ZNALECKÝ POSUDEK č. 4316-101/16 O ceně pozemků č. 1259/1, 1259/46, 1259/47 trvalý travní porost, pozemku č. 1259/74 ostatní plocha, dálnice v k.ú. Knínice u Libouchce, obec Libouchec Objednatel znaleckého posudku: ing. Aleš Klaudy Masarykovo náměstí 191/18 40501 Děčín Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu na žádost objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Ústí nad Labem 3.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků v obci a v katastrálním území Knínice u Libouchce, obci Libouchec, okrese Ústí nad Labem, který si vyžádal insolvenční správce dlužníka, majitele nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Libouchec 403 35 Libouchec Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Libouchec Katastrální území: Knínice u Libouchce Počet obyvatel: 1 797 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 542,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.4..2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - aktuální informace z KN - informace objednatele - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - vyjádření obecního úřadu Libouchec 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: dle prohlášení objednatele ke dni ocenění: ČETRANS a.s., RČ/IČO: 48268089, Revoluční 3289/13, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní bez omezení vlastnického práva, které by ovlivnilo cenu nemovitostí - 2 -
6. Celkový popis nemovité věci 1. Pozemek č.1 - p.p.č. 1259/1 se dle územního plánu nachází v zastavitelné ploše označené P6, funkční využití jako území výroby příměstského typu 2. Pozemek č. 2 - p.p.č. 1259/47 se nachází v zastavitelné ploše s funkčním využitím - obchodně průmyslová zóna 3. pozemek č. 3 - č. 1259/46 a 4. pozemek č. 4 - p.p.č. 1259/74 se nachází v nezastavěném území Obec Libouchec je lokalizována cca 10 km od Ústí nad Labem, poblíž dálnice D8 ve směru na Německo. Dle Lexikonu měst a obcí má 1 797 obyvatel, veškeré základní obchody a služby, je plynofikována, je zde kanalizace. S krajským městem je propojena autobusovou dopravou. Ústí nad Labem je statutární město s veškerým základním a vyšším vybavením. Současný počet obyvatel dle Lexikonu měst a obcí je 93 474. Město Ústí nad Labem je průmyslového charakteru (především chemický, lehký průmysl). Doprava ve městě je autobusová a trolejbusová. Z hlediska regionálního je důležitým dopravním uzlem (dálnice D8, železnice, lodní labská doprava s překladištěm). Oceňované pozemky jsou lokalizovány v části obce Libouchec - v k.ú. Knínice, u Žďárku, které jsou cca 4 km od Libouchce, 6 km od Ústí nad Labem. Bližší lokalizace viz příloha /podél komunikace č. 13, v obou směrech, tj, k dálnici D8 a ke Žďárku/. 7. Obsah znaleckého posudku 1. p,p,č. 1259/1 1.1. 1.p.p.č.1259/1 2. p.p.č. 1259/46 1.1. 2. p.p.č. 1259/46 3. p.p.č. 1259/47 1.1. 3. p.p.č. 1259/47 4. p.p.č. 1259/74 1.1. 4. p.p.č. 1259/74-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,40 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,05 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,05 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,400 7 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,400 1. p.p.č. 1259/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,400 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 542,- 0,400 0,300 65,04 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 trvalý travní porost 1259/1 113 400,00 65,04 7 375 536,- Stavební pozemek - celkem 113 400,00 7 375 536,- 1.p.p.č.1259/1 - zjištěná cena = 7 375 536,- Kč - 5 -
2. p.p.č. 1259/46 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % Celková úprava ceny: 100,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 1259/46 část 52811 16,00 7,90 100,00 15,80 252,80 porost trvalý travní porost 1259/46 část 55014 304,00 4,49 100,00 8,98 2 729,92 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 320,00 m 2 2 982,72 2. p.p.č. 1259/46 - zjištěná cena = 2 982,72 Kč 3. p.p.č. 1259/47 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,400 6 i = 1-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,400 = 0,400 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 542,- 0,400 0,300 65,04 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 trvalý travní porost 1259/47 44 553,00 65,04 2 897 727,12 Stavební pozemek - celkem 44 553,00 2 897 727,12 3. p.p.č. 1259/47 - zjištěná cena = 2 897 727,12 Kč 4. p.p.č. 1259/74 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území IV V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území -0,20 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,450 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koeficienty Upr. cena - 7-4 i = 1
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 542,- 0,450 1,000 243,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha dálnice 1259/74 108,00 243,90 26 341,20 Ostatní stavební pozemek - celkem 108,00 26 341,20 4. p.p.č. 1259/74 - zjištěná cena = 26 341,20 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. p,p,č. 1259/1 1. p,p,č. 1259/1 celkem 7 375 536,- Kč 2. p.p.č. 1259/46 2. p.p.č. 1259/46 celkem 2 982,70 Kč 3. p.p.č. 1259/47 3. p.p.č. 1259/47 celkem 2 897 727,10 Kč 4. p.p.č. 1259/74 4. p.p.č. 1259/74 celkem 26 341,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 10 302 587,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 10 302 590,- Kč slovy: Desetmilionůtřistadvatisícpětsetdevadesát Kč - 9 -
Cena obvyklá Cena obvyklá se stanovuje porovnáním. Porovnání je provedeno metodikou pro ČS a.s. Pro nedostatek vzorků pro porovnání u pozemek č. 4 je konstatováno, že cena obvyklá se rovná ceně vyhláškové. Porovnání pro pozemky č. 1 a 3. Odlišnosti upraveny koeficienty č. Lokalita velikost lokalita celková cena Cena za 1 m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena po redukci v Kč pozemek poloha velikost využitelnost stav přípojky pramen 1 Most 120 1,20 1,10 1,00 1,00 1,20 0,90 1,76 68 2 UL Předlice 231 1,30 1,10 1,00 1,00 1,50 0,90 2,38 97 3 Most 2 89 1,10 1,10 0,90 1,00 1,10 0,90 1,33 67 Celkem průměr Kč 77 Minimum Kč 67 Maximum Kč 97 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. Kč 73 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu, umístění jak v obci, případně i dle podlaží K2 - Koeficient velikosti K3 - Koeficient úpravy dle využitelnosti K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy - přípojky K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4)/K5 C=c1/Kc Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Cena za 1 m2: 73 Kč Kč Viz přílohy Výsledná cena pozemku č.1 = 73*113 400=8 278 200,-Kč Výsledná cena pozemku č. 3 = 73*44 553=3 252 369,-Kč Pozemek č. 2 Porovnání provedeno s konkrétními prodejními cenami zemědělských pozemků lokalizovanými severně nad Ústím nad Labem včetně okolí Žďárku, které byly v rozpětí 10-15,.Kč/1 m2. Cena za 1 m2 porovnáním = 14,.- Kč/1 m2. Výsledná cena 14*320=4 480,-Kč Závěrem lze konstatovat, že ceny obvyklé jsou řádově obdobné cenám vyhláškovým. - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace obvyklých cen po zaokrouhlení 1. p,p,č. 1259/1 celkem 8 278 200,- Kč 2. p.p.č. 1259/46 celkem 4 500,-Kč Kč 3. p.p.č. 1259/47 celkem 3 252 400,-Kč 4. p.p.č. 1259/74 celkem 26 300,-Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 11 571 400,- Kč slovy:jedenáctmilionupětsetsedmdesátjedentisícčtyřista Kč V Ústí nad Labem 3.5.2016 Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4316-101/16 znaleckého deníku. - 11 -