ZNALECKÝ POSUDEK č. 4731-112/16 O ceně nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1 v kat.úz.rohatec Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.5.2016 znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979, 723 070217 e-mail: liborsvacina@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 31.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1 v kat.úz.rohatec ke dni 30.5.2016 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 1167/1 k.ú.rohatec Adresa předmětu ocenění: Rohatec 696 01 Rohatec Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Rohatec Katastrální území: Rohatec Počet obyvatel: 3 562 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) II 1,03 vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 589,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.5.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č. 3708 k.ú.rohatec A: vlastnictví BaturnýMiroslav, Masarykovo nám 53/1, 695 01 Hodonín B:pozemky 1167/1 433 m 2 orná půda Krom zástavních práv a exekučních titulů na pozemku neváznou žádná věcná břemena, omezení či práva jiných subjektů. 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v zahrádkářské kolonii na severním okraji zastavěného území obce. Na pozemku objekt zahrádkářské chaty, pozemek bez trvalých porostů. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Zahrádkářská chata 2.1. Zemědělské pozemky - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní IV 0,01 zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na I 0,00 všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikaci II 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu II 0,00 na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,303 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,303 1.1.1. Zahrádkářská chata Dřevěná chatka s pultovou střechou bez pevného spojení se zemí, usazená na betonových obrubnících, bez vybavení. Stáří odhadem 35 roků. Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadzemní podlaží 3,50*2,50 = 8,75 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadzemní podlaží 8,75 m 2 2,50 m Obestavěný prostor - 3 -
1.nadzemní podlaží (3,50*2,50)*(2,50) = 21,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 21,88 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP I typ I - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné jednostranně obíjené I -0,05 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie I -0,06 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Bez II -0,04 příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,825 = 0,512 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,303 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 006,- Kč/m 3 * 0,512 = 1 027,07 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 21,88 m 3 * 1 027,07 Kč/m 3 * 1,000 * 0,303= 6 809,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 6 809,10 Kč 2.1. Zemědělské a stavební pozemky Zemědělský pozemek v zahrádkářské trati na severním okraji zastavěného území obce, na pozemku objekt zahradní chatky, trvalé porosty se nenacházejí. U uvedeného pozemku není předpokládáno jeho nezemědělské využití.ocenění podle 6 vyhlášky. Obvyklou cenu uvažuji ve výši 100 Kč/m 2 t.j. za výměru 433 m 2... 43 300,-Kč Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,303 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní IV 0,00-4 -
orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,303 = 0,303 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 589,- 0,303 178,47 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 1167/1 8,00 178,47 1 427,76 Stavební pozemek - celkem 8,00 1 427,76 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 1167/2 02110 425,00 5,41 60,00 8,66 3 680,50 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 425,00 m 2 3 680,50 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 5 108,26 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zahrádkářská chata 6 809,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 6 809,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zemědělské pozemky 5 108,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 5 108,30 Kč Celkem 11 917,40 Kč - 5 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 11 917,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenácttisícdevětsetdvacet Kč Zjištěná cena nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1 v kat.úz.rohatec ke dni 30.5.2016 činí částku 11 920,- Kč 11 920,-Kč Stanovení obvyklé ceny: Oceňovaný pozemek se nachází na okraji zastavěného území s dobrou dostupností v zahrádkářské lokalitě s možností výsadby vinice,ovocných stromů nebo zahrádkářské chaty. Inzerovaný prodej na Sreality Prodej pole 1 805 m2 Rohatec, okres Hodonín 77 615 Kč (43 Kč za m2) Prodej orné půdy o výměře 1805 m2 v katastru obce Rohatec. Pozemek leží na okraji obce, má dobrou bonitu půdy. Prodej zahrady 1 166 m2 Lužice, okres Hodonín 109 000 Kč (93 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zahradu v lokalitě Lužice u Hodonína. Pozemek je vedený jako orná půda, vhodný na stavbu zahradní chatky. Celková výměra 1166 m2, šíře cca 14 m. Zjištěna informace o prodeji sousedního pozemku v dané lokalitě o větší výměře s obdobnou zahradní chatkou v ceně 35 000,-Kč. Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č.1167/1 v kat.úz.rohatec ke dni 30.5.2016 činí částku 35 000,-Kč V Břeclavi 31.5.2016 ing. Libor Svačina D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4731-112/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112/16. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpisy z katastru nemovitostí 1 snímek katastrální mapy 2 fotodokumentace 1-6 -
- 7 -
zahrádkářská chatka - 8 -
- 9 -
zahrádkářská chatka - 10 -