Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo 4422-52/2016 6 NEMOVITOST: Pozemek pro rezidenční výstavbu, p.č. 156 - podíl 1/2 ve prospěch Jana Bína Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Ruda nad Moravou, k.ú. Hrabenov, kód k.ú. 646393, LV 483 Vlastník pozemku: Alexandr Bín, Hrabenov 107, 78963 Ruda nad Moravou, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jan Bín, 9. května 40, 78963 Ruda nad Moravou, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková; č. obj.:042 EX 412/13, 30.10.2015 Adresa objednatele: Bráfova 53, 674 01 Třebíč telefon: e-mail: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Viktor Kovalec Šumperská 523 523, 788 13 Rapotín telefon: +420731516169 IČ: 73160083 e-mail: v.kovalec@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištěný ceny obvyklé v místě a čase (současný stav) Účel: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing ý jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 50 000 Kč Datum místního šetření: 30.10.2015 Datum zpracování : 2.6.2016 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 14 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.22 V Rapotíně, dne 2.6.2016 Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. ý zahrada jiný Přístup k pozemku: ý z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce ý bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon ý zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř. ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 2 571 (stagnace) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 103 530 Kč 0 Kč Obvyklá cena 50 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je podíl 1/2 na pozemku v západní části obce a v současně zastavěném území obce Ruda nad Moravou, místní část Hrabenov, když tento se nachází dle platného územního plánu obce ve stávajících plochách bydlení s možností zastavění RD a v daném místě a okolí jsou obdobné pozemky běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází z realizovaných prodejům současné nabídky RK a znalostí odhadce, když tato je vzhledem k poloze spíše nižší. Výrazně omezujícím faktorem je skutečnost, že jde o ocenění pouze podílu 1/2, když takto realizované prodeje jsou pouze sporadické a uvedený prodej musí být výhodný a nelze aplikovat metodu, že jde o polovinu ceny běžného pozemku. Obvyklá cena byla stanovená podle porovnávací hodnoty, která nejlépe vystihuje reálné ohodnocení majetku na daném trhu s nemovitostmi a zohledňuje veškeré aspekty a dopady na cenu vzhledem k příslušné lokalitě, poloze nemovitosti, způsobu a účelu využití, dále ke geografickému a hospodářskému významu daného regionu. Na základe vyhodnocení dostupných dat, informací a znalosti trhu jsem toho názoru, že uvedené a popsané nemovitosti jsou za splnění níže uvedených podmínek na trhu prodejné. Obvyklá cena: 50 000 Kč Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu.výše uvedená zástavní práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 3) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno evidováno několik exekučních příkazů a zahájení exekucí včetně exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Výše uvedené exekuce nebyly v odhadu tržní hodnoty zohledněny. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Vesnice Ruda nad Moravou je součástí okresu Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Šumperk. Obec Ruda nad Moravou se rozkládá asi osm kilometrů západně od Šumperku. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Osídlení této středně velké obce dosahuje zhruba počtu 2570 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Ruda nad Moravou se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bartoňov, Hostice, Hrabenov, Radomilov, Ruda nad Moravou a Štědrákova Lhota. Obec je vzdálená přibližně 18 km od polských hranic.na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Ruda nad Moravou mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Ruda nad Moravou leží v průměrné výšce 325 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1350. Celková katastrální plocha obce je 2502 ha, z toho orná půda zabírá pouze osmnáct procent. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. ou vybudovány komplexní inženýrské sítě tj. veřejný vodovodní řad, STL plynovod a distribuční rozvody NN. Z pohledu trhu jde tedy o bývalou střediskovou obec, která sice sousedí s bývalým okresním městem Šumperk, ale nachází se za kopcem a nelze ji považovat za příměstskou. Oceňované nemovitosti jsou situovaný do západní části současně zastavěného území obce Ruda nad Moravou, místní část Hrabenov, a to po levé části silnice ve směru na Rudu nad Moravou vedle autobusové zastávky. Přístup je řešen ze silnice na p.č. 1231/1 vedeném v KN jako silnice/ostatní plocha ve vlastnictví Olomouckého kraje. Uvedená přístupová komunikace je s asfaltovým povrchem běžných parametrů a umožňuje parkování. Jde o klidnou část obce, která slouží jen k rezidenčnímu bydlení. V přilehlé silnici jsou vedeny hlavní řady inženýrských sítí (veřejný vodovodní řad, plynovod a distribuční rozvody NN), když hlavní řady se nachází přímo u hranice pozemků. Vzdálenost k autobusové zastávce cca 10 metrů, vlakové zastávce cca 1 km, vzdálenost do centra města 1 200 metrů. Vzdálenost do krajského města Olomouc cca 58 km. Občanská vybavenost je ve větší vzdálenosti. V oblasti nejsou známy žádné nadměrné výskyty radonu nebo seismologické poruchy, nemovitost leží v povodňové zóně ČAP - III., oblast s středním rizikem. Celkově jde o typicky rezidenční lokalitu na okraji dané obce. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Podklady: - LV č.483 pro k.ú. Hrabenov ze dne 11.6.2015 - prohlídka nemovitostí za účasti odhadce dne 30.10.2015 V současnosti jsou na pozemku krytá stání na auta, vedlejší stavba kůlny a zpevněné plochy, když se nepodařilo zjistit vlastníka.. Pozemek sloužil v minulosti jako parkoviště a zázemí provozovny řeznictví. Na části pozemku je vysázeno 6 stromků stáří cca 8 let. Jde o pozemek vedený v KN jako zahrada a v současnosti užívaný z poloviny jako parkoviště. Pozemek je veden v platném územním plánu obce ve projednávaném stabilizovaném území s funkčním využitím plochy smíšené obytné venkovské. Poloha na v západní části obce a v bezprostředním okolí se nachází jen zástavba RD a silnice. Odhadce je názoru, že pozemek lze pro účely tohoto ocenění považovat za stavební bez další podmínky doložení územně plánovací informace. Pozemek je rovný, osluněný se stavbou krytého stání pro 2 auta, stavbou kůlny a zpevněnými plochami. Přístup je zajištěn ze silnice v majetku Olomouckého kraje a odtud na vlastní pozemek. Parkovací možnosti na uvedené MK a na pozemku. Inženýrské sítě - v místě jsou vedeny hlavní řady vodovodu, plynovodu a NN, a to u hranice pozemku. Uvedený pozemek vzhledem k poloze a uvedeným skutečnostem lze považovat za stavební pozemek s možností zastavění RD. Na pozemku se nachází: - kryté stání na auta - kůlna o ZP menší jak 16m 2 -zpevněné plochy Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. ý zahrada jiný - 3 -
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: ý zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1232/1 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku ý z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1232/1 ostatní plocha, silnice Olomoucký kraj/olomoucký kraj Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) ý Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitosti nejsou pronajímány. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: ý byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: ý doporučuji není nutné Rok zaplavení: 1997 Rozsah poškození: žádné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle údajů se nemovitosti nachází v záplavovém území č.iii., když dle zjištění zde povodeň byla v r. 1997 Uvedená informace byla čerpána k nejbližšímu RD. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu.výše uvedená zástavní práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 3) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno evidováno několik exekučních příkazů a zahájení exekucí včetně exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Výše uvedené exekuce nebyly v odhadu tržní hodnoty zohledněny. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána - 4 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 483 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0715 Šumperk Obec: 540978 Ruda nad Moravou Katastrální území: 646393 Hrabenov Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: 051219/6157 Alexandr Bín Hrabenov 107, 78963 Ruda nad Moravou FO RČ: 490921/310 Jan Bín 9. května 40, 78963 Ruda nad Moravou Pozemky 156 Pozemková parcela Parcela KN 609 m 2 zahrada Podíl 1 / 2 1 / 2 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek p.č.156 vedený v KN jako zahrada. Pozemek je rovný, osluněný, dobře přístupný ze silnice. V místě hlavní řady inženýrských síti - voda, plyn, NN a to u hranice pozemku. Pozemek je vesměs obdélníkového tvaru. Pozemek se nachází na severovýchodním okraji obce v zastavěném území, když dle platného ÚP se nachází ve stabilizovaných plochách bydlení s možností zastavění RD- vyjádření města doloženo. Vzhledem k poloze a z uvedeného důvodu jej odhadce považuje za pozemek stavební. Omezení pro výstavbu je dáno pouze obecně technickými požadavky na výstavbu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V dané obci a bezprostředním okolí jsou obdobné pozemky určené územním plánem k zastavění s IS nedaleko u pozemku na trhu nabízeny a realizovány za částky cca 250 Kč/m 2 a to dle polohy a vybudované infrastruktury. Odhadce tedy v uvedeném porovnání udává přehled pozemků, když jde o pozemky vedené v platném územním plánu jako zastavitelné. Na základě níže uvedeného porovnání je odhadce názoru, že obvyklá cena pozemků bude vzhledem k poloze a vzdálenosti IS v uvedeném intervalu porovnávaných pozemku, když tato je redukována na 80 % z důvodu prodeje pouze 1/2. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ruda nad Moravou 870 220 000 252,87 0,68 170,69 Zrealizovaný prodej prodej pozemku nacházející se na okraji obce v lokalitě zvané Podžďáří, když pozemek je platným ÚP veden jako návrhový stavební. V okolí bude jen rezidenční zástavba RD. Přístup po zpevněné MK, v místě kompletní IS. Pozemek je prost jakýchkoliv staveb, venkovních úprav či trvalých porostů. Prodej 2015 Ruda nad Moravou 915 230 000 251,37 0,75 188,53 Zrealizovaný prodej prodej pozemku nacházející se na okraji obce v lokalitě zvané Podžďáří, když pozemek je platným ÚP veden jako návrhový stavební. V okolí bude jen rezidenční zástavba RD. Přístup po zpevněné MK, v místě kompletní IS. Pozemek je prost jakýchkoliv staveb, venkovních úprav či trvalých porostů. Prodej 2015 Ruda nad Moravou 1 939 426 580 220,00 0,78 172,43 Nabídka RK na prodej pozemku obci Ruda n/m, část Hrabenov, Dle platného územního plánu je možné na pozemku postavit rodinný dům. Pozemek se nachází pod lesem v mírně svažitém terénu a je z něho nádherný výhled na obec. Inženýrské sítě plyn, elektřina, voda se nacházejí na hranici pozemku. V jednání je i vybudování kanalizace v obci. Nabídka RK 2016 Průměrná jednotková cena 177,22 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 156 609 170 1 / 1 103 530 Celková výměra pozemků: 609 Hodnota pozemků celkem: 103 530-5 -
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je podíl 1/2 na pozemku v západní části obce a v současně zastavěném území obce Ruda nad Moravou, místní část Hrabenov, když tento se nachází dle platného územního plánu obce ve stávajících plochách bydlení s možností zastavění RD a v daném místě a okolí jsou obdobné pozemky běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází z realizovaných prodejům současné nabídky RK a znalostí odhadce, když tato je vzhledem k poloze spíše nižší. Výrazně omezujícím faktorem je skutečnost, že jde o ocenění pouze podílu 1/2, když takto realizované prodeje jsou pouze sporadické a uvedený prodej musí být výhodný a nelze aplikovat metodu, že jde o polovinu ceny běžného pozemku. Obvyklá cena byla stanovená podle porovnávací hodnoty, která nejlépe vystihuje reálné ohodnocení majetku na daném trhu s nemovitostmi a zohledňuje veškeré aspekty a dopady na cenu vzhledem k příslušné lokalitě, poloze nemovitosti, způsobu a účelu využití, dále ke geografickému a hospodářskému významu daného regionu. Na základe vyhodnocení dostupných dat, informací a znalosti trhu jsem toho názoru, že uvedené a popsané nemovitosti jsou za splnění níže uvedených podmínek na trhu prodejné. Obvyklá cena: 50 000 Kč 1) Příslušenství ve formě přístřešků a dřevěné vedlejší stavby není oceněno, neboť není známo vlastnictví těchto nemovitosti a uvedené příslušenství nemá výrazný vliv na stanovenou cenu obvyklou. 2) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu.výše uvedená zástavní práva nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 3) Na základě předloženého LV č. 483 pro k.ú.hrabenov ze dne 11.6.2015 je na oceňované nemovitosti evidováno evidováno několik exekučních příkazů a zahájení exekucí včetně exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Výše uvedené exekuce nebyly v odhadu tržní hodnoty zohledněny. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 103 530 Kč 0 Kč Obvyklá cena 50 000 Kč Silné stránky nemovitosti + IS v místě Slabé stránky nemovitosti - mezi silnicí a Hrabenovským potokem - pouze podíl 1/2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 územní plán 2 stanovení znalce 2 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4422-52/2016 znaleckého deníku. V Rapotíně, dne 2.6.2016 Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec - 6 -
LV č. 483 ze dne 11.6.2015-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Mapa KN - 13 -
- 14 -
Mapa oblasti detailní poloha v obci poloha ve městě a okolí poloha v regionu - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti. pohled ze silnice V pohled ze silnice S východní část zahrady s ovocnými dřevinami pohled Z zpevněné plochy, stání na auta - 16 -
územní plán - 17 -
- 18 -
stanovení znalce - 19 -
- 20 -