ZNALECKÝ POSUDEK è. 5245 / 9 / 2016 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích p.č. 769, p.č. 767/2, p.č. 760/1, p.č. 773/26, p.č. 760/3, p.č. 482 a p.č. 557 v obci Brandýs nad Labem-St. Boleslav, katastrálním území Brandýs nad Labem, kraj Středočeský Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování : Odhad vypracoval : pro exekuční řízení Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 57 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 12.10.2015 Oceněno ke dni: 12.10.2015 Vypracováno dne: 21.1.2016 Podpis znalce :...
S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitou věc a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích je ke dni ocenění Obvyklá cena LV č. 3466 40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských= Obvyklá cena LV č. 8149 40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských= Obvyklá cena LV č. 8240 130.000,- Kč Slovy: = Jednostotřicettisíckorunčeských= 2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ...4 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI...4 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres...4 1.1.2 Situování nemovitosti...4 1.1.3 Přehled staveb a pozemků...4 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků...4 1.1.5 Účel posudku...4 1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI...5 2/ PODKLADY...5 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU...5 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí...5 2.1.2 Kopie katastrální mapy...5 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM...5 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb.,...5 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku...5 2.2.3 Úřední oceňování majetku...5 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy...5 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2015...5 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2015...5 2.2.7 Místní šetření...5 3/ POPIS...6 POZEMKY...6 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé...7 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ...7 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT...12 6/ PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ.. 14 6.2 KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 55 6.3 FOTODOKUMENTACE 56 6.4 SITUAČNÍ SCHEMA 57 3
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj okres obec Brandýs nad Labem-St. Boleslav k.ú. Brandýs nad Labem ulice nespecifikována kraj Středočeský okres Praha východ 1.1.2 Situování nemovité věci Oceňované pozemky jsou situovány na okraji obce, v těsné blízkosti toku Labe. Pozemky p.č. 482 a p.č. 557 jsou také na okraji obce mimo zastavěnou část. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků POZEMKY LV č. 3466 p.č. 760/1-trvalý travní porost, výměra 2.647 m 2 p.č. 767/2-orná půda, výměra 1.343 m 2 p.č. 769-orná půda, výměra 1.039 m 2 p.č. 773/26-orná půda, výměra 610 m 2 spoluvlastnický podíl-1/4 LV č. 8240 p.č. 482-orná půda, výměra 8.869 m 2 p.č. 557-orná půda, výměra 6.060 m 2 spoluvlastnický podíl-1/4 LV č. 8149 p.č. 760/3-trvalý travní porost, výměra 1.501 m 2 spoluvlastnický podíl-1/4 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Vlastník : LV č. 3466 ¾ TVRZ Karel, U Tvrze 668, Praha 10 ¼ TVRZ Lukáš, Antala Staška 2059, Praha 4 LV č. 8240 ¾ RSJ Land I s.r.o., Revoluční 1502, Praha 1 ¼ TVRZ Lukáš, Antala Staška 2059, Praha 4 LV č. 8149 ¾ ŘEHÁK Mikoláš, Martinovská 743, Brandýs nad Labem ¼ TVRZ Lukáš, Antala Staška 2059, Praha 4 1.1.5 Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u ¼ nemovité věci (LV č.3466, 8240 a 8149) v obci a k.ú. Brandýs nad Labem 4
1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne 12.10.2015 bez přítomnosti vlastníka. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovité věci nevázne žádné věcné břemeno. Pozemky jsou částečně využívány pro zemědělské účely. Na pozemcích p.č. 482 a 557 hospodaří Zemědělské družstvo Brandýs nad Labem. Od družstva nebylo možno získat vyjádření, zda je uzavřena s vlastníkem pachtovní smlouva. Ve výpisech z katastru nemovitostí LV č. 3466, 8240 a 8149 je specifikováno : - viz výpisy z katastru nemovitostí č. 3466, 8240 a 8149, pro k.ú. Brandýs nad Labem Tato zástavní práva, exekuční příkazy a nařízení exekuce nemají vliv na výši ceny obvyklé. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3466, 8240 a 8149 vyhotovené dne 3.9.2015 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha 1999. 2.2.3 Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2015 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2015 DT ČSVTS Ostrava s.r.o. 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2015 časopis znalců ČR 2.2.7 Místní šetření provedeno dne 12.10.2015 za účasti znalce. 5
3/ POPIS LV č. 3466 POZEMKY p.č. 760/1, 767/2, 769 a 773/26 Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Brandýs nad Labem V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí specifikovány jako trvalý travní porost a orná půda. Na pozemcích nejsou situovány žádné stavby ani venkovní úpravy. Pozemky nejsou využívány. Pozemky mají evidované BPEJ. Pozemky p.č. 767/2, 769 a 773/26 jsou rovinné v trojúhelníkovém tvaru a pozemek p.č. 760/1 je sklonitý v obdélníkovém tvaru. Oceňovaná nemovitá věc je situována mimo zastavěné území obce, cca 2,50 km od centra města v těsném sousedství toku Labe. p.č. 760/1 trvalý travní porost, výměra 2.647 m 2 p.č. 767/2 orná půda, výměra 1.343 m 2 p.č. 769 orná půda, výměra 1.039 m 2 p.č. 773/26 orná půda, výměra 610 m 2 LV č. 8149 POZEMEK p.č. 760/3 Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Brandýs nad Labem. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z katastru nemovitostí specifikován jako trvalý travní porost. Na pozemku je situována stavba občerstvení, která není zapsána v katastru nemovitostí, a venkovní úpravy. Pozemek je vyžíván pro občerstvení u cyklostezky. Pozemek má evidované BPEJ. Pozemek je rovinný v obdélníkovém tvaru. Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji zastavěného území obce, cca 2,50 km od centra. p.č. 760/3 trvalý travní porost, výměra 1.501 m 2 LV č. 8240 POZEMEK p.č. 482 a 557 Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Brandýs nad Labem. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí specifikován jako orná půda. Na pozemku nejsou situovány stavby ani venkovní úpravy. Pozemky jsou vyžívány pro zemědělství. Pozemky mají evidované BPEJ. Pozemky jsou rovinné v obdélníkovém tvaru. Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji města, mimo zastavěné území obce, cca 2,50 km od centra. Na pozemcích hospodaří Zemědělské družstvo Brandýs nad Labem. p.č. 482 orná půda, výměra 8.869 m 2 p.č. 557 orná půda, výměra 6.060 m 2 6
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. POZEMKY : Srovnávací objekt 1: Jedná se o zemědělské pozemky zapsané v KN jako orná půda. Pozemky jsou součástí hospodářsky nevyužité lokality ležící nedaleko zastavěného okraje části Popovice obce Brandýsa nad Labem - Stará Boleslav. Pozemky jsou rovinatého charakteru, nepravidelného tvaru a malého rozměru. Dle územního plánu obce se ke dni ocenění nejedná o stavební pozemek. Výměra pozemku 3.618 m². Nabízená cena 170.000,- Kč 47,- Kč/ m². Internet: sreality.cz ID:001. 7
Srovnávací objekt 2: Prodej souboru pozemků v blízkosti golfového hřiště u Staré Boleslavi, pozemky mají celkový výměr 3450 m2 a jsou momentálně porostlé směsí zeleně, lze využít jako osobní relaxační místo, jako investice pro majitele přilehlých pozemků, jiné komerční využití (pěstování a chov). Výměra pozemku 3.450 m². Nabízená cena 1.450.000,- Kč 420,- Kč/ m². Internet: sreality.cz ID:484403. Srovnávací objekt 3: Pozemek o rozloze 9198 m2 v obci Brandýs n. Labem - Stará Boleslav. Pozemek se nachází mezi Labem a Proboštským jezerem. Dle územního plánu je pozemek určen pro těžbu písku nebo jako místo vhodné pro sportovní a oddychové aktivity a rekreaci. K pozemku vede příjezdová cesta. Výměra pozemku 9.198 m². Nabízená cena 2.483.460,- Kč 270,- Kč/ m². Internet: sreality.cz ID:N1304242. 8
Výpočet porovnávacím způsobem LV č. 3466 POZEMKY p.č. 760/1, 767/2, 769 a 773/26 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou LV č.3466 a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Brandýs Brandýs Brandýs Výměra pozemku (m2) : 3 618,0 9 198,0 3 450,0 Cena pozemku (Kč) : 170 000,0 2 483 460,0 1 450 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 47 270 420 Koeficient úpravy ceny 0,90 0,90 0,90 Jednotková cena pozemku upravená (Kč / m2) : 42,29 243,00 378,26 Váha 3 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 149,60 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,2 1,2 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,1 1,1 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,5 1,5 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,335 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: 9 Brandýs orná půda, trvalý travní porost Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 5 639 Brandýs nad Labem 1 účel užití 0,7 2 poloha 0,8 3 poloha v obci-účel užití 0,75 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 vlastnictví 0,8 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,267 Poměr indexů 0,201 Jednotková cena oceňovaného pozemku 30 Cena oceňovaného pozemku (Kč) 169 170 Cena ¼ oceňovaného pozemku zaokrouhleno(kč) 42.000,-
LV č. 8149 POZEMEK p.č. 760/3 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou LV č.8149 a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Brandýs Brandýs Brandýs Výměra pozemku (m2) : 3 618,0 9 198,0 3 450,0 Cena pozemku (Kč) : 170 000,0 2 483 460,0 1 450 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 47 270 420 Koeficient úpravy ceny 0,90 0,90 0,90 Jednotková cena pozemku upravená (Kč / m2) : 42,29 243,00 378,26 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 221,2 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,2 1,2 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,3 1,3 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,247 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: Brandýs Trvalý travní porost Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 1501 Brandýs 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 vlastnictví 0,8 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,640 Poměr indexů 0,513 Jednotková cena oceňovaného pozemku 114 Cena oceňovaného pozemku (Kč) 171 114 Cena ¼ oceňovaného pozemku-zaokrouhleno (Kč) 40.000,- 10
LV č. 8240 POZEMEK p.č. 482 a 557 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou LV č.8240 a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Brandýs Brandýs Brandýs Výměra pozemku (m2) : 3 618,0 9 198,0 3 450,0 Cena pozemku (Kč) : 170 000,0 2 483 460,0 1 450 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 47 270 420 Koeficient úpravy ceny 0,90 0,80 0,80 Jednotková cena pozemku upravená (Kč / m2) : 42,29 216,00 336,23 Váha 3 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 135,8 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,2 1,2 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,1 1,1 7 názor odhadce 1,1 1,3 1,3 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,7 1,7 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,511 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: Brandýs orná půda Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 14929 Brandýs 1 účel užití 0,8 2 poloha 0,8 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 vlastnictví 0,8 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,410 Poměr indexů 0,271 Jednotková cena oceňovaného pozemku 37 Cena oceňovaného pozemku (Kč) 552 373 Cena ¼ oceňovaného pozemku-zaokrouhleno (Kč) 130.000,- 11
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota ¼ nemovité věci LV č. 3466 Porovnávací hodnota ¼ nemovité věci LV č. 8149 Porovnávací hodnota ¼ nemovité věci LV č. 8240 CELKEM 42.000,00 Kč 40.000,00 Kč 130.000,00 Kč 212.000,00 Kč SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu ¼ nemovité věci ve výši: Obvyklá cena LV č. 3466 40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských= Obvyklá cena LV č. 8149 40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských= Obvyklá cena LV č. 8240 130.000,- Kč Slovy: = Jednostotřicettisíckorunčeských= 12
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5245 / 9 / 2016 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 13