ZNALECKÝ POSUDEK č. 190/19990/2015 O ceně nemovitostí - rozestavěného rodinného domu bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2, k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 B r n o Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 2.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2, k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2 Na Aleji 439 02 Cítoliby Ústecký Louny Cítoliby Cítoliby Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 1 040 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 306,53 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2015 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 1123/15-27 ze dne 25.9.2015 ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 811 pro k. ú. a obec Cítoliby vyhotovený objednatelem s datem 16.9.2015 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Cítoliby vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 20.10.2015 se zakreslením předmětné nemovitosti - údaje o stáří a rozestavěnosti domu byly znalcem zjišťovány na místě odhadu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Dle znalcových zjištění a skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, určený k obytným účelům jako rodinný dům, takto byl také rozestavěn a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice Na Aleji, u místní komunikace, procházející obcí Cítoliby, v její okrajové části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rozestavěný rodinný dům bez čp./če. Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti pouze pozemky st.p.č. 585, zastavěná plocha, o výměře 88 m 2 p.p.č. 183/2, orná půda, o výměře 1 010 m 2, vše k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá (zda jsou hotové přípojky vody a elektro jsem nezjistil, předpokládám, že elektropřípojka je, přípojka vody spíše není, plyn rovněž není). Pro provedení odhadu byli znalcem písemně vyzváni spolumajitelé nemovitosti paní Alena Johnová a pan Daniel Beneš. Oba spolumajitelé písemnou výzvu znalce převzali. Paní Alena Johnová mi předem zatelefonovala a oznámila mi, že od nemovitosti nemá klíče, a že nechce vidět pana Beneše, a proto tedy na místo odhadu nepřišla, pan Daniel Beneš mi také předem zatelefonoval a řekl mi, že to není jeho povinnost mě do nemovitosti pustit a také na místo odhadu nepřišel. Vzhledem, k výše uvedeným skutečnostem jsem tedy proto provedl prohlídku nemovitosti pouze zvenku (okny je do domu docela dobře vidět), a stav a dokončenost interiéru proto částečně odhaduji. Několik informací jsem dostal též od majitelů sousedních nemovitostí. Možnost napojení nemovitosti na inž. sítě je pouze na síť elektro, plynu a vodovodu. Kanalizace v obci zavedena je, avšak zřejmě spádově nevychází, v úvahu připadá tlaková kanalizace. Odkanalizování bude provedeno zřejmě do vlastní žumpy či ČOV. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. - 3 -
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,869 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,817 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rozestavěný rodinný dům bez čp./če. Jde o přízemní, nepodsklepený objekt, se sedlovou střechou, s využitím podkrovními místnostmi. Objekt domu je založen na betonových základech, vrchní stavba domu je z montovaných panelů na bázi dřeva, stropy jsou rovněž dřevěné opatřené zatepleným sádr. podhledem, krytina střechy je z betonových tašek, klempířské konstrukce kompletní z Ti-Zn plechu, objekt je uzemněn hromosvodem. Vnější omítky jsou mnichovské. Vytápění objektu provedeno není, okna jsou plastová, dveře jsou pouze vnější, vrata provedená nejsou, jsou zabedněná prkny, podlahy nejsou, vybavení koupelny, WC a kuchyně rovněž zřejmě není. Objekt bude využit pouze k obytným účelům, bude zde situovaná 1 bytová jednotka. Dům je rozestavěn cca 7 let (od roku 2008), od roku 2011 byla stavba zastavena a zakonzervovaná. Stáří objektu tedy uvažuji 2015-2011 = 4 roky. Technický stav objektu jako celku uvažuji průměrný, známky opotřebení interiéru však zřejmě v objektu ji částečně budou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 88,00 m 2 3,00 m Podkroví 88,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (88,00)*(3,00) = 264,00 m 3 Střecha vč. podkroví (88,00)*(1,00+3,80)/2 = 211,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 264,00 m 3-5 -
Střecha vč. podkroví Z 211,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 475,20 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,53 100,00 8,53 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 22,06 100,00 22,06 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,22 100,00 8,22 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,60 100,00 7,60 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,54 100,00 3,54 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,94 100,00 0,94 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 6,04 90,00 5,44 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,91 100,00 2,91 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,39 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,04 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,33 30,00 1,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,41 100,00 5,41 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,29 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,04 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,41 20,00 1,08 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,47 90,00 4,02 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,62 100,00 0,62 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,33 90,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,98 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,23 90,00 2,91 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,27 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,31 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 96,10 Rozestavěnost: 77,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,9610 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 080,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9610 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 261,- - 6 -
Plná cena: 475,20 m 3 * 4 261,- Kč/m 3 = 2 024 827,- Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,7727 Nedokončená stavba = 1 564 664,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,0 % Koeficient opotřebení: (1-4,0 % / 100) * 0,960 Nákladová cena stavby CS N = 1 502 078,- Kč Koeficient pp * 0,817 Cena stavby CS = 1 227 197,73 Kč Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. - zjištěná cena = 1 227 197,73 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,869 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,869 = 0,817 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 7 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 306,53 0,817 250,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha 585 88,00 250,44 22 038,72 4 odst. 1 orná půda 183/2 1 010,00 250,44 252 944,40 Stavební pozemky - celkem 1 098,00 m 2 274 983,12 Pozemky - zjištěná cena = 274 983,12 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rozestavěný rodinný dům bez čp./če. 1 227 198,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 227 198,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 274 983,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 274 983,- Kč Celkem 1 502 181,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 502 181,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 502 180,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetdvatisícjednostoosmdesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, a dále zahájení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, je užívaná vlastníkem. Žádné výhody a jiné závady na nemovitosti neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době spíše nižší než nabídka. - 8 -
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, rozestavěnost, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č. 811 - rozestavěného rodinného domu bez čp./če. spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 585 a p.p.č. 183/2, k. ú. a obec Cítoliby, okres Louny, ve výši 1 500 000.- Kč. V Bílině 2.11.2015 Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 190/19990/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 190/19990/2015. - 9 -
- 10 -