ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0910-088/2015 NEMOVITÁ VĚC: Řadová garáž na pozemku jiného vlastníka Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí Adresa nemovité věci: Slezská ul., 500 03 Hradec Králové Vlastník stavby: Bc. Martin Bednář, Uhelná 786/16, 500 03 Hradec Králové, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 1975/12 OBVYKLÁ CENA STAVBY BEZ POZEMKU 60 000 Kč Datum místního šetření: 13.4.2015 Stav ke dni : 13.4.2015 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 6 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 11.5.2015 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou stavby bez čp/če - garáž, na pozemku parc.č. st.400/6 (LV 25035), zapsané na LV č. 20671 pro katastrální území Slezské Předměstí, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1975/12-27 ze dne 16.3.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 20671 ze dne 7.1.2015 a snímek z katastrální mapy ze dne 7.1.2015. Na 13.4.2015 bylo naplánováno ohledání nemovitých věcí, povinný byl řádně obeslán, avšak k ohledání se nedostavil. Z tohoto důvodu nebyla možná prohlídka vnitřních prostor objektu a na místě byla provedena prohlídka exteriéru stavby a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná garáž je situována v oploceném a uzamčeném dvorním traktu náležejícího bytového domu, v severovýchodní části zastavěného území města Hradec Králové, ve Slezském Předměstí, na rohu Uhelné a Slezské ulice, s příjezdem z ulice Slezská, ve vzdálenosti cca 2 km severovýchodně od centra města. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy, doplněné stavbami občanské vybavenosti, v místě je velmi dobrá technická i občanská infrastruktura, dopravní spojení v místě je zajištěno autobusy a trolejbusy MHD se zastávkou ve vzdálenosti cca 200 m od objektu. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o jednopodlažní řadovou garáž zastřešenou plochou střechou. Základy jsou betonové, obvodové stěny zděné, střecha plochá s krytinou z asfaltových pasů, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, podlaha patrně betonová, vrata dřevěná dvoukřídlá z 1/3 prosklená, do objektu je zřejmě zavedena elektřina z přilehlého bytového domu. Dle typu stavby a umístění v zástavbě byl objekt postaven patrně v letech 1970-1980, a ke dni ocenění je v dobrém stavebně technickém stavu. Objekt je postaven na pozemku ve vlastnictví Bytového družstva 42 a přes pozemek stejného vlastníka je též zajištěn jediný možný příjezd k objektu z veřejné komunikace. Dle dostupných informací není povinný členem shora uvedeného bytového družstva, a proto bylo na oceňovanou garáž pohlíženo při ocenění jako na stavbu na pozemku jiného vlastníka a jako na stavbu, k níž je možný přístup pouze přes pozemek jiného vlastníka. Zatímco druhá ze shora uvedených skutečností byla při ocenění zohledněna koeficientem 0,90, skutečnost, že objekt stojí na pozemku jiného vlastníka byla zohledněna odpočtem hodnoty pozemku od celkové porovnávací hodnoty objektu. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Stavba stojí na pozemku Bytového družstva 42, jehož členem povinný není, přes pozemek stejného subjektu je též zajištěn jediný přístup k objektu z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo exekutorské, zahájená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek ul. Na Mlejnku Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 959 2 867 410 2 990,00 0,90 2 691,00 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 6 362 9 956 530 1 565,00 0,90 1 408,50 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Trávní ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 091 3 600 000 3 299,73 0,90 2 969,76 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 177 3 519 230 2 990,00 0,90 2 691,00 Popis pozemku: Lokalita: Pozemek Kladská ul. KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 618 1 452 300 2 350,00 0,90 2 115,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 2 375,05 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st.400/6 21 2 375 49 875 Celková výměra pozemků 21 Hodnota pozemků celkem 49 875-4 -
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 18,00 m 2 Zastavěná plocha: 21,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž ul. Bratří Štefanů Garáž v osobním vlastnictví na Slezském Předměstí v Hradci Králové - vedle pekárny. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 0,94 69 597 Nezjištěn 20 m 2 74 000 Kč 74 000 Název: Garáž Jánošíkova ul. Řadová cihlová garáž v Hradci Králové. Garáž je nově vymalovaná. Nově také nátěr vrat. Osobní vlastnictví. Bez možností připojení k elektrice. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 0,94 121 325 Nezjištěn 20 m 2 129 000 Kč 129 000-5 -
Název: Garáž u sodovkárny Zděná řadová garáž, v osobním vlastnictví. Garáž se nachází v lokalitě u Sodovkárny na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Garáž má výměru 16 m2. a nachází se na vlastním pozemku. Přístup ja zajištěn po nezpevněné komunikaci, která je ve spoluvlastnictví. Stavebně technický stav garáže odpovídá stáří nemovitosti. Obvodové zdivo vyzdívané, stropy - monolit. beton, střešní krytina asfalt. lepenka, podlaha betonová, vrata plechová - dvoukřídlá. Není zavedeno elektro. Garáž je vyklizená, připravená k okamžitému užívání. Na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, či jiná omezení. Lokalita: Hradec Králové Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 1,03 98 282 Nezjištěn 18 m 2 95 000 Kč 95 000 Název: Garáž Zemědělská ul. Zděná řadová garáž v družstevním vlastnictví. Velikost garáže je 16 m2, je vhodná pro jedno auto, případně uskladňování. Garáž je situovaná v lokalitě U Sodovkárny v ulici Zemědělská. Elektřina zavedena. Poplatky na družstvu činí 1100 Kč/rok. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K5 Forma vlastnictví 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; Celkový stav - srovnatelný; Forma vlastnictví - družstevní; Přístup k objektu - veřejná komunikace; 1,14 142 251 Nezjištěn 18 m 2 125 000 Kč 125 000-6 -
Název: Garáž ul. U Mostku Pěkná garáž se zavedenou elektřinou, v Hradci Králové - ulice U Mostku (blízkost Slezského předměstí a ulice Severní). Garáž je v dobrém technickém stavu, pěkná, čistá. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; 0,94 111 920 Nezjištěn 22 m 2 119 000 Kč 119 000 Název: Garáž u sodovkárny Řadová garáž bez elektrické přípojky v lokalitě u Sodovkárny na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Garáž má výměru 16 m2. Stáří garáže je odhadováno cca na 50 let. Jedná se o nemovitost dobře udržovanou. Přístupová cesta je nezpevněná. Obvodová konstrukce z panelů, podlahy betonové, zastřešení plochou střechou krytou lepenkovými pásy, do objektu nezatéká. Garáž je vyklizená, připravená k okamžitému užívání. Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez elektřiny; 1,03 113 801 Nezjištěn 18 m 2 110 000 Kč 110 000 Název: Garáž Zemědělská ul. Řadová garáž se zavedenou elektřinou na Slezském Předměstí u Hradecké pekárny. Garáž je v dobrém stavu, vrata jsou uzamykatelná na tři zámky. - 7 -
Lokalita: Hradec Králové - Slezské Předměstí K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; 0,94 98 753 Nezjištěn 21 m 2 105 000 Kč 105 000 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena 69 597 Průměrná jednotková porovnávací cena 107 990 Maximální jednotková porovnávací cena 142 251 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 107 990 Porovnávací hodnota před korekcí ceny Odpočet ceny pozemku - 49 875,00 = 58 115,00 Výsledná porovnávací hodnota stavby 58 115 Kč - 8 -
- 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 1975/12-2 27 ze dne 16.3.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 20671 ze dne 7.1.2015 2 Snímek katastrální mapy ze dne 7.1.2015 1-10 -
Fotodokumentace - 11 -