ZNALECKÝ POSUDEK č. 5294-149/2014 O ceně venkovních úprav a trvalých porostů zhodnocujících pozemky vnávaznosti na stavbu sportovní víceúčelové haly č.p. 2904 v kat. území Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava Objednatel znaleckého posudku: Hala Opava, a.s. Žižkova 2904/158 746 01 Opava Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny předmětu ocenění dle platného cenového předpisu. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/5 746 01 Opava telefon: 603 540 774 e-mail: karel.olbrecht@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Opavě 22.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny předmětu ocenění dle platného cenového předpisu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Víceúčelová sportovní hala Opava - zhodnocení pozemků Adresa předmětu ocenění: Žižkova 2904/8 746 01 Opava Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Opava-Předměstí Počet obyvatel: 58 054 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.8.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku List vlastnictví vydal : Katastrální úřad Opava, LV č. 10376, výpis ze dne 23.8.2014 víceúčelová hala objekt občanské vybavenosti č.p. 2904 Mapový list : výsek kat. mapy předmětného území Stavební dokumentace : Městská víceúčelová hala, dokumentace poskytnutá objednatelem Oceněná nemovitost prohlédnuta dne : 18.8.2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Hala Opava, a.s., Žižkova 2904/158, 746 01 Opava, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle skutečného stavu zjištěného při místním šetření, s využitím projektové dokumentace poskytnuté objednatelem. 7. Celkový popis věci nemovité Předmětem ocenění je určení ceny zjištěné dle platného cenového přepisu - venkovních úprav a trvalých porostů zhodnocujících pozemky vnávaznosti na stavbu sportovní víceúčelové haly č.p. 2904 v kat. území Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava. - 2 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Komunikace živičná 1.1.2. Zpevněné plochy betonové 1.2. Příslušenství 1.2.1. Uliční vpustě 1.2.2. Dřevěná lávka 1.2.3. Parkovací a manipulační plochy dlážděné 1.2.4. Chodníky dlážděné 1.2.5. Obrubníky chodníkové 1.2.6. Obrubníky podél kominkací 1.2.7. Únikový východ - chodník 1.2.8. Opěrné zdi podél únikového chodníku 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Rozdílní vlastníci I -0,04 stavby a pozemku. 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,855 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III -0,05 Rekreační oblasti - Rekreační zástavba v okolí. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,570 Koeficient pp = I T * I P = 0,487 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Komunikace živičná Živičná komunikace kolem víceúčelové haly. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Komunikace pozemní(silnice) Konstrukční charakteristika (materiálová z kameniva obalovaného živicí konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 4 440,00 m 2 plochy komunikace Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 401,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 3 444,36 Plná cena: 4 440,00 m 2 * 3 444,36 Kč/m 2 = 15 292 958,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 35 = 31,4 % Koeficient opotřebení: (1-31,4 % / 100) * 0,686 Nákladová cena stavby CS N = 10 490 969,46 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 5 109 102,13 Kč Komunikace živičná - zjištěná cena = 5 109 102,13 Kč - 5 -
1.1.2. Zpevněné plochy betonové Prostory autobusových zastávek. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Komunikace pozemní(silnice) Konstrukční charakteristika (materiálová monolitický betonový konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 540,00 m 2 plochy komunikace Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 945,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 4 781,78 Plná cena: 540,00 m 2 * 4 781,78 Kč/m 2 = 2 582 161,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,7 % Koeficient opotřebení: (1-36,7 % / 100) * 0,633 Nákladová cena stavby CS N = 1 634 508,04 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 796 005,42 Kč Zpevněné plochy betonové - zjištěná cena = 796 005,42 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Uliční vpustě Uliční vpustě s mříží a odkalovacím dnem. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Počet: Počet: 35.1. Jiné - počet 22,00 ks 22,00 ks - 6 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 9 000,- Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 9 000,- Plná cena: 22,00 ks * 9 000,- Kč/ks = 198 000,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,8 % Koeficient opotřebení: (1-13,8 % / 100) * 0,862 Nákladová cena stavby CS N = 170 676,- Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 83 119,21 Kč Uliční vpustě - zjištěná cena = 83 119,21Kč 1.2.2. Dřevěná lávka Dřevěná lávka přes vodní náhon. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: Výměra: 35.2. Jiné - výměra 24,00 m2 24,00 m2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] = 35 000,- Základní cena upravená cena [Kč/m2] = 35 000,- Plná cena: 24,00 m2 * 35 000,- Kč/m2 = 840 000,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 25 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1-44,0 % / 100) * 0,560 Nákladová cena stavby CS N = 470 400,- Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 229 084,80 Kč Dřevěná lávka - zjištěná cena = 229 084,80Kč - 7 -
1.2.3. Parkovací a manipulační plochy dlážděné Zámková dlažba šedá tl. 80 mm. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Výměra: 4 315,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 4 315,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 515,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 266,13 Plná cena: 4 315,00 m 2 * 1 266,13 Kč/m 2 = 5 463 350,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = 4 261 413,74 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 2 075 308,49 Kč Parkovací a manipulační plochy dlážděné - zjištěná cena = 2 075 308,49Kč 1.2.4. Chodníky dlážděné Zámková dlažba barevní tl. 60 mm. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Výměra: 4 300,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 4 300,00 m 2-8 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 525,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 290,71 Plná cena: 4 300,00 m 2 * 1 290,71 Kč/m 2 = 5 550 053,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = 4 329 041,34 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 2 108 243,13 Kč Chodníky dlážděné - zjištěná cena = 2 108 243,13Kč 1.2.5. Obrubníky chodníkové Obrubníky prefabrikované. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 9.8. Obrubník betonový ABO 4-5, 8, š. 4-5 cm, do betonového lože Délka: 2 160,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Délka: 2 160,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 80,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 196,68 Plná cena: 2 160,00 m * 196,68 Kč/m = 424 828,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = 331 366,46 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 161 375,47 Kč Obrubníky chodníkové - zjištěná cena = 161 375,47Kč - 9 -
1.2.6. Obrubníky podél kominkací Obrubníky prefabrikované. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 9.13. Obrubník betonový - montovaný do průřezu 0,05 m2, lože z betonu Délka: 1 320,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Délka: 1 320,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 370,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 909,65 Plná cena: 1 320,00 m * 909,65 Kč/m = 1 200 738,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = 936 575,64 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 456 112,34 Kč Obrubníky podél kominkací - zjištěná cena = 456 112,34Kč 1.2.7. Únikový východ - chodník Betonový chodník k únikovému východu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: 2,00*18,00 = 36,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 2,00*18,00 = 36,00 m 2 8.2.2. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 15 cm - 10 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 290,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 712,97 Plná cena: 36,00 m 2 * 712,97 Kč/m 2 = 25 666,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 45 = 24,4 % Koeficient opotřebení: (1-24,4 % / 100) * 0,756 Nákladová cena stavby CS N = 19 404,19 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 9 449,84 Kč Únikový východ - chodník - zjištěná cena = 9 449,84Kč 1.2.8. Opěrné zdi podél únikového chodníku Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 11.5. Opěrné zdi monolitické ze železového betonu Výměra: 2*18,00*(4,55+0,30)/2 = 87,30 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 2*18,00*(4,55+0,30)/2 = 87,30 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 400,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 6 048,24 Plná cena: 87,30 m 3 * 6 048,24 Kč/m 3 = 528 011,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 45 = 24,4 % Koeficient opotřebení: (1-24,4 % / 100) * 0,756 Nákladová cena stavby CS N = 399 176,58 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 194 398,99 Kč Opěrné zdi podél únikového chodníku - zjištěná cena = 194 398,99Kč - 11 -
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] okrasné listnaté stromy 11 roků 65,00 ks Listnaté stromy III 13 160,- - 50 % 6 580,- 427 700,- jehl. stromy smrk, borovice 11 roků 13,00 ks Vřesovištní dřeviny III 3 050,- - 50 % 1 525,- 19 825,- okrasné listnaté keře 11 roků 1 373,00 ks Jehličnaté stromy III 10 440,- - 50 % 5 220,- 7 167 060,- Součet: 7 614 585,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,600 Celkem - okrasné rostliny = 5 025 626,10 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 5 025 626,10 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Komunikace živičná 5 109 102,10 Kč 1.1.2. Zpevněné plochy betonové 796 005,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Uliční vpustě 83 119,20 Kč 1.2.2. Dřevěná lávka 229 084,80 Kč 1.2.3. Parkovací a manipulační plochy dlážděné 2 075 308,50 Kč 1.2.4. Chodníky dlážděné 2 108 243,10 Kč 1.2.5. Obrubníky chodníkové 161 375,50 Kč 1.2.6. Obrubníky podél kominkací 456 112,30 Kč 1.2.7. Únikový východ - chodník 9 449,80 Kč 1.2.8. Opěrné zdi podél únikového chodníku 194 399,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 11 222 199,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 5 025 626,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 5 025 626,10 Kč Celkem 16 247 825,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 16 247 825,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 16 247 830,- Kč slovy: Šestnáctmilionůdvěstěčtyřicetsedmtisícosmsettřicet Kč V Opavě 22.8.2014 Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/5 746 01 Opava telefon: 603 540 774 e-mail: karel.olbrecht@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 10.3.1994, č.j. Spr. 1603/94 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod č. 5294-149/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2014176. Ing. Karel Olbrecht Datum: 22.8.2014-14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10376 ze dne 23.8.2014 1 Snímek katastrální mapy ze dne 22.8.2014 1 Mapa oblasti 1 Mapa povodňových rizik 1-15 -
Fotodokumentace - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -