ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0641-077/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Nepomuk, k.ú. Nepomuk pod Třemšínem Adresa nemovitosti: Zalány 8, 262 42 Nepomuk Vlastník stavby: Šejvl Rostislav, Zalány 8, 262 42 Rožmitál pod Třemšínem Vlastník pozemků: Šejvl Rostislav, Zalány 8, 262 42 Rožmitál pod Třemšínem OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-město, Soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 1, 326 00 Plzeň JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 134 EX 02652/13 OBVYKLÁ CENA 460 000 Kč Datum místního šetření: 2.4.2014 Stav ke dni : 2.4.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 11 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 10.4.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.49 o výměře 487 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Zalány č.p.8 - bydlení, a pozemku parc.č. 722/2 o výměře 473 m 2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 46 pro katastrální území Nepomuk pod Třemšínem, obec Nepomuk, okres Příbram. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j. 134 EX 02652/13-087 ze dne 24.2.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 46 ze dne 24.2.2014 a notářský zápis NZ 67/93 ze dne 14.6.1993 včetně geometrického plánu pro vyznačení věcného břemena č.plánu 318-994-230-88 ze dne 11.3.1989, znalec pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 7.4.2014. Dne 2.4.2014 bylo provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace objektu, povinný se však k ohledání nedostavil, a proto nebylo možné provést prohlídku vnitřních prostor objektu. Místopis Oceňovaný objekt je situován na severovýchodním okraji zastavěného území osady Zalány, v řídké zástavbě starších rodinných domů v těsné blízkosti lesa, při místní prašné cestě ve směru do obce Nepomuk. V místě je dostupná veřejná el. síť a obecní vodovod. Osada Zalány je územně oddělenou částí obce Nepomuk ležící v jihozápadní části okresu Příbram v bezprostřední blízkosti Vojenského Újezdu Brdy uprostřed lesů mimo dosah průjezdních a frekventovaných komunikací, ve vzdálenosti cca 4 km severně od Rožmitálu pod Třemšínem, 15 km jihozápadně od Příbrami a cca 50 km jihovýchodně od Plzně. Přímo v osadě není k dispozici žádná občanská vybavenost, v obci Nepomuk se nachází obchod se smíšeným zbožím a restaurace, ostatní občanská vybavenost je dosažitelná v Rožmitálu pod Třemšínem, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji. Osada je poměrně dobře dosažitelná z Příbrami a z Plzně, a to po silnicích I.třídy č 18 a 19. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o původní volně stojící stavbu částečně podsklepeného venkovského domku o jednom nadzemním podlaží zastřešený sedlovou střechou s přístavbou zděné verandy s pultovou střechou. Základy domu jsou kamenné, obvodové stěny ze smíšeného zdiva kámen a cihla tl. 60 cm bez zateplení obvodového pláště, střecha sedlová do tvaru L s dřevěným krovem a krytinou z eternitových šablon, nad verandou střecha plochá s krytinou patrně z pozink. plechu, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu, vstupní dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená, vnější omítky vápenné. Objekt je patrně vytápěn kamny na pevná paliva, je patrně zásoben pitnou vodou z veřejného vodovodu, odkanalizován do jímky a napojen na veřejnou el. síť. Bližší údaje o vnitřním uspořádání a stavebně technickém stavu vnitřních prostor objektu nejsou vzhledem k neumožnění - 2 -
prohlídky známy. Dům byl dle typu stavby postaven patrně počátkem 20. století a ke dni ocenění je ve zhoršeném až velmi špatném stavebně technickém stavu, poruchy statiky objektu však nejsou na první pohled patrné. K objektu dále náleží vedlejší hospodářská stavba zastřešená sedlovou střechou s krytinou z vlnitého plechu, objekt je oplocen plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích bez podezdívky, ostatní venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu, objekt je přístupný z místní obslužné komunikace s prašným povrchem. Způsob aktuálního využití objektu nebylo možné zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Komentář: na objektu vázne věcné břemeno chůze a jízdy, věcné břemeno užívání a dále exekuce včetně zástavního práva exekutorského a exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: rozsah užívání objektu nebyl zjištěn, nájemní smlouva nebyla předložena OBSAH 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno chůze a jízdy 2.2 Věcné břemeno užívání - 3 -
OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 84,00 m 2 Zastavěná plocha: 120,00 m 2 Plocha pozemku: 960,00 m 2 Srovnatelné nemovitosti Název: RD Zalány Lokalita Nepomuk pod Třemšínem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový stav - výrazně lepší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,54 Upravená j. cena Kč/m 2 3 740 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 186,00 m 2 1 056 m 2 1 299 000 Kč 6 984 Kč/m 2 Popis Venkovské stavení 4+1, postavené r. 1929, situované v obci Zalány, nedaleko Rožmitálu pod Třemšínem. Dům, jehož zastavěná plocha je 195 m2, je rozdělen na obytné přízemí a půdní prostor, který lze přestavět na další pokoje. Prošel částečnou rekonstrukcí. Jsou zde 3 obytné místnosti, kuchyně se zánovní kuchyňskou linkou, dvě koupelny se sprchovým koutem, dvě toalety, spíž na potraviny. Objekt je vytápěný lokálním topením, napojen na místní vodovodní řad a elektrickou síť ČEZ o napětí 400V /3x25A/. V obci není kanalizace, dům je napojen na původní jímku, kterou je nutno zrekonstruovat. Část stavení tvoří původní stodola se sklepem. Ta slouží jako sklad na sportovní a zahradní náčiní, zahradní nábytek atd. Pro parkování aut je možno použít samostatnou stavbu - též původně stodolu, se dvěma vjezdy. Dům se nachází nedaleko lesního koupaliště, v čisté přírodě Brd, takže je ideální pro bydlení i rekreaci. Vzdálenost do občansky skvěle vybaveného Rožmitálu pod Třemšínem je cca 2 km (lékař, škola, školka, nákupní centrum). Vzdálenost od Plzně nebo Prahy necelou hodinu autem. V okolí čistá příroda, lesy, cyklostezky apod. - 4 -
Název: RD Zalány Lokalita Rožmitál pod Třemšínem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena Kč/m 2 4 509 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 182,00 m 2 2 307 m 2 1 490 000 Kč 8 187 Kč/m 2 Popis Rodinný dům 3+1, 82 m2, pozemek 2307 m2, zastavěná plocha 523 m2, garáž, zahradní domek, Rožmitál pod Třemšínem v chatařské části obce Zalány vzdálené 4 km od centra Rožmitálu a 10 km od Příbrami. Jedná se o přízemní zděnou budovu se 4 místnostmi sklepem 12 m2 a půdou. Dům je počátečné rekonstrukci zateplení, izolace, štuky nová koupelna se sprchovým koutem a toaleta. Na obytnou část navazuje stodola a garáž. Půda je vhodná k rekonstrukci a vytvoření další obytných prostor. Dále se zde nachází zahradní domek, který je možné využít jako další obytnou budovu. Po konstrukční stránce je objekt vytvořen takto: stavební materiál cihla kámen, střecha eternit, okapy pozink, okna dřevěná, Do stavení je zavedena el. 220/380 V, voda s obecního vodovodu. Kanalizace je řešena jímkou. Vytápění je zajištěno lokálně kamny na tuhá paliva. Pozemek je rovinatý a je možné rozdělit ho na dvě parcely. Nemovitost je situována v klidné části obce, mimo hlavní silnici. V těsné blízkosti jsou Brdské lesy ideální místo pro odpočinek, houbaření, dále je možné využívat nespočet cyklistických tratí po okolí. Veškerá občanská vybavenost je ve 4 km vzdáleném centru města Rožmitál. - 5 -
Název: RD Buková Lokalita Věšín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,54 Upravená j. cena Kč/m 2 8 087 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 198,00 m 2 1 072 m 2 2 990 000 Kč 15 101 Kč/m 2 Popis Rodinný dům s vybavením k trvalému bydlení i k rekreaci o zastavěné ploše 228 m2 v obci Buková u Rožmitálu pod Třemšínem. Dům je z části podsklepen, možnost půdní vestavby, součástí je stodola s garáží. V přízemí kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna a WC. Dřevěná okna a dveře, podlahy z dřevěných prken a keramické dlažby. Vytápění krbovými kamny, dále krbem v obývacím pokoji, vlastní studna a jímka. Oplocená zahrada 844 m2, plocha parcely 1072 m2, venkovní posezení v krásné okrasné zahradě. Velice klidné místo v blízkosti autobusové zastávky, restaurace, dětského hřiště a ostatní veškerá občanská vybavenost ve Věšíně 2 km, Rožmitál vzdálen 6 km a Příbram 20 km. Buková leží na úpatí Brdských lesů, kde jsou četné turistické a cyklistické trasy, houbaření, dobrá dopravní dostupnost. V těsné blízkosti Padrťské rybníky, nacházející se uprostřed překrásné přírody plné hlubokých lesů patří mezi nejkouzelnější místa Brd, dále například vrch Praha a rozhledna Třemšín. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 740 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 445 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 087 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 5 445 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 84,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 457 380 Kč - 6 -
2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno chůze a jízdy Na pozemcích parc.č. st.49 a parc.č. 722/2 vázne věcné břemeno chůze a jízdy zřízené ve prospěch pozemku parc.č. 722/8 zřízené na základě smlouvy o zřízení věcného břemena RV 1019/1989. Vzhledem k tomu, že nebylo možné zjistit obvyklé nájemné v místě, bylo věcné břemeno oceněno ze simulovaného nájmu a obvyklé ceny objektu se stupněm omezení vlastnického práva 100%. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: pozemky: Výměra: 60,00 m 2 Jednotková cena: 250,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 60,00 m 2 * 250,- Kč/m 2 * 5,00 % = 750,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 750,- Kč/rok * 100 % = 750,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 750,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 750,- Kč * 5 let = 3 750,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 3 750,- Kč - 7 -
2.2 Věcné břemeno užívání Na objektu vázne věcné břemeno doživotního a bezplatného užívání zřízeného ve prospěch jedné fyzické osoby, spočívající zejména v doživotním a bezplatném užívání jedné místnosti proti společné kuchyni s právem spoluužívat společné prostory rodinného domku, zejména kuchyni, chodbu, záchod, sklepní a půdní prostory a společný vchod do domu. Vzhledem k tomu, že nebylo možné zjistit obvyklé nájemné v místě, bylo věcné břemeno oceněno ze simulovaného nájmu a obvyklé ceny objektu se stupněm omezení vlastnického práva 50%. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Rodinný dům: Výměra: 84,00 m 2 Jednotková cena: 5 476,19 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 84,00 m 2 * 5 476,19 Kč/m 2 * 3,40 % = 15 640,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 15 640,- Kč/rok * 50 % = 7 820,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 7 820,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 7 820,- Kč * 10 let = 78 200,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 78 200,- Kč - 8 -
- 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Jiřího Proška č.j. 134 EX 2 02652/13-087 ze dne 24.2.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 46 ze dne 24.2.2014 3 Notářský zápis NZ 67/93 ze dne 14.6.1993 4 Geometrický plán pro vyznačení věcného břemena číslo plánu 318-994- 2 230-88 ze dne 11.3.1989 Snímek katastrální mapy ze dne 7.4.2014 1-10 -
Fotodokumentace - 11 -