Znalec : Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, 906 32 Jablonica Tel.: 0905254315, E-mail: jana.zavadilova@centrum.sk Zadávateľ : DUPOS dražobná spol. s r.o. Tamaškovičova č.17 917 01 Trnava Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa 20.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 102/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.969 s príslušenstvom a pozemkami parc.č.4030/1 a 4030/2, zapísané v KN v LV č. 1731 pre obec a k.ú. Trnava, pre účely vykonania dobrovoľnej dražby. Počet strán /príloh/ : 28 strán /z toho 8 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení : 4
- 2 - I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu rodinného domu s.č.969 s príslušenstvom a pozemkami parc.č.4030/1 a 4030/2, zapísané v KN v LV č. 1731 pre obec a k.ú. Trnava, pre účely vykonania dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku : 20.05.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok : 03.06.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 13.06.2016 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1. Dodané zadávateľom 1. Objednávka zo dňa 20.05.2016 2. Znalecký posudok č.107/2013, vypracovaný Ing.Ladislavom Vaškom 5.2. Získané znalcom 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1731 pre obec a k.ú. Trnava, zo dňa 13.06.2016 2. Kópia katastrálnej mapy 3. Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č. 626/2007, vyhl. č. 605/2008 a yhl. č. 254/2010. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Vyhláška MS SR č. 534, ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. Č.500/2005 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. STN 7340 55 Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/76 Z.z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : - 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Vykonanie dobrovoľnej dražby II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávaciu metódu nie je možné použiť z dôvodu, že nie sú doklady o predaji porovnateľného rodinného domu pre danú lokalitu a typ stavby, kombinovanú metódu nepoužijem, pretože nie sú k dispozícii doklady o prenájme porovnateľného rodinného domu v Trnave. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2016.
- 3 - b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.1731 - pre obec a k.ú. Trnava, vytvorené cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape parc.č. 4030/1 200 m2 zastavané plochy a nádvoria parc.č. 4030/2 176 m2 zastavané plochy a nádvoria parc.č. 4031/1 341 m2 záhrady Stavby súp.č. 969 na parc.č. 4030/2 rodinný dom B. Vlastníci: 1 Kalkan Ergül r.kalkan a Eva Kalkan r.ševečková, Športová 24, Biely Kostol, PSČ 919 34, SR Dát.nar.:25.01.1973 dát.nar.:03.04.1981 spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka P 218/16 - Na pozemky reg. C KN parc.č. 4030/1, 4030/2 a rodinný dom s. č. 969 na parc.č. 4030/2: Oznámenie o výkone záložného práva (zmluva o sporení č. 2031893 4 02, V 4377/13) formou predaja na dobrovoľnej dražbe zo dňa 15.03.2016; Prvá stavebná sporiteľňa a.s., IČO:31335004, Bajkalská 30, 829 48 Bratislava 25-1904/16 C. Ťarchy : 3/ Na pozemky registra C KN parc.č. 4030/1, 4030/2 a na stavbu rodinného domu so súpisnym číslom 969 na pozemku registra C KN s parc.č. 4030/2 - Záložné právo v prospech: Prvá stavebná sporiteľňa a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO:31335004, Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok a Mandátna zmluva V 4377/13, vklad povolený dňa 07.10.2013-5435/13 Iné údaje: 1- zápis geometrického plánu č. 52/2013, overený pod č. 802/2013, zapísaný pri zápise V 4377/13-5435/13 Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka bola oznámená vlastníkom na znalcovi na obhliadku sprístupnený. 03.06.2016. Rodinný dom nebol d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Jestvujúci stav je uvažovaný vo výpočtoch taký, ako v zanelckom posudku č. 107/2013, vypracovaný Ing.Ladislavom Vaškom e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Právna dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. rozdiely. Nezistila som žiadne
- 4 - f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: 1. Rodinný dom s.č. 969 2. Ploty 2.1. Plot uličný 2.2. Plot záhradny 3. Vonkajšie úpravy 3.1. Vodovodná prípojka 3.2. Vodomerná šachta 3.3. Kanalizačná prípojka 3.4. NN prípojka 3.5. Plynová prípojka 3.6. Spevnená plocha I 3.7. Spevnená plocha II 3.8. Vonkajšie schody 4. Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č. 969 POPIS STAVBY Rodinný dom je samostatne stojaci s jedným nadzemným podlažím a čiastočným podpivničením. Bol postavený v roku 1969 na parc.č. 4030 na ulici Slnečná v krajskom meste Trnava. V roku 1975 bola urobená plynofikácia, v kokoch 2000-2012 bola vykonaná postupná rekonštrukcia a hlavne modernizácia. Príjazd je po miestnej komunikácii. V okolí sa nachádzajú rodinné domy. Dispozičné riešenie: 1.PP - kotolňa s plynovým kotlom a ohrievač vody 1.NP - chodba, 2 kuchyne, komora, 3 kúpeľne, WC a 3 izby. 1.PP - Obvodové murivo je betónové bez izolácie. Stropy sú železobetónové. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, priečky sú tehlové. Schody sú drevené bez podstupníc. Okná sú oceľové jednoduché. Podlahy sú betónové. V tomto podlaží je plynový kotol a plynový ohrievač vody. Elektroinštalácia je svetelná 1.NP - Obvodové murivo je tehlové hr.45 cm na betónových základoch bez vodorovnej izolácie. Stropy sú drevené trámové s rovným podhľadom. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, priečky sú tehlové. Dvere sú hladké a dyhované, okná plastové s vonkajšími plastovými roletami. Podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba. Vykurovanie je ústredné s oceľovými radiátormi. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Rozvod vody je studenej a teplej. Kanalizácia je z WC, kuchyne a 3x kúpeľne. V jednej kuchyni je linka na báze dreva, nerezový drez, kombinovaný sporák, digestor a v druhej kuchyni je linka na báze dreva, nerezový drez, plynová varná doska a elektrická zabudovaná rúra. Batérie sú pákové. Keramické obklady sú v kuchyniach, kúpeľniach a WC.
- 5 - ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP 1969 3,4*3,0 10,2 120/10,2=11,765 1. NP 1969 10*10,8+1,0*6,5 114,5 1. NP 1978 10,7*4,9+1,7*1,2 54,47 Spolu 1. NP 168,97 120/168,97=0,710 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560-2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie - 865 3 Podmurovka 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic - 200 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm - 1290 4.3 z monolitického betónu 1250-5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 400 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované 1040 - a keramické 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové - 760 8 Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové - 625 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové - 535 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, - 65 komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad - 260 2/3 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc 185 -
- 6-17 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované - 190 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením - 530 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové 150-20 Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové - 105 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) - 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby - 150 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50-24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely - 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická - 280 25.2 svetelná 155-30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z - 35 centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 35 Spolu 4005 7340 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (6 ks) - 60 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (2 ks) 65 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací 155 olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) - 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (2 ks) - 120 36.7 odsávač pár (2 ks) - 60 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (2 ks) - 60 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (10.5 bm) - 578 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) - 30 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) - 65 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) - 115 37.5 umývadlo (3 ks) - 30 37.9 samostatná sprcha (2 ks) - 150 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (4 ks) - 140 38.3 pákové nerezové (5 ks) - 100 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (3 ks) - 75
- 7-40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (3 ks) - 240 40.4 vane (3 ks) - 45 40.5 samostatnej sprchy (2 ks) - 40 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) - 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) - 30 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) - 240 Spolu 220 2273 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (4005 + 220 * 11,765)/30,1260 218,86 1. NP (7340 + 2273 * 0,710)/30,1260 297,21 Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Cenový podiel [%] Rok Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 9,11 1969 150 47 2,85 2 Zvislé konštrukcie 17,59 1969 100 47 8,27 3 Stropy 8,34 1969 100 47 3,92 4 Zastrešenie bez krytiny 6,33 1969 100 47 2,98 5 Krytina strechy 5,42 2000 80 16 1,08 6 Klampiarske konštrukcie 0,87 2000 80 16 0,17 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,30 2005 80 11 0,59 8 Úpravy vonkajších povrchov 2,63 2009 60 7 0,31 9 Vnútorné keramické obklady 3,90 2012 50 4 0,31 10 Schody 0,11 2012 60 4 0,01 11 Dvere 1,93 2000 80 16 0,39 12 Vráta 0,00 1969 0 0 0,00 13 Okná 5,46 2000 60 16 1,46 14 Povrchy podláh 5,15 2005 60 11 0,94 15 Vykurovanie 4,96 2005 40 11 1,36 16 Elektroinštalácia 5,36 2010 50 6 0,64 17 Bleskozvod 0,00 2000 0 0 0,00 18 Vnútorný vodovod 2,79 2000 50 16 0,89 19 Vnútorná kanalizácia 0,61 2000 60 16 0,16 20 Vnútorný plynovod 0,38 2000 40 16 0,15 21 Ohrev teplej vody 0,70 2005 30 11 0,26 22 Vybavenie kuchýň 8,29 2011 30 5 1,38 23 Hygienické zariadenia a WC 4,71 2005 60 11 0,86 24 Výťahy 0,00 1969 0 0 0,00 25 Ostatné 1,06 2010 50 6 0,13 Opotrebenie 29,11% Technický stav 70,89%
- 8 - Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1969 Východisková Technická 1. NP z roku 1969 Východisková Technická 218,86 /m 2 *10,20 m 2 *2,307*1,10 5 665,09 70,89% z 5 665,09 4 015,98 297,21 /m 2 *168,97 m 2 *2,307*1,10 127 442,21 70,89% z 127 442,21 90 343,78 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková [ ] Technická [ ] 1. podzemné podlažie 5 665,09 4 015,98 1. nadzemné podlažie 127 442,21 90 343,78 Spolu 133 107,30 94 359,76 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot uličný Plot je z prednej strany rodinného domu. Je kovovej konštrukcie na betónových základoch s podmurovkou. Výška výplne plota je 1,5 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 14 m Pohľadová plocha výplne: 14*1,5 = 21,00 m 2 14,00m 926 30,74 /m 53,98 /m 21,00m 2 435 14,44 /m 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks
- 9 - Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný 1970 46 4 50 92,00 8,00 Výpočet Hodnota [ ] (14,00m * 53,98 /m + 21,00m Východisková * 14,44 /m + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 1,10 3 647,18 Technická 8,00 % z 3 647,18 291,77 2.2.2 Plot záhradný Plot uzatvára pozemok zo záhrady. Je z oceľových stĺpikov a pletiva na betónových základoch. Výška plota je 1,6 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 25,00m 700 23,24 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 25 m Pohľadová plocha výplne: 25*1,6 = 40,00 m 2 23,24 /m 40,00m 2 380 12,61 /m 1 ks 3890 129,12 /ks Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot záhradný 1970 46 4 50 92,00 8,00
- 10 - Výpočet Hodnota [ ] Východisková (25,00m * 23,24 /m + 40,00m 2 * 12,61 /m 2 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 1,10 3 082,09 Technická 8,00 % z 3 082,09 246,57 2.2.3 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je vedená z mestského vodovodu do vodomernej šachty. Je z PVC DN 25 mm. Dĺžka prípojky je 3m. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 3 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Vodovodná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1990 26 34 60 43,33 56,67 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 3 bm * 41,49 /bm * 2,307 * 1,10 315,87 Technická 56,67 % z 315,87 179,00 2.2.4 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je betónová s oceľovým poklopom. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,5*1,5 = 2,7 m 3 OP
- 11 - Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta 1969 47 3 50 94,00 6,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 2,7 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 1,10 1 742,20 Technická 6,00 % z 1 742,20 104,53 2.2.5 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka je vedená z rodinného domu do mestskej kanalizácie. Je z kameninového potrubia DN 125 mm. Dĺžka prípojky je 16 m. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 16 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Kanalizačná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1969 47 33 80 58,75 41,25 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 16 bm * 30,54 /bm * 2,307 * 1,10 1 240,02 Technická 41,25 % z 1 240,02 511,51 2.2.6 NN prípojka Elektroprípojka je vedená vzduchom. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.p) káblová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
- 12 - Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,57 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] NN prípojka 1995 21 19 40 52,50 47,50 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 8 bm * (10,95 /bm + 0 * 6,57 /bm) * 2,307 * 1,10 222,30 Technická 47,50 % z 222,30 105,59 2.2.7 Plynová prípojka Plynová prípojka je vedená do 1.PP rodinného domu, kde je umiestnený plynomer. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 2,2 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 1975 41 4 45 91,11 8,89 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 2,2 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 1,10 78,78 Technická 8,89 % z 78,78 7,00 2.2.8 Spevnená plocha Spevnená plocha je vo dvore. Je zo zámkovej dlažby kladenej na podkladný betón.
- 13 - Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.e) Betónové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 400/30,1260 = 13,28 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 12*2,5 = 30 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha 2009 7 43 50 14,00 86,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 30 m 2 ZP * 13,28 /m2 ZP * 2,307 * 1,10 1 011,02 Technická 86,00 % z 1 011,02 869,48 2.2.9 Spevnená plocha II Spevnená plocha betónová tvorí okapové chodníky popri rodinnom dome. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 36*0,5 = 18 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Spevnená plocha II V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1960 56 4 60 93,33 6,67
- 14 - Výpočet Hodnota [ ] Východisková 18 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 1,10 394,21 Technická 6,67 % z 394,21 26,29 2.2.10 Vonkajšie schody Jedná sa o vstupné schody do rodinného domu. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,9*6 = 11,4 bm stupňa Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody 1969 47 3 50 94,00 6,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 11,4 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,307 * 1,10 369,72 Technická 6,00 % z 369,72 22,18 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková Technická [ ] [ ] Rodinný dom s.č. 969 133 107,30 94 359,76 Ploty Plot uličný 3 647,18 291,77 Plot záhradný 3 082,09 246,57 Celkom za Ploty 6 729,27 538,34 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 315,87 179,00 Vodomerná šachta 1 742,20 104,53 Kanalizačná prípojka 1 240,02 511,51
- 15 - NN prípojka 222,30 105,59 Plynová prípojka 78,78 7,00 Spevnená plocha 1 011,02 869,48 Spevnená plocha II 394,21 26,29 Vonkajšie schody 369,72 22,18 Celkom za Vonkajšie úpravy 5 374,12 1 825,58 Celkom: 145 210,69 96 723,68 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1.1 Analýza polohy nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území krajského mesta Trnava, na ulici Slnečná. Situovaný je na okraji mesta, v ulici so zástavbou rodinnými domami približne rovnakého veku. Ulica je pekne upravená, príjemná na bývanie. Príjazd je po miestnej asfaltovej komunikácii. Rodinný dom je napojený na mestský rozvod vody, kanalizácie, plynu a elektriny. V meste je výborná občianska vybavenosť športoviská, reštaurácie, kompletné predajne a služby, nemocnica, krajský úrad, mestský úrad, divadlo, kiná, banky. Doprava je možná železnicou, autobusová doprava a mestská doprava v dosahu do 15 min. V tejto časti je priemerná hustota obyvateľov. 3.1.2 Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa vybudovala na bývanie na tento účel ju je možné využívať. Iné využitie nie je možné predpokladať. 3.1.3 Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na pozemky registra C KN parc.č. 4030/1, 4030/2 a na stavbu rodinného domu so súpisným číslom 969 na pozemku registra C KN s parc.č. 4030/2 - Záložné právo v prospech: Prvá stavebná sporiteľňa a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO:31335004, Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok a Mandátna zmluva V 4377/13, vklad povolený dňa 07.10.2013-5435/13 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,600 + 1,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060
- 16 - Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v III. 0,600 13 7,80 rovnováhe Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce vhodné k bývaniu situované III. 0,600 30 18,00 na okraji obce 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,600 8 4,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, I. 1,800 7 12,60 parky a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,600 6 3,60 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. II. 1,200 10 12,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 1,800 9 16,20 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 1,200 6 7,20 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,600 5 3,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,800 6 10,80 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 1,200 7 8,40 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava II. 1,200 7 8,40 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1,800 10 18,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,060 8 0,48 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,200 9 10,80 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,600 8 4,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,330 7 2,31
- 17-18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,060 4 0,24 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,600 20 12,00 Spolu 180 161,43 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná 3.2 POZEMKY Výpočet Hodnota k PD = 161,43/ 180 0,897 VŠH S = TH * k PD = 96 723,68 * 0,897 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č. 1731 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel 86 761,14 Výmera [m 2 ] 4030/1 zastavané plochy a nádvoria 200 200,00 1/1 200,00 4030/2 zastavané plochy a nádvoria 176 176,00 1/1 176,00 Spolu výmera 376,00 Obec: Trnava Východisková : VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy Hodnotenie 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta Hodnota koeficientu 1,30 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 3. obytná poloha 1,10 k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (všetky IS) 1,30
- 18 - k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Zvýšený záujem o kúpu pozemkov 2,00-1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,10 diferenciácie * 1,30 * 2,00 * 1,00 3,7180 Jednotková pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m2 * 3,7180 98,75 /m 2 Všeobecná pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 376,00 m 2 * 98,75 /m 2 37 130,00 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná pozemku v celosti [ ] parcela č. 4030/1 19 750,00 parcela č. 4030/2 17 380,00 Spolu 37 130,00
- 19 - III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecná [ ] Stavby Rodinný dom s.č. 969 84 640,70 Ploty Plot uličný 261,72 Plot záhradný 221,17 Spolu za Ploty 482,89 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 160,56 Vodomerná šachta 93,76 Kanalizačná prípojka 458,82 NN prípojka 94,71 Plynová prípojka 6,28 Spevnená plocha 779,92 Spevnená plocha II 23,58 Vonkajšie schody 19,90 Spolu za Vonkajšie úpravy 1 637,55 Spolu stavby 86 761,14 Pozemky LV č. 1731 - parc. č. 4030/1 (200 m 2 ) 19 750,00 LV č. 1731 - parc. č. 4030/2 (176 m 2 ) 17 380,00 Spolu pozemky (376,00 m 2 ) 37 130,00 Spolu VŠH 123 891,14 Zaokrúhlená VŠH spolu 124 000,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: 124 000,00 Slovom: Jedenstodvadsaťštyritisíc Eur V Jablonici, dňa 17.06.2016 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 20.05.2016 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1731 pre obec a k.ú. Trnava, zo dňa 13.06.2016 3. Kópia katastrálnej mapy 4. Prehlásenie o veku stavby 5. Nákres rodinného domu 6. Situácia 7. Fotodokumentácia
- 28 - V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 913880. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 102/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 102/2016. Ing. Jana Zavadilová