ZNALECKÝ POSUDEK č. 2631-2011

Čís.jednací: 117 EX 1486/10-32 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2631-2011 o obvyklé ceně nemovitosti č.p.35 s příslušenstvím a s pozemky (spoluvlastnického podílu id.1/3) v obci Lestkov, k.ú.domaslav, zapsané na LV č.100 pro k.ú.domaslav, okres Tachov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr.Stanislav Pazderka, soudní exekutor, Prokopova 339/14, 397 01 Písek Účel posudku: zjištění obvyklé ceny spoluvlast. podílu ve výši id. 1/3 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 2.12.2010 posudek vypracoval: Ing. Josef Červený, Lesní ul. 1557 347 01 Tachov Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově 10.2.2011

- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti č.p.35 s příslušenstvím a s pozemky v obci Lestkov, k.ú.domaslav, zapsané na LV č.100 pro k.ú.domaslav, okres Tachov 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím Adresa nemovitosti: 349 53 Domaslav 35 Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Lestkov Katastrální území: Domaslav Počet obyvatel: 383 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.12.2010 za přítomnosti pana Štulera (uživatele nemovitosti). 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Písek - č.j. 117 EX 1486/10-32 - výpis z KN - LV č.100 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje podle LV č.100 je vlastníkem oceňované nemovitosti: Dubská Marie, Lesní hřbitov 1219, Budějovcké Předměstí, 39701 Písek 1, 1/3 Štrubel Josef, Horní Záhoří 51, 398 18 Záhoří u písku, r.č, podíl 1/3 Štrubel Zdeněk, Tálin 19, 398 15 Tálin, r.č, podíl 1/3., podíl 6. Dokumentace a skutečnost žádná další dokumentace mimo výše uvedené podklady nebyla k dispozici

- 3-7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v severovýchodní části okresu Tachov, v obci Lestkov, k.ú.domaslav - u silnice č.201 vedoucí z Plané do Konstantinových Lázní. Přístup k nemovitosti z veřejné komunikace je na staveb.parc.č.57 a k vlastnímu rod.domu č.p.35 na staveb.parc.č.55 je po cizí soukromé staveb.parc.č.48 pana Štulera Michala (LV č.99), na této parcele je současně i studna. Vlastník staveb.parc.č.48 a vedlejšího domu čp.34 je Michal Štuler, bytem Domaslav č.p.35, který společně s panem Josefem Štrubelem bydlí v oceňovaném rod.domu č.p.35. Pan Josef Štrubel má věcné břemeno užívání ve vedlejším domě č.p.34 na staveb.parc.č.48 (viz přiložený výpis z KN). Předmětem ocenění je vlastní rodinný dům s příslušenstvím, zděná stodola a přistavěná kůlna mezi rod.domem a zděnou stodolou na stav.parcele č.55 a z části na p.p.č.1194 (v majetku ČR - Pozemkový fond). Neoceňuje se dřevěná kůlna za rod.domem je bez hodnoty (technicky dožitá). Nemovitost nemá vlastní zdroj vody, studna je na vedlejší soukromé st.parc.č.48. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p.35 b) Vedlejší stavby b 1 ) Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu b 2 ) Stodola c) Pozemky c 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p.35-26a Jedná se o přízemní rodinný dům s částečným podsklepením a s podkrovím. Dům je zastřešen sedlovou střechou s eternitovou rytinou na šindeli, dům je postaven v klasické zděné technologii ze zdiva smíšeného, stropy jsou polospalné s rovným podhledem a klenbové -nespalné, schody do podkroví (do půd.prostoru) jsou dřevěné, do sklepa kamenné. Okna jsou dřevěná-zdvojená a dvojitá, dveře náplňové, podlahy prkenné a betonové. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. V domě je zavedena el.energie (instalace), ostatní chybí (voda, kanalizace). Dispoziční řešení: 1.PP - sklep 1.NP - vstup přes verandu, předsíň (chodba), kuchyně, 2 pokoje,

- 4 - Podkroví - letní pokoj a půdní prostor. V domě chybí sociální zařízení. Stáří domu nebylo doloženo, podle odborného odhadu se stanovuje na cca 120-130 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 125 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 993,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,10*4,7 = 14,57 m 2 1.NP: 7,80*15,10+3,40*4,50 = 133,08 m 2 Podkroví-zastřešení: 7,80*15,10 = 117,78 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 14,57 m 2 1,90 m 1.NP: 133,08 m 2 2,55 m Podkroví-zastřešení: 117,78 m 2 2,15 m Obestavěný prostor: 1.PP: (3,10*4,7)*(1,90) = 27,68 m 3 1.NP: (7,80*15,10+3,40*4,50)*(2,55) = 339,35 m 3 Podkroví-zastřešení: (7,80*15,10)*(2,15) = 253,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 620,26 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,08 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 265,43 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,99 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00

- 5-11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 125 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,269 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Přístup k vlastnímu rod.domu je přes cizí pozemek (věcné břemeno). I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,269 * 0,850 * 0,850 = 0,194 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 993,- Kč/m 3 * 0,194 = 580,64 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 580,64 Kč/m 3 * 620,26 m 3 = 360 147,77 Kč Rodinný dům č.p.35 - zjištěná cena = 360 147,77 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu - 7

- 6 - Jedná se o provizorní dřevěnou kůlnu (přístřešek) postavený mezi stodolou a rod.domem. Kůlna (přístřešek) je postavená na staveb.parc.č.55 a na p.p.č.1194 (vlastník ČR-Správce Pozemkový fond). Kůlna-přístřešek je postaven převážně z použitého materiálu, je přízemní, bez základu, má plochou střechu s krytinou z vlnitého plechu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,0*7,0 = 49,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 49,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (7,0*7,0)*(2,50) = 122,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 122,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy C 100,00 2. Obvodové stěny dřevěné-provizorní S 100,00 3. Stropy X 100,00 4. Krov pultový. částečně provizorní S 100,00 5. Krytina provizorní, vl.plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce částečné S 100,00 7. Úprava povrchů C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře X 100,00 10. Okna X 100,00 11. Podlahy X 100,00 12. Elektroinstalace X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 12,20 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,00 100,00 1,00 31,00 4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 1,00 4,20 7. Úprava povrchů C 6,30 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 81,50 Část

- 7 - Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8150 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 750,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8150 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9050 Základní cena upravená = 997,30 Kč/m 3 Plná cena: 122,50 m 3 * 997,30 Kč/m 3 = 122 169,25 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 15 roků Opotřebení: 75,000 % - 91 626,94 Kč Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu - zjištěná cena = 30 542,31 Kč b 2 ) Stodola - 7 Stodola je postavena na stavební parcele č.57, je zděná, malá část na jižní stranu je dřevěná, zastřešená je sedlovou střechou s eternitovou krytinou, dřevěný strop z větší části chybí. Zdivo stodoly je silně popraskané, celkově je zanedbaná údržba. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,30*7,50+6,7*2,5 = 86,50 m 2 Zastřešení: = 86,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 86,50 m 2 4,20 m Zastřešení: 86,50 m 2 1,60 m Obestavěný prostor: 1.NP: (9,30*7,50+6,7*2,5)*(4,20) = 363,30 m 3 Zastřešení: (86,50)*(1,60) = 138,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 501,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

- 8 - Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy kamenné P 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 75,00 dřevěné-provizorní S 25,00 3. Stropy dřevěné S 30,00 C 70,00 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100,00 5. Krytina osinkocement.šablony S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 50,00 C 50,00 7. Úprava povrchů část.omítka, částečně chybí S 50,00 C 50,00 8. Schodiště C 100,00 9. Dveře svlakové S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy standardní S 100,00 12. Elektroinstalace nefunkční C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 75,00 1,00 22,80 S 30,40 25,00 1,00 7,60 3. Stropy S 19,30 30,00 1,00 5,79 C 19,30 70,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 50,00 1,00 0,95 C 1,90 50,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 50,00 1,00 2,45 C 4,90 50,00 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna C 1,00 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 70,04 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7004 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7004 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9050 Základní cena upravená = 1 428,45 Kč/m 3 Plná cena: 501,70 m 3 * 1 428,45 Kč/m 3 = 716 653,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků

- 9 - Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 105 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 105 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 609 155,36 Kč Stodola - zjištěná cena = 107 498,01 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky - 27-32 Jedná se o zastavěné plochy (staveb.parcely) a zahradu. Pozemky jsou mírně svažité k severu až severovýchodu. Jde o pozemky funkčně spojené s vlastní stavbou rod.domu. Osada Domaslav není stavebně srostlá s obcí Lestkov. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 55 325,00 35,00 11 375,- zastavěná plocha 57 206,00 35,00 7 210,- Součet 18 585,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.4. není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny -1 % Úprava ceny celkem -23 % - 4 274,55 Mezisoučet 14 310,45 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 28 142,43 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] zahrada 1195/2 1 470,00 35,00 51 450,- Součet 51 450,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.4. není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny -1 % Úprava ceny celkem -23 % - 11 833,50 Mezisoučet 39 616,50

- 10 - Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 31 163,37 Pozemky - zjištěná cena = 59 305,80 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.35 = 360 147,77 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Přistavěná kůlna-přístřešek u rod.domu = 30 542,31 Kč b 2 ) Stodola = 107 498,01 Kč c) Pozemky = 59 305,80 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 557 493,89 Kč 557 490,- Kč slovy: Pětsetpadesátsedmtisícčtyřistadevadesát Kč Závěr stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id.1/3 na nemovitosti zapsané na LV č.100 pro obec Lestkov, k.ú.domaslav, okres Tachov: Vypočtená cena celé nemovitosti podle cenového předpisu (vyhl.mf ČR) je 557 490,- Kč, z toho id. 1/3 spoluvlastnického podílu = 185 830,- Kč. S ohledem na celkový stav nemovitosti, zejména pak s ohledem na stav na trhu s nemovitostmi (sníženou poptávku po nemovitostech) a nedořešený přístup k vlastnímu rod.domu stanovuji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id.1/3 na nemovitosti č.p.35 v Domaslavi podle 2, zákona č.151/1997 Sb.: ve výši... 180 000,- Kč, slovy:jednostoosmdesáttisíc Kč. V Tachově, 10.2.2011 Ing. Josef Červený Lesní ul. 1557, 347 01 Tachov

- 11 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 28. dubna 1971, č.j. Spr. 4086/70 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2631-2011 znaleckého deníku. Příloha: fotodokumentace 2x výpis z KN (LV č.100 a 99) kopie katastrál. Mapy