ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1511-23-2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky dle L.V. č.783 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Okrouhlo, k.ú. Okrouhlo Adresa nemovité věci: Okrouhlo, 254 01 Vlastník pozemku: SJM Přibyl Petr a Eichlerová Věra, Přecechtělova 2394/18, 155 00 Praha 5, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednavatele: K Beránku 3, 143 00 Praha 4 ZHOTOVITEL : J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí Adresa zhotovitele: Heckelova 474/11 Praha 9, Koloděje 190 16 ÚČEL OCENĚNÍ: OBVYKLÁ CENA Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Exekuční příkaz č.j. 115 EX 11/16-045 1 800 000 Kč Datum místního šetření: 25.8. 2016 Stav ke dni : 25.8.2016 Bez přítomnosti majitele Počet stran: 11 Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne, 14.9. 2016 Jiří Kopecký
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky č. 609/1, 609/4, 609/5 a 609/7, které se nacházejí v katastrálním území Okrouhlo, obec Okrouhlo, okres Praha - západ. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 783, ze dne 29.8. 2016 Kopie katastrální mapy ze dne 29.8. 2016 Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Usnesení č.j. 115 EX 11/16-053, ze dne 14.7. 2016 Exekuční příkaz č.j. EX 11/16-045, ze dne 17.5. 2016 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace 2
Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky, které jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - západ. Pozemky se nacházejí na pokraji obce Okrouhlo, přístupné jsou po nezpevněné komunikaci. Dle zjištění se jedná o parcely, které jsou nezastavěné, zasíťované v územním plánu určené k zastavění. Jedná se o pozemek parc. č. 609/1 orná půda ve výměře 1449m 2, pozemek parc. č. 609/4 orná půda ve výměře 808m 2, pozemek parc. č. 609/5 orná půda ve výměře 1004m 2, pozemek parc. č. 609/7 orná půda ( nezpevněná komunikace) ve výměře 148m 2, to vše zapsané na listu vlastnictví 783. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemky dle L.V. č. 783 Obsah tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky porovnáním 3
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 4
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,990 11 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Okrouhlo: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně III 1,02 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 742,00 Kč/m 2 5
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky dle L.V. č. 783 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 6 6
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 742,- 0,990 0,300 220,37 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 609/1 1 449,00 220,37 319 316,13 9 odst. 4 orná půda 609/4 808,00 220,37 178 058,96 9 odst. 4 orná půda 609/5 1 004,00 220,37 221 251,48 9 odst. 4 orná půda 609/7 148,00 220,37 32 614,76 Stavební pozemky celkem 3 409,00 751 241,33 Pozemky dle L.V. č. 783 - zjištěná cena = 751 241,33 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemky porovnáním Porovnávací metoda 7
Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Prodej komerčního pozemku 2 780 m2 KRC: 0,90 KMP: 0,80 KPP: 0,90 KDD: 0,85 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 780 2 780 000 1 000,00 0,55 550,80 Popis pozemku: Dovolujeme si Vám ve výhradním zastoupení nabídnout pozemek o rozloze 2780m2. Pozemek nyní spadá pod PK 410 o celkové výměře 7834 m2 a do územního plánu pro komerční výstavbu spadá cca 2780m2 - pozemek lze koupit jako celek nebo je ho možno rozdělit na dva menší. Parcely by se daly udělat vedle sebe, aby ta západnější měla přístup cestou při jižní hranici, východnější by navazovala na rozšířenou cestu. Nebo je rozdělit více obdélníkové - severní a jižní. Poté je možné udělat geometrický plán na obnovu a dělení parcely PK 410 a rozšíření cesty. Majitel zatím pozemek nechce dělit, až po dohodě se zájemcem rád poskytne veškerou součinnost a pozemek rozdělí dle přání budoucího vlastníka. Pro více informací neváhejte kontaktovat makléře nabídky. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 2 364 m2 KMP: 0,80 KPP: 0,70 KDD: 0,80 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 1,00 KRC: 0,90 Parcela č.: 2 364 3 940 000 1 666,67 0,32 537,60 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v hezkém prostředí obce Libeř (okr. Praha Západ). Mírně jižně svažitý pozemek o rozloze 2364 m2 nacházející se v klidné části obce Libeř., okr. Praha-západ. K pozemku je přivedena voda, elektřina a kanalizace a vede k němu asfaltová příjezdová komunikace. Nachází se na kraji obce, ve které se nachází obecní úřad, MŠ, obchod, restaurace a 8
BUS směr Praha - Modřany. Okolní zástavbu tvoří několik novostaveb v kombinaci s původní zástavbou. Okolí klidné obce tvoří lesy. V případě zájmu o prohlídku prosím kontaktujte makléře. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 924 m2 KRC: 0,90 KMP: 0,80 KPP: 0,75 KDD: 0,80 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 924 2 599 000 1 350,83 0,39 525,20 Popis pozemku: Ve výhradním zastoupení nabízíme stavební pozemek o rozloze 1924m2 v obci Březová-Oleško pro výstavbu nízkopodlažního rodinného domu. Stavební pozemek o velikosti 1924m2 se nachází na okraji krásné a klidné, původně rekreační, chatové oblasti, pozvolna se měnící na obytnou. Místo je velmi vhodné pro všechny ty, kteří hledají hezké bydlení na výjimečném místě. Pozemek je v podstatě součástí sousedního lesa, mírně svažitý a je určen k výstavbě nízkopodlažního rodinného domu. Přípojka el.energie je cca 10m od hranice pozemku, vodu a odpad je nutné řešit studnou a jímkou. Spojení autobusem PID, zastávka cca 800m od pozemku. Velkou výhodou je také 3km vzdálené vlakové nádraží Vrané nad Vltavou (30min. na Hl. nádr. Praha). Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v 5km vzdálené obci Zvole. Číslo zakázky 59797. Lokalita: Okrouhlo KRC: 0,90 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,05 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 1,00 Parcela č.: 6 082 3 180 000 522,85 1,01 529,17 Popis pozemku: Prodej louky 6 082 m Okrouhlo, okres Praha-západ 3 180 000 Kč (523 Kč za m²) Prodáváme pozemek v katastru obce Okrouhlo, Praha - západ. Jedná se o pozemek o výměře 6 082 m2 Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 6 082 m2, který je veden jako pozemek ve zjednodušené evidenci. Pozemek je umístěn na okraji obce s nádherným výhledem. Pozemek je situován na vyvýšeném, slunném místě. Možné napojení IS (el.a vodovod)cca 150m od hranice pozemku. Pro bližší informace kontaktujte makléře této nemovitosti. Ev. číslo zakázky : 68452 Celková cena:3 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m :523 Kč ID zakázky:68452 Aktualizace:15.08.2016 Plocha pozemku:6082 m 2 Průměrná jednotková cena 535,69 Kč/m 2 9
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 609/1 1 449 540,00 782 460 orná půda 609/4 808 540,00 436 320 orná půda 609/5 1 004 540,00 542 160 orná půda 609/7 148 350,00 51 800 Celková výměra pozemků 3 409 Hodnota pozemků celkem 1 812 740 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky dle L.V. č. 783 751 241,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky porovnáním 1 812 740,00 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 1 812 740 Kč 1 812 740 Kč 751 241 Kč Obvyklá cena 1 800 000 Kč slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč 10
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1511-23-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 14.9. 2016 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail: odhadynemo@volny.cz 11