ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0799-235/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Újezdeček, k.ú. Újezdeček Adresa nemovité věci: Újezdeček 217, 415 01 Újezdeček Vlastník stavby: Brabec Václav, Újezdeček 217, 415 01 Újezdeček, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Brabec Václav, Újezdeček 217, 415 01 Újezdeček, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 121 EX 3983/10 OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 5.5.2014 Stav ke dni : 5.5.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 10 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 2.12.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku pac.č. 624 o výměře 126 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Újezdeček č.p. 217 - bydlení, na pozemku parc.č. 624, a pozemku parc.č. 625 o výměře 362 m 2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 333 pro katastrální území Újezdeček, obec Újezdeček, okres Teplice. Součástí pozemku parc.č. 624 je shora uvedený rodinný dům, terasa, část oplocení včetně vrátek, zpevněné plochy z monolitického betonu, přípojky inženýrských sítí a část trvalých porostů. Součástí pozemku parc.č. 625 je stavba dílny, zbývající část oplocení, zpevněných ploch a trvalých porostů. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3983/10-34 ze dne 18.3.2014, výpis z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne 18.3.2014 a snímek z katastrální mapy ze dne 9.1.2014. Dne 5.5.2014 bylo za účasti zástupce exekutora a povinného provedeno ohledání nemovitých věcí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na řadové parcele situované centrální části osady Dukla v zástavbě rodinných domů. V místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě kromě veřejného plynovodu, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Osada Dukla je územně oddělenou částí obce Újezdeček, ležící v centrální části okresu Teplice, na západním okraji Teplic, v těsné blízkosti části Řetenice a ve vzdálenosti 4 km západě od centra města. V osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, v obci se nachází obecní úřad, základní škola, mateřská škola, sportovní hřiště restaurace a obchod, další občanská vybavenost je dostupná především v Teplicích. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými spoji MHD, popř. též vlakovými spoji z cca 2 km vzdálené vlakové stanice Řetenice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je svým charakterem samostatná částečně podsklepená polovina dvojdomku zastřešená sedlovou střechou s přístavbou verandy u vchodu do domu a terasy v části směřující do zahrady. V přízemí se nachází obývací pokoj (25,00 m 2 ), ložnice (12,80 m 2 ), kuchyň (9,70 m 2 ), chodba (9,80 m 2 ), koupelna (5,60 m 2 ) a WC (2,55 m 2 ), z obývacího pokoje jsou po dřevěném schodišti přístupné dva nedokončené podkrovní pokoje (14,00 m 2 a 13,00 m 2 ) a lodžie ve štítové stěně. Celková užitná plocha objektu je 92,45 m 2. Objekt je založen na betonových základech, obvodové stěny jsou cihelné tl. 35 cm, s částečným zateplením obvodového pláště, přístavba je vyzděna z tvárnic a dosud není omítnuta, střecha domu je sedlová s plechovou krytinou, nad - 2 -
přístavbou je střecha plochá s krytinou z asfaltových pásů, klempířské konstrukce jsou neúplné z pozink. plechu, okna plastová, vstupní dveře dřevěné částečně prosklené, vnější omítky vápenné, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, podlahy v chodbě a v kuchyni nedokončené, v obytných místnostech betonové s textilní krytinou. Ke dni ocenění probíhají v objektu rozsáhlé rekonstrukční práce (výměna rozvodů elektřiny, výměna potrubních rozvodů vody, odpadů a topení, zastropení sádrokartonovými podhledy) nedokončené jsou též vnitřní omítky. Objekt je vybaven standardními zařizovacími předměty jako je kuchyňská linka, dále dřez, umyvadlo a vana s příslušnými výtokovými armaturami, je vytápěn lokálně kamny na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. boilerem. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť. Stavba byla postavena kolem roku 1950 a ke dni ocenění probíhají na objektu shora uvedené rekonstrukční práce. Součástí pozemku parc.č. 624 je kromě shora uvedeného rodinného domu, nedokončená venkovní betonová terasa, část plotu do ulice z dřevěných plotovek na ocelových sloupcích a betonové podezdívce, plotová vrátka, zpevněné plochy z monolitického betonu, přípojka vodovodu, kanalizace a elektřiny a část trvalých porostů v předzahrádce (3x borovice). Součástí pozemku parc.č. 625 je stavba jednopodlažní zděné dílny s plochou střechou a s plechovou krytinou, zbývající část oplocení, drobné zpevněné plochy z monolitického betonu a další trvalé porosty (1x jabloň, 1x smrček a drobné okrasné keře). v jižní části pozemku zahrady je umístěná trafostanice ČEZ, toto umístění však není zajištěno žádným věcným právem zapsaným v katastru nemovitostí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je užíván povinným - 3 -
OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,45 m 2 Zastavěná plocha: 86,00 m 2 Plocha pozemku: 488,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Dubí - Pozorka Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Velikost objektu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks 887 400 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 766 m 2 1 450 000 Kč 1 450 000 Kč/ks Název: RD Jeníkov - Oldřichov Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,20 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/ks 702 270 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 731 m 2 850 000 Kč 850 000 Kč/ks - 4 -
Název: RD Novosedlice Lokalita: Drahénská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - větší objekt; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/ks 688 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 400 m 2 900 000 Kč 900 000 Kč/ks Název: RD Krupka - Libušín Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost objektu 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - menší objekt; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/ks 738 650 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 289 m 2 790 000 Kč 790 000 Kč/ks Název: RD Mikulov Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost objektu 1,00-5 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/ks 1 292 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 322 m 2 1 900 000 Kč 1 900 000 Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Dubí - Pozorka Samostatně stojící rodinný patrový dům s garáží a zahradou na velmi hezkém pozemku v Dubí - Pozorce, Kolonie. Dům / dispozičně 4+1 / je celý podsklepen, kde ve sklepě jsou tři místnosti a je zde zároveň umístěn kotel na tuhá paliva, který je napojen na nový komín (BLK). Ve zvýšeném přízemí domu je situována kuchyně, obývací pokoj a dětský pokoj. Po kamenném schodišti se dostanete do patra domu, kde jsou dva další prostorné, světlé pokoje a koupelna s rohovou vanou. Okna v domě jsou plastová s dvojskly, střecha po rekonstrukci, nová prkna a kanadský šindel. Zahrada je rovná s bazénem zapuštěným v zemi, za domem je rozestavěná terasa s prostorem pod ní, na kterou by se vcházelo po dokončení z předsíně domu. Spojení s centrem MHD. RD Jeníkov - Oldřichov Rodinný dům ke kompletní rekonstrukci v Oldřichově u Teplic. Dům o užitné ploše přes 200m2 se nachází v centru obce, nedaleko koupaliště Barbora. Dům je možno koncipovat jako jednogenerační či dvougenerační bydlení. Stavba jako taková je v dobrém stavu, vnitřek domu je však nutné zrekonstruovat dle vlastního uvážení. Jedná se o nepodsklepený dvoupatrový objekt. Na přilehlé zahradě jsou 2 garáže a původní zemědělské stavby, skleník a malý potok. RD Novosedlice Rodinný dům v Novosedlicích u Teplic. Jedná se o dvoupodlažní budovu se sedlovou střechou. Byla zahájena rekonstrukce objektu - vyměněna okna za plastová, v několika místnostech jsou sádrokartonové podhledy a rozvedena nová elektřina. V přízemí domu byl plánován byt 3+1 s prostornou kuchyní, koupelnou a třemi ložnicemi. V podkroví domu se nachází další rozestavěné místnosti. V zadním traktu domu byla zahájena výstavba dalšího bytu. Nabízí se tak využití jako velký a prostorný rodinný dům 7+1 nebo jako dvou či tří generační dům se dvěma až třemi bytovými jednotkami. Na pozemek před domem se vjíždí vraty a umožňuje parkování jednoho až dvou automobilů. Za domem je dvorek či malá zahrádka. Stavební povolení a projekt je k dispozici. RD Krupka - Libušín Rodinný dům se zahradou 200 m2, v obci Krupka - Libušín. Dům lze využít jako dvou generační. V přízemí se nachází byt 1+1, v 1. patře se nachází byt 3+1.Dům je nepodsklepený, vhodný k rekonstrukci. Dotace města na rekonstrukci 30%. Občanská vybavenost v dosahu. Vytápění pomocí krbových kamen. Plyn na hranici pozemku. Nová elektrika v přízemí domu. RD Mikulov Zrekonstruovaná zděná chalupa v oblíbené horské obci Mikulov v Krušných horách. Chalupa prošla rekonstrukcí, zateplení, plastová okna, střecha pokrytá šindelem, rozvody elektřiny, vody, odpadů, topení v mědi a je celá podsklepená. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva a ohřev vody řešen kombinovaným elektrickým bojlerem. Lze využít k celoročnímu bydlení. Chalupa disponuje dvěma koupelnami a toaletami. Součástí je zateplená buňka s vlastním sociálním zařízením. Parkování přímo na pozemku. - 6 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 688 500 Kč/ks 861 764 Kč/ks 1 292 000 Kč/ks 861 764 Kč/ks 861 764 Kč - 7 -
- 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 2 3983/10-34 ze dne 18.3.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV č. č. 333 ze dne 18.3.2014 5 Snímek z katastrální mapy ze dne 9.1.2014 1-9 -
Fotodokumentace - 10 -
- 11 -