Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1451/69/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáţí v domě v současném stavu určení obvyklé ceny nemovitosti (spol. podílu id. 1/4) pro exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 119, LV č. 451 na pozemku parc.č. 170/8 spol. podíl id. 1/4 (( pozemek parc.č. 170/8, LV č. 193 (184 m2, zastavěná plocha a nádvoří pozemek jiného vlastníka není součástí obvyklé ceny )) Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Boršov nad Vltavou Počet obyvatel 1810 Kat. území Boršov nad Vltavou Ulice Sadová č.p. 119 Část obce dle LV Boršov nad Vltavou Objednatel odhadu Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 380 711 410 E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Vlastnictví Budova RD č.p. 119 pozemek parc.č. 170/8 Zpracováno pro exekutora Zeman Bohumil - Boršov nad Vltavou, Sadová 119, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 470205/039 Zeman Radek - Boršov nad Vltavou, Sadová 119, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 790330/1230 Zeman Bohumil - Boršov nad Vltavou, Sadová 119, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 470205/039 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 22.2.2016 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 17.2.2016 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 17.2.2016 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 11 3/4 1/4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 175 m 2 12 850 Kč/m 2 2 248 800 Kč Garáţe v domě 1 x 150 000 Kč Obvyklá cena - současný stav spol. podíl id. 1/4 Komentář k ceně 600 000 Kč Šestset tisíc Kč - 1 -
Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN, podlahová plocha určena odhadem!!! Vyhodnocení rizik REET Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přístup přes pozemek p.č. 170/4, k.ú. Boršov nad vltavou. V KN veden způsobem vyuţití jako ostatní plocha / jiná plocha ve vlastnictví Zeman Bohumil, Sadová 119, 37382 Boršov nad Vltavou. Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 451. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Spol. podíl id. 1/4 objektu k bydlení se nachází na pozemku p.č. 170/8 ve vlastnictví Zeman Bohumil, Sadová 119, 37382 Boršov nad Vltavou. Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité K nemovitosti není zajištěn přístup věcným břemenem chůze a jízdy. Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Nemovitost se nachází v ochranném pásmu dráhy. Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 451. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Zeman Radek Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva - 2 -
Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Půjčka od ČSTSP Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Rozhodnutí o dědictví. Nabývací titul nebyl předloţen. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předloţen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 451, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 25.1.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 193, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 18.2.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Boršov nad Vltavou, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 18.2.2016. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce 17.2.2016. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 25.1.2016. Ţádost o místní šetření, vyhotovil odhadce 10.2.2016. Datum předání kompletních podkladů 18.2.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 451, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 25.1.2016. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 193, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 18.2.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Boršov nad Vltavou, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 18.2.2016. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce 17.2.2016. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 25.1.2016. Ţádost o místní šetření, vyhotovil odhadce 10.2.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Boršov nad Vltavou je malá obec vzdálená cca 6 km od statutárního města České Budějovice. Tato obec je významná především zástavbou rodinných domů. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Nemovitost je umístěna v severní okrajové části obce v zástavbě dalších rodinných domů v blízkosti vlakového koridoru. Vzdálenost do Č.B. je cca 7 km a to i prostřednictvím MHD. Zastávka ve vzdálenosti cca 500 m. Občanská vybavenost - kompletní v Českých Budějovicích Pracovní moţnosti - nejvyšší moţné z celého regionu v Českých Budějovicích. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 6 Km - 3 -
Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano Informace o nemovitosti Jedná se o zděný samostatně stojící objekt k bydlení z roku cca 1978, nepodsklepený se dvěma nadzemními podlaţími a garáţí v domě v severní okrajové části obce Boršov nad Vltavou. V objektu k bydlení se nachází 2 bytové jednotky o dispozicích 2 + 1 a 3 + 1??? Kaţdá bytová jednotka se nachází v jednom nadzemním podlaţím??? Svislé nosné zdi jsou zděné v tl. cca. 40 cm???. Stropy jsou keramické s vloţkami Hurdys?? Střecha je plochá s krytinou těţké izol.pásy. Schodiště je betonové??? Vnější omítky jsou břizolitové. Vnitřní vápenné štukové??? Podlahy jsou betonové s povrchem jekor, PVC a ker. dlaţba. Int. dveře - hladké plné a prosklené??? BJ jsou společně vytápěny ústředně s kotlem na plyn??? TUV je zajištěna el. bojlerem??? U nemovitosti proběhla v poslední doně výměna oken ve 2.NP za plastová s izol. dvojsklem. Objekt k bydlení je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup!!! Oceňuje se pouze spol. podíl na rodinném domě. Pozemek pod rodinným domem a pozemek kolem rodinného domu jsou ve vlastnictví jiného vlastníka. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob vyuţití pozemku parc.č. 170/4 Zeman Bohumil, Sadová 119, 37382 Boršov nad Vltavou ostatní plocha / jiná plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 145 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Kaţdá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Jedna bytová jednotka v 1.NP o dispozici 2+1??? Druhá bytová jednotka ve 2.NP o dispozici 3+1??? Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 38 Opotřebení odhadem 38 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izol. dvojsklem??? Instalace plyn. kotel??? Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 750 m 3 Cena 5 000 Kč/m 3 Cena celkem 3 750 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do ţumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy keramické (Hurdys)??? - 4 -
krov plochá střecha střešní krytina těţké izolační pásy obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 40 cm??? vnější úpr. povrchů omítka ze škrábaného břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková??? schodiště betonové??? okna dřevěná zdojená a plastová s dveře hladké plné a prosklené??? dvojsklem podlahy obytných jekor, PVC a ker. dlaţba??? podlahy nebytových betonová mazanina??? místn. místn. vytápění ústřední s kotlem na plyn??? elektro světelný a motorový rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden??? zdroj teplé vody el. bojler??? Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC??? kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem vana, umyvadlo, WC??? kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Bytová jednotka 2 + 1, kotelna??? 85.00 m 2 1.0 85.00 m 2 garáţ 25.00 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 110.00 m 2 85.00 m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Bytová jednotka 3 + 1 s balkony 90.00 m 2 1.0 90.00 m 2 Součet ploch za podlaží 90.00 m 2 90.00 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 18.2.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 110.0 m 2 Podlahová plocha 200.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1075.0 m 2 Cena za nemovitost 3 200 000 Kč 16 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 880 000 Kč 14 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dvougenerační dům v obci Homole, který byl postaven v r. 1962, v průběhu let prošel částečnou rekonstrukcí. Dispozičně je řešený jako dvougenerační, kdy v 1. NP se nachází bytová jednotka o velikosti 3+kk s příslušenstvím a komorou, úloţným prostorem. Bytová jednotka ve 2.NP je o velikosti také 3+kk s příslušenstvím, se vstupem na balkon, a půdním prostorem. Dům má dva samostatné vchody, ale v současné době je vyuţíván jen jeden. V technickém podlaţí se nachází dílna, kotelna, prádelna, sklad a úloţný prostor. Dům je vytápěn jednak plynovým kotlem a jednak kotlem na tuhá paliva VIADRUS. Obytná plocha bytů činí cca 2x 80 m2. Na nemovitosti byla provedena výměna oken, střešní krytiny. K domu dále patří technická budova, která je vyuţívána jako garáţ, s dalším prostorem, který můţe být vyuţit jako dílna, sklad apod.. - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 7.11.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 85.0 m 2 Podlahová plocha 150.5 m 2 Celková výměra všech pozemků 689.0 m 2 Cena za nemovitost 2 450 000 Kč 16 300 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2 450 000 Kč 16 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku cca. 1970 v obci Úsilné, samostatně stojícího, podsklepeného, se dvěma nadzemními podlaţími s plochou střechou. Rodinný dům je postaven na obdélníkovém půdoryse s plochou střechou, střešní krytina je ze svařených izolačních pásů. Rodinný dům je zděný v tl. 40 cm. Okna jsou dřevěná zdvojená, stropy jsou betonové. Schodiště betonové. Podlahy jsou betonové s povrchem PVC, jekor a ker. dlaţba. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější - břizolit. RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na TP (chybí) + vnitřní krb. TUV je zajištěno el. bojlerem. RD má dispozici 5 + 1. V 1.PP se nachází 2 x sklad, kotelna a garáţ. V 1.NP se nachází zádveří, chodba, koupelna, WC, kuchyně, loţnice a obývací pokoj. Ve 2.NP se nachází hala, 3 x pokoj, komora, koupelna, WC, lodţie a terasa. Rodinný dům je v současném stavu neobyvatelný, v původním neudrţovaném stavu, jiţ 2 roky neuţívaný. Součástí nemovitosti je i vedl. stavba o zast. ploše 15 m2, která je v původním neudrţovaném stavu nepodléhající zápisu a zákresu do katastru nemovitostí. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 28.12.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 143.0 m 2 Podlahová plocha 200.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 300.0 m 2 Cena za nemovitost 2 600 000 Kč 13 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 340 000 Kč 11 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -
RD ve Slavči u Vrábče, v krásném prostředí na okraji CHKO Blanský les, pod vrchem Kluk. Dvougenerační dům s byty 2+1 a 3+1. V přízemí garáţ, chodba, kotelna na TP, sklad dřeva, špíz, kuchyně, koupelna, WC a dva pokoje. V patře obývací pokoj s krbem, dva pokoje, kuchyně, koupelna, WC, terasa. Dům má nová okna, podlahy, komín, přípojka a rozvody vody, odpad, izolace a odvodnění. Zastavěná plocha 143 m2. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 5.12.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 154.0 m 2 Podlahová plocha 211.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 598.0 m 2 Cena za nemovitost 2 600 000 Kč 12 300 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2 600 000 Kč 12 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dvougenerační dům s krbem v malebném městečku Zliv, U stadionu č.p. 588. Dům byl postaven r. 1981, je dvoupatrový s prostornou garáţí a zahradou, ve velice pěkném, udrţovaném stavu. Vnitřní dispozice : přízemí (108 m2) - 4 + 1, v obýváku se nabízí příjemné posezení u krbu, 1. Patro ( 103 m2) - 4 + 1, ze tří pokojů je vstup na lodţii. Na zahradě jsou ovocné stromy a má plochu 444 m2. Vytápění je zajištěno z teplárny či ústředním kotlem na dřevo. Dům je zděný -svislé zdivo CDM tl. 37,5, dům má plochou střechu s plechovou krytinou. 5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu 9.2.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 110.0 m 2 Podlahová plocha 180.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 694.0 m 2 Cena za nemovitost 3 690 000 Kč 20 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 321 000 Kč 18 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 7 -
Rodinný dům 6+1 na Včelné. Nabízíme k prodeji samostatně stojící, prostorný rodinný dům v obci Včelná u Českých Budějovic. Dům má dispozici 6+1, dvě koupelny a dvě WC. Technické vybavení: zdroj vody z obecního vodovodu, obecní kanalizace, topení ústřední plynové, ohřev vody elektrickým bojlerem. Zastavěná plocha domu je 110 m2, k tomu dřevěná kolna a skleník. Součástí domu je zahrada 694 m2 a vlastní studna na uţitkovou vodu.obec Včelná disponuje dobrou občanskou vybaveností a je v dosahu MHD. Je zde mateřská škola, obchod, tři restaurace, hřiště. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 11 700-18 500 Kč/m 2 2 340 000-3 321 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 850 Kč/m 2 Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/4 na nemovitosti č.p. 119, obec Boršov nad Vltavou zapsané na LV č. 451 v katastrálním území Boršov nad Vltavou odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, vlastnictví pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti na 600 tis.kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1451/69/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţeného účetního dokladu: faktura č. 2016025. V Českém Krumlově dne 22.2.2016. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace Pohled na objekt k bydlení s garáţí v domě Pohled na objekt k bydlení s garáţí v domě Pohled na objekt k bydlení s garáţí v domě Pohled na pozemek ve vlastnictví jiného vlastníka Pohled na inţ. přípojky - 9 -
Fotodokumentace - mapy Obec Boršov nad Vltavou Sadová č.p. 119 - umístění nemovitosti v obci - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -