Znalecký posudek č. 3832/2012 o ceně obvyklé - 1/6 pozemku parc. č. 1754/2 v kat. úz. Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, ve vlastnictví Bastlové Heleny RNDr. Objednatel posudku: JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad pro Prahu 1 Jablonecká 322 190 00 Praha 9 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 146 Ex 32/10-68 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 25.10.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 6.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1808, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kat. úz. Vlašim, obec Vlašim. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemek Ke Spravedlnosti 258 01 Vlašim Region: Středočeský Okres: Benešov Katastrální území: Vlašim 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.10.2012 bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.10.2012, LV 1808, kat. úz. Vlašim, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Benešov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 11.10.2012, mapový list č. Vlašim 5-5/13, měřítko 1:1000, kat. úz. Vlašim - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 146 EX 32/10-68 ze dne 1.12.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 146 EX 32/10-124 ze dne 2.10.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 1808, kat. úz. Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, ze dne 2.10.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Bastlová Helena RNDr., Wuchterlova 567/3, 160 00 Praha 6 1/6 Město Vlašim, Jana Masaryka 302, Vlašim, 258 14 1/3 Šindelář Zdeněk, Bořivojova 2432/3, 130 00 Praha 3 1/6 2
Velická Jarmila, Blanická 1118, 258 01 Vlašim 1/6 Voborská Irena, Pod Markem 486, 391 81 Veselí nad Lužnicí 1 1/6 oddíl B - nemovitosti: pozemek parc. č. 1754/2 - ostatní plocha o výměře 320 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce 12 Nc-5346/2004-10 Os P6 ze dne 06.02.2004.; uloženo na - Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10957/2005-7 ze dne 21.06.2005.; uloženo na prac. Praha - Usnesení soudu o nařízení exekuce 38 Nc-6040/2005-16 OS P6 ze dne 04.11.2005.; uloženo na - Usnesení soudu o nařízení exekuce Nc-12481/2003-4 OSP3 ze dne 23.09.2003. Právní moc ke dni 17.03.2004.; uloženo na - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 35 EXE 657/2010-10 ze dne 15.03.2010.; uloženo na - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 EXE-1964/2010-11 ze dne 07.06.2010.; uloženo na prac. Benešov - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 7 EXE-1964/2010-11. Právní moc ke dni 20.07.2010.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor, 067 EX-216469/2010-13 (k 35 EXE 657/2010-10) ze dne 11.06.2010. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 067 Ex-216469/2010-13. Právní moc ke dni 22.07.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 35 EXE 5260/2010-16 ze dne 18.05.2011.; uloženo na - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Dalimil Mika, soudní exekutor 120 EX- 48366/2010-14 ( k 35 EXE 5260/201-16) ze dne 31.05.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, soudní exekutor 067 EX- 264071/2010-16 (k 35 EXE 3684/2010-9) ze dne 24.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, soudní exekutor 067 EX- 311060/2010-13 (k 55 EXE14305/2010-3) ze dne 28.06.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 EXE-7787/2010-9 OSP3 ze dne 19.07.2010.; uloženo na - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Jitka Wolfová, soudní exekutor, 106 EX- 13700/2010-20 (k 36 EXE 7787/2010-9) ze dne 17.07.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Dalimil Mika, LL.M., soudní exekutor, 120 EX- 5723/2011-16 (k 35 EXE 32332/2011-13) ze dne 09.08.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Dalimil Mika, soudní exekutor, 120 EX-48366/2010-13 (k 35 EXE 5260/2010-16) ze dne 31.05.2011. Právní moc ke dni 11.07.2011. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Benešově, 7 E-688/2010-16 ze dne 05.11.2010. Právní moc ke dni 16.12.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Jitka Wolfová, soudní exekutor, 106 EX- 26902/2010-13 (35 EXE 31989/1-8) ze dne 29.09.2011. 3
- Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 EXE-31989/2011-8, OSP3 ze dne 21.06.2011.; uloženo na - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor, 067 EX-264071/2010-11 (k 35 EXE 3684/2010-9) ze dne 08.04.2011. Právní moc ke dni 09.05.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Juraj Podkonický, soudní exekutor, 067 EX-311060/2010-9 (k 55 EXE 14305/2010-3) ze dne 20.04.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce, 35 EXE-31989/2011-8, OS P3 ze dne 21.06.2011.; uloženo na - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Jiří Bulvas, soudní exekutor 146 EX-32/2010-68 k (12 Nc 5346/2004-10) ze dne 01.12.2011. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Benešově, 7 E-542/2011-15 ze dne 19.09.2011. Právní moc ke dni 03.11.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor, 067 EX-201547/2010-29 (k 35 EXE 277/2010-15) ze dne 16.12.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Juraj Podkonický, soudní exekutor, 067 EX-201547/2010-24 (k 35 EXE 277/2010-15) ze dne 12.09.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jan Grosam, soudní exekutor, 025 Ex-20666/2011-9 (k 26 EXE 47276/2011-10) ze dne 05.04.2012. Právní moc ke dni 12.04.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jan Grosam, soudní exekutor, 025 Ex-19507/2009-9 (k 35 EXE 771/2010-15) ze dne 05.04.2012. Právní moc ke dni 12.04.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jan Grosam, soudní exekutor, 025 EX-19510/2009-9 (k 35 EXE 770/2010-15) ze dne 05.04.2012. Právní moc ke dni 12.04.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jan Grosam, soudní exekutor, 025 Ex-14436/2010-11 (k 35 EXE 4619/2010-21) ze dne 05.04.2012. Právní moc ke dni 12.04.2012. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresní soud v Benešově 6 E-38/2012-17 ze dne 12.04.2012. Právní moc ke dni 30.05.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor, 132 EX-14268/2010-11/Zl (k 36 EXE 10656/2010-11) ze dne 11.05.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Dalimil Mika, LL.M., soudní exekutor, 120 EX-5723/2011-15 (k 35 EXE 32332/2011-13) ze dne 09.08.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jitka Wolfová, soudní exekutor, 106 EX-13700/2010-39 (k 36 EXE 7787/2010-9) ze dne 29.09.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jitka Wolfová, soudní exekutor, 106 EX-26902/2010-14 (k 35 EXE 31989/2011-8) ze dne 29.09.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jiří Bulvas, soudní exekutor, 146 EX-32/2010-69 k (12 Nc 5346/2004-10) ze dne 01.12.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví Okresní soud v Benešově D-24/2004-37 ze dne 07.09.2005. Právní moc ke dni 19.10.2005. 4
- Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresní soud v Benešově D-25/2004-23 ze dne 21.10.2005. Právní moc ke dni 29.11.2005. - Smlouva kupní Právní účinky vkladu práva ke dni 12.09.2012. 6. Dokumentace a skutečnost: Majitelka oceňovaných nemovitostí nekontaktovala znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek nemá vyznačeny hranice v terénu a je užívaný jako součást zahrady u Mateřské školky. 7. Celkový popis nemovitosti: Vlašim leží ve Středočeském kraji, jihovýchodně od okresního města Benešova, západně od Trhového Štěpánova a severovýchodně od Votic. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Kompletní občanská vybavenost v Benešově (cca 22 km). Oceňovaný pozemek se nachází v jižní části obce, s přístupem přes pozemky jiných vlastníků z ulice Ke Spravedlnosti. Pozemek tvoří funkční celek s budovou Mateřské školky a je užíván jako zahrada a dětské hřiště. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází v jižní části Vlašimi, okres Benešov. Přístup na pozemek je přes pozemky jiných vlastníků z ulice Ke Spravedlnosti. Pozemek tvoří funkční celek s budovou Mateřské školky a je užíván jako zahrada a dětské hřiště, je udržovaný, oplocený, s terénní nerovností, nepravidelného tvaru. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky 5
a 1 ) Pozemek - 27-32 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 116,23 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 1754/2 320,00 116,23 37 193,60 Součet 37 193,60 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3470 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 43 186,01 43 186,01 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Pozemek - zjištěná cena = 7 197,67 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 7 200,- Kč Cena pozemků činí celkem 7 200,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaný pozemek - zahrada v Berouně, okres Beroun. Pozemek o celkové výměře 331 m 2 je oplocená zahrádka trojúhelníkové tvaru, mírně svažitá, na okraji města s výhledem na Beroun. Na pozemku stojí obytná zahradní chatka s verandou, vrtaná studna, elektro. pilířek. Příjezd k pozemku vhodnému pro zahradnické nebo relaxační využití je po zpevněné komunikaci. Pozemek je nabízen k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhý srovnávaný pozemek - zahrada ve Vrbičanech, okres Kladno. Pozemek o celkové výměře 329 m 2 je udržovaný s ovocnými stromy. Na pozemku stojí zahradní chatka. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaný pozemek - zahrada v Kladně, okres Kladno. Pozemek o výměře 322 m 2 se nachází v klidné a příjemné lokalitě, s dobrou dostupností centra obce, v blízkosti zastávka MHD. Součástí pozemku je mobilní dům, IS přivedeny na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 6
Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] zahrada Beroun 520 000,- 331 1 571,00 0,30 1,00 471,30 zahrada Vrbičany 230 000,- 329 699,09 0,80 1,00 559,27 zahrada Kladno 999 000,- 322 3 102,48 0,10 1,00 310,25 1 340,82 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 446,94 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 310,25 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 559,27 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: ostatní plocha p.č. 1754/2 320 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 320 m 2 320,00 m 2 á 446,94 Kč/m 2 = 143 020,80 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 143 020,80 Kč Pozemek - výsledná cena = 143 020,80 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 143 020,- Kč Cena pozemků činí celkem 143 020,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 pozemku: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 7 200,- Kč 7 200,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 143 020,- Kč 143 020,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je minimální b) parametry povyšující cenu: udržovaný pozemek ve funkčním celku s MŠ c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, přístup přes pozemky jiných vlastníků 7
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši 24.000 Kč. Obvyklá cena 1/6 pozemku: 24 000,- Kč slovy: dvacet čtyři tisíc Kč V Praze dne 6.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3832/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 513/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8