ZNALECKÝ POSUDEK č. 4639-7/2016 O ceně podílu o velikosti 1/6 pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 600 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.79 v obci Kujavy, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.115 pro k.ú.kujavy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely č.j. 185EX-6075/07-127 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 7.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/6 pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 600 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.79 v obci Kujavy, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.115 pro k.ú.kujavy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kujavy 79 742 45 Kujavy Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Kujavy Katastrální území: Kujavy Počet obyvatel: 574 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 580,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 144,00 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.115 pro k.ú.kujavy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 526219/303, Miluše Bosáková, Jerlochovice 51, 742 45 Fulnek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 475608/158, Drahomíra Ježková, č. p. 209, 431 55 Radonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 580901/0460, Jan Nakládal, č. p. 79, 742 45 Kujavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 760509/5575, Josef Ptáček, Na Makytůvkách 147/12, 708 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 526219/303, Miluše Bosáková, Jerlochovice 51, 742 45 Fulnek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 odpovídají skutečnosti 475608/158, Drahomíra Ježková, č. p. 209, 431 55 Radonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 580901/0460, Jan Nakládal, č. p. 79, 742 45 Kujavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 760509/5575, Josef Ptáček, Na Makytůvkách 147/12, 708 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-3 -
6. Dokumentace a skutečnost Místním šetřením bylo zjištěno, že skutečný půdorys domu neodpovídá zákresu v KM. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná, z části chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. V domě se nebydlí. Stav domu je zhoršený, údržba je podstandardní. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. Dům je pravděpodobně napojen jen na elektřinu a vodu ze studny. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,111 11 i = 2-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,111 = 1,100 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 144,- 1,100 158,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.187 600,00 158,40 95 040,- Stavební pozemek - celkem 600,00 m 2 95 040,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 524,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 15,00 m 2 1.NP: 104,9+19,1+17,4 = 141,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 15,00 m 2 2,30 m 1.NP: 141,40 m 2 2,60 m Obestavěný prostor spodní stavba: 15,0*(2,3-0,6) = 25,50 m 3 vrchní stavba: 104,9*3,9+19,1*2,7+17,4*3,2 = 516,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 541,86 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 141,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 156,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,11 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05-8 -
podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0,650 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,750 = 0,644 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - 9 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,111 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 524,- Kč/m 3 * 0,644 = 981,46 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 541,86 m 3 * 981,46 Kč/m 3 * 0,990 * 1,111= 584 936,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 584 936,81 Kč Cena staveb celkem = 584 936,81 Kč Pozemky - celkem + 95 040,- Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 679 976,81 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 679 976,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 679 976,80 Kč Celkem 679 976,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 679 976,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 679 976,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 679 976,80 Kč Celkem 679 976,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 679 976,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 679 980,- Kč slovy: Šestsetsedmdesátdevěttisícdevětsetosmdesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 k zajištění pohledávky ve výši 23.127,- Kč s příslušenstvím na náklady - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej rodinného domu s hospodářskou budovou a pozemkem o celkové velikosti 2767 m2 v obci Bartošovice. V přízemí obývané části domu, který je určen k rekonstrukci jsou 3 místnosti a koupelna. Další prostory jsou v zadní části domu a v patře, kde je půda. Dům je ve velmi klidném prostředí. V obci je občanská vybavenost i dostupnost dopravy. Požadovaná cena 560 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 12 -
rodinný dům Fulnek - Jerlochovice, okres Nový Jičín, o vel. 4+1, který se nachází ve fázi nedokončené rekonstrukce. Dům je koncový v řadové uliční zástavbě, jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou, jejíž krytinou je pálená taška. Má půdorys písmene L s hospodářskou a obytnou částí, zděnou kůlnou, dvorem a malou zahrádkou. V roce 2011 byla započata rekonstrukce pokoje, koupelny a WC, dům však vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy a modernizaci. Podlahy v místnostech tvoří betonový potěr a dřevěná prkna, okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění domu je ústřední na pevná paliva, ohřev vody zajišťuje kombinovaný bojler tzv. obojživelník na elektřinu a pevná paliva, je zde dovedena voda, elektřina 220/380 V, odpad je sveden do septiku. K domu přiléhá malá zahrádka o ploše 72 m2. Užitná plocha: 180 m 2. Plocha pozemku: 72 m 2. Požadovaná cena 590 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu. - 13 -
Chalupa s menší zahradou k celoročnímu bydlení, v klidné lokalitě, Bílovec - Bravinné, okres Nový Jičín. Dům je v původním stavu, má 4 pokoje, koupelnu a WC, půdu, sklep, garáž a garážové stání. Na podlahách leží PVC, parkety, keramická dlažba. Vytápění na tuhá paliva, možnost vybudování krbu. Plocha zastavěná: 163 m 2. Užitná plocha: 224 m 2. Plocha podlahová: 163 m 2. Plocha pozemku: 490 m 2. Plocha zahrady: 327 m 2. Sklep: 71 m 2. Požadovaná cena 650 000 Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 750.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Negativně také působí skutečnost, že přístup k domu je přes pozemek p.č.194/5 ve vlastnictví jiného subjektu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/6 nemovitosti stanovuji na 120.000,- Kč. Slovy: Stodvacettisíc Kč V Tršicích 7.1.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4639-7/2016 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 115 ze dne 12.8.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -