ZNALECKÝ POSUDEK č. 4130-80-2015 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parcel.č. 846 se stavbou garáže na pozem. parc.č. 846, obec Pardubice, k.ú. Svítkov, okres Pardubice, kraj Pardubický Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 2783/09-99) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, pozemku parc.č. 846, se stavbou garáže na tomto pozemku, U Trojice, k.ú. Svítkov, Pardubice (č.j. 167 EX 2783/09-99) dříve 033 EX Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Jan Čech Na Vlastním 2316/7 Českobrodská 46 130 00 Praha 3 Žižkov 190 12 Praha 9 Počet stran: 10 včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 8.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I. Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 1468, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Svítkov, pozemku parc.č. 846, se stavbou garáže na tomto pozemku, U Trojice, (č.j. 167 EX 2783/09-99) dříve 033 EX II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek parc.č. 846 s garáží bez č.p. Adresa předmětu ocenění: U Trojice 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Svítkov Počet obyvatel: 89 432 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 400,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.6.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 2783/09-99 (dříve 033 EX) -Výpis z KN LV č. 1468, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. 718033 Svítkov /7 stran přílohy/ Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace /1 strana přílohy/ -Databáze realizovaných ocenění nemovitostí -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) - 2 -
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.6.2015, bez přítomnosti vlastníků. Paní Šárka Beranová nereagovala na písemnou výzvu zaslanou poštou, aby v čase prohlídky zpřístupnila nemovitost. Prohlídka byla provedena vně nemovitosti. Bylo zjištěno že jde o druhou garáž zprava, v objektu 5-ti řadových garáží na konci ulice U Trojice v okrajové části Pardubic. 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č. 1468 : Obec: Pardubice, Katastrální území: 718033 Svítkov pozemky druhu : zastavěná plocha a nádvoří, 34 m 2, parc.č. 846 Vlastnické právo, Beranová Šárka, Havlíčkovo nám. 700/9, Žižkov Praha 3 Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č. 1468 ze dne 3.6.2015, nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce, se nepovažují za závadu v tom smyslu aby měly výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. 6. Dokumentace a skutečnost Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost. 7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 1468, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Svítkov, pozemku parc.č. - 3 -
846, se stavbou garáže na tomto pozemku, U Trojice Nemovitost, pozemek se stavbou řadové garáže, se nachází na konci ulice U Trojice v Pardubicích, v okrajové části tohoto krajského města. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez zástavby - okraj města, IV -0,03-4 -
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - málo obydleno, prázdné domy I -0,05 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,730 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,694 11 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Garáž na pozemku parc.č. 846 je řadovou garáží zděné nosné konstr., s plochou střechou a kovovými vraty. Vnitřní vybavení nebylo možné prohlédnout, předpokládá se betonová podlaha, bez elektroinstalace, bez okna. Odhadované stáří je cca 50 roků, údržba je zřejmě prováděna. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 408,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží zastavěná plocha: = 34,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška zastavěná plocha: 34,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: 34*2,83 = 96,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 96,22 m 3-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,750 = 0,698 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,730 5 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 408,- Kč/m 3 * 0,698 = 982,78 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 96,22 m 3 * 982,78 Kč/m 3 * 0,950 * 0,730= 65 579,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 65 579,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Parcel.č. 846, zastavěná plocha a nádvoří, 34 m 2, k.ú. Svítkov Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 I -0,05-6 -
6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup přes pozemek jiného vlastníka Index omezujících vlivů IO = 1 +Pi = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,730 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,950 * 0,730 = 0,659 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 400,- 0,659 922,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 8476 34,00 922,60 31 368,40 Stavební pozemek - celkem 34,00 m 2 31 368,40 Pozemek - zjištěná cena = 31 368,40 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 65 579,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 65 579,50 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 31 368,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 31 368,40 Kč Celkem 96 947,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 96 947,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 96 950,- Kč slovy: Devadesátšesttisícdevětsetpadesát Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ----------------------------------------------- Metodika, Rekapitulace zjištěných cen ------------------------------------------------ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------- - 8 -
Nález -------- Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 1468, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Pardubice, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Svítkov, pozemku parc.č. 846, se stavbou garáže na tomto pozemku v ulici U Trojice, v okrajové části města. Hodnocení --------------- Starší typ zděné garáže, spíše v odlehlé oblasti, bez předpokladu velkého zájmu o možný pronájem. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda --------------------------------------------------------------------- Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější použita cena porovnávací. Pro porovnání byly dohledány v městské části Svítkov 3 garáže plochy, 18 m 2, 19 m 2 a 17 m 2, s cenami 90.000,- Kč, 95.000,- Kč a 49.000,- Kč. http://www.sreality.cz/hledani/prodej/ostatni/garaze/pardubice?region=m%c4%9bstsk%c3 %A1%20%C4%8D%C3%A1st%20Sv%C3%ADtkov®ion-id=8085®ion-typ=ward Jako porovnávací cena byla zvolena cena garáže ve výši 90.000,- Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, které bylo provedeno v úrovní porovnávací ceny nemovitosti, činí 90.000,- Kč Zjištěná obvyklá cena nemovitosti, s přihlédnutím ke všem zjištěným a uvedeným okolnostem, činí 90.000,- Kč slovy: Devadesát tisíc Kč - 9 -
Závěr : Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši 90.000,- Kč slovy: Devadesát tisíc Kč V Praze 8.7.2015 Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4130-80-2015 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Mapy 1 Výpis z KN 7-10 -
- 11 -
pozemky Rybná nad zdobnicí ortofotomapa kopie katastrální mapy - 12 -