Odhad tržní hodnoty č. 3774-13-16

Odhad tržní hodnoty č. 3774-13-16 podílu 8/20 na nemovitosti č.ev.21 na stavebním pozemku č. 78 v katastrálním území Heřmaničky,okres Benešov Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/5 400 01 Ústí nad Labem Dobrovolná dražba v rámci dědictví Podle stavu ke dni 17. 3. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 20. 3. 2016

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty podílu 8/20 nemovitosti č.ev.21 na stavebním pozemku č. 78 bv katastrálním území Heřmaničky,okres Benešov z důvodu dobrovolné dražby v rámci dědictví 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o rekreační objekt přestavěný z bývalého zemědělského stavení - chlévů -,které byly součástí bývalé zemědělské usedlosti. Při rozdělení této usedlosti došlo i k převodu přístupové cesty na třetí osobu a objekt nemá v současné době samostatný přístup. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 17. 3. 2016 za přítomnosti pana Jaroslava Z v o n a ř e. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Benešov LV č. 171 - údaje,sdělené podílovým vlastníkem nemovitosti při obhlídce - zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Naděžda T r j b a l o v á 5/20 Jaroslav Z v o n a ř ( r.č.760522/0502) 7/20 Jaroslav Z v o n a ř ( r.č.480709/157) 8/20 6. Dokumentace a skutečnost Na nemovitost není zachována žádná výkresová dokumentace. Pro ocenění je užito skutečných výměr a zjištění na místě samém. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Dům č.ev. 21 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,01 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,05 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré 0,02 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

4 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,842 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Dům č.ev. 21 Jedná se o zděný objekt který byl součástí bývalé zemědělské usedlosti. Původní využití bylo v přízemí jako chlévy a v podkroví sýpka. V sedmdesátých letech minulého století byl objekt k rekreačním účelům. Objekt je zděný,krov dřevěný,sedlový krytý taškovou krytinou,oplechování z pozinkovaného plechu,fasáda vápenná,hrubá,okna dřevěná,zdvojená,stropy v přízemí klenbové,v podkroví dřevěné,trámové,schody ocelové s dřevěnými stupni bez podstupnic. Objekt není delší dobu využíván a údržba je celkově zanedbaná. V e špatném stavu jsou zejména podlahové krytiny, zařizovací předměty,vnitřní i venkovní omítky,nefunkční je původní ústřední topení na pevná paliva (není kotel) nefunkční je i elektrický zásobník na teplou vodu,je odpojena elinstalace,v současné době není ani přívod vody. Při rozdělení původní zemědělské usedlosti došlo na převod přístupové cesta na vlastníka zadního objektu a dům nemá vlastní přístup. Z důvodu špatného technického stavu určuji celkové opotřebení na 80%. b) Pozemky 1) Pozemky Součástí nemovitosti je zastavěný pozemek a zahrada. Příjezd po nezpevněné komunikacei. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Dům č.ev. 21 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,88 m 18,05 7,15 = 129,06 m 2 podkroví 2,20 m 18,05 7,15 = 129,06 m 2

5 Název Výška Zastavěná plocha Součet: 5,08 m 258,12 m 2 Obestavěný prostor OP: obestavěný 18,05 7,15 (5,05+3,10/2) prostor = 851,78 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Nevyskytuje se 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Nevyskytuje se 16. Vytápění 5,20 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 17. Elektroinstalace 4,30 % Nevyskytuje se 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Nevyskytuje se 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0,0443 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 14. Podlahy obytných místností 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 15. Podlahy ostatních místností 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 16. Vytápění 0,54 1,852 5,20 % 50 % 0,0260 17. Elektroinstalace 0,54 1,852 4,30 % 0,0430 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 19. Rozvod vody 0,54 3,20 % 0,0173 20. Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,90 % 0,0190 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050

6 23. Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 24. Vnitřní vybavení 0,54 1,852 4,10 % 0,0410 26. Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7224 Ocenění: Základní cena ZC: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7224 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1370 Základní jednotková cena upravená: = 2 828,18 Kč/m 3 Základní cena upravená: 851,78 m 3 2 828,18 Kč/m 3 = 2 408 987,16 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 2 408 987,16 Kč 80,000 % 1 927 189,73 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 481 797,43 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,060 Index polohy: I P = 0,842 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 481 797,43 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,893 Cena stavby: CS = CS N pp = 430 245,10 Kč Dům č.ev. 21 zjištěná cena: 430 245,10 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Dům č.ev. 21 Jednotkové množství: Hlavní část : 851,78 jedn. Obestavěný prostor základů: + 35,00 jedn. Jednotkové množství celkem: = 886,78 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 3 500, Kč/jedn. 886,78 jedn. 3 500, Kč/jedn. 3 103 730, Kč Cena stavby: = 3 103 730, Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 103 730, Kč 80,000 % 2 482 984, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 620 746, Kč Dům č.ev. 21 zjištěná cena: 620 746, Kč

7 b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Heřmaničky Název okresu: Benešov Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 1 950, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 362, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,060 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,842 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,893 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 323,2660 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 78 stavební 436 140 943,98 517 zahrada 225 72 734,85 Součet: 661 213 678,83 Pozemky zjištěná cena: 213 678,83 Kč

8 c) Ocenění porovnávací metodou Pro zjištění porovnávací metody je použito nabídkových cen obdobných nemovitotí v okolí. Miličín Podlahová plocha 69 m2, pokoje 22 a 16 m2, kuchyň 13 m2, veranda 8 m2, koupelna se sprchovým koutem a splachovacím WC, komora 8 m2, částečně podsklepeno. Objekt je průběžně udržovaný a je možno ho ihned užívat bez nutných oprav. Vytápění lokální na pevná paliva, bojler na ohřev teplé vody. Elektřina 220 i 380 V, připojeno na obecní vodovod a kanalizaci. Na stavební parcele o výměře 382 m2 stojí i stodola 97 m2. Mezi domem a stodolou je uzavřený dvůr (208 m2), na pozemek je vjezd pro auta a možné parkování několika aut. Rozlehlá zahrada o výměře 1.020 m2 s ovocnými stromy, kůlna na dřevo, chatka a vlastní studna. Miličín Pozemek o celkové výměře 528m2, na kterém stojí postavený starší domek o zastavěné ploše 161m2 a zděná stodola. Rodinný domek je určený k totální rekonstrukci nebo k demolici. Na pozemku je zavedený vodovod. Domek není napojený na obecní kanalizaci a má septik. Na zahradě je vykopaná studna, která není v současné době funkční. Pozemek leží v zástavbě rodinných domů v klidné části obce. Votice-Hory Objekt k bydlení (bývalý statek), který tvoří rodinný dům o zastavěné ploše 90 m2, s dispozicí 2+1 a dále dvě prostorné kamenné hospodářské budovy, stodoly se zastavěnou plochou 130 m2 a 40 m2, Budovy tvoří uzavřený celek s dvorem a zahrádkou o výměře 213 m2. Celková výměra pozemků činí 473 m2. Rodinný dům s půdou a sklepem pod kuchyní má lokální topení na tuhá paliva, krb a dále třífázovou elektrickou přípojku, kopanou studnu a suché WC. Místnost s krbem má rozměry 5m x 4,35m,druhá místnost 5m x 3,2m, kuchyně 3m x 2,85m a předsíň 2m x 3,1 m. Malá, tichá, klidná vesnička Hory je vzdálena cca 3 km od obce Votic Bystřice-Jiřín Dispozice chalupy 3+kk bez sanitární techniky a vody. Chalupa je suchá, s velkým prostorem a možností půdní vestavby a dobrou krytinou ve tvaru polovalby do ulice. V chalupě se nachází zachovalá kachlová kamna s pecí. K chalupě náleží v zadní části dvora stodola a naproti jsou budovy technického rázu kde je možno vybudovat garáž, kde je dřevník a část původní obytné chalupy jako vejminku. Na pozemku je kopaná studna s užitkovou, původně pitnou vodou. Křešovice-Strážovice Chalupa 3+1,celková plocha pozemku 324 m2, zastavěná plocha 150 m2 z toho užitková 110 m2.vnitřní prostory nemovitosti v dobrém stavu, některé místnosti po rekonstrukci, venkovní omítka, nutná rekonstrukce. Obytná část celá podsklepená. V každé místnosti možnost vytápění kamny na tuhá paliva. Ve velkém pokoji krb s pecí. Z verandy vchod do sklepa a kolny, která navazuje přímo na obytnou část nemovitosti. Na pozemku, vlastní studna a septik. Z čelní strany vchod do vinného sklípku kde je i kuchyňský kout s přívodem vody. Střešní krytina tašky, zdivo kámen + cihla. Přístupová cesta z asfaltové silnice, 1 parkovací stání. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V)

9 Miličín 890 000, Kč 69,00 m 2 1,00 0,85 0,70 7 674,64 Kč 1,0 Miličín 250 000, Kč 161,00 m 2 1,00 0,85 1,15 1 517,86 Kč 1,0 Votice-Hory 420 000, Kč 80,00 m 2 1,00 0,85 0,70 3 123,75 Kč 1,0 Bystřice-Jiřín 649 000, Kč 180,00 m 2 1,00 0,85 0,80 2 451,78 Kč 1,0 Křešovice-Strážovice 740 000, Kč 110,00 m 2 1,00 0,85 0,50 2 859,09 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 1 517,86 Kč 3 525,42 Kč 7 674,64 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 525,42 Kč Jednotkové množství: 170,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 599 321,40 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 599 320, Kč

10 C. Rekapitulace Administrativní cena dle cenové vyhlášky je zaokrouhleně 644 000,-- Kč a věcná hodnota tle technicko hospodářských ukazatelů je zaokrouhleně 620 000,-- Kč. Porovnávací hodnota nemovitosti dle cen obdobných nemovitostí v okolí,s přihlédnutím ke skutečnému stavu porovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je zaokrouhleně 600 000,-- Kč. Aritmetický podíl 8/20 z ceny nemovitosti je 240 000,-- Kč. Tento podíl je dále ponížen koeficientem 0,8 (převod podílu na nemovitosti má vždy omezený počet zájemců). Tím vyhází zjištěná cena na 192 000,-- Kč. Dále je potřeba přihlédnout ke skutečnosti,že v současné době je příchod k nemovitosti pouze po pozemku vlastníka sousední nemovitosti a bude patrně nutné s ním uzavřít věcné břemeno práva jízdy a chůze (za úplatu) Z toho důvodu určuji celkovou hodnotu podílu 8/20 na celkovou částku 150 000,-- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů 430 250, Kč Cena pozemků 213 680, Kč Celková cena podle cenového předpisu 643 930, Kč Věcná hodnota objektů podle THU 620 750, Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 599 320, Kč Obvyklá cena podílu 8/20 podle odborného odhadu znalce 150 000, Kč Cena slovy: jednostopadesáttisíc Kč