkrovím v nedaleké lépe vybavené obci blíže Vysokého Veselí. Stáří cca 100 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení. Lokalita - lepší; Velikost pozemku - menší; Vybavení - lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Vrbice 95,00 856 1 450 000 15 263 0,730 11 142 Zděný přízemní RD s půdním prostorem vhodným pro vestavbu v nedaleké obdobně vybavené obci. Stáří cca 80 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení a vyměněna okna. Velikost pozemku - menší; Vybavení - mírně lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce + nadsaz. cena; Průměrná cena 10 413 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76,77 m 2 Porovnávací hodnota 799 404 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 153 3 Snímek katastrální mapy a satelitní snímek 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Koncesní listina: Koncesní listina vydána okresním živnostenským úřadem v Kolíně dne 11.9.2000 pod č.j. 413/00/OKZU/S16572, ev.č. 320400-21270-00-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
Snímek katastrální mapy a satelitní snímek - 11 -
Fotodokumentace Dům č.p 54 Koupelna s WC Pokoje Kuchyně Dům č.p. pokoj kuchyně Pohled z ulice - 12 -