ZNALECKÝ POSUDEK č. 4447-246/2015 O ceně pozemku p.č.4413, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 456 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.215 v ulici Drkolnovská, obec Příbram V-Zdaboř, včetně příslušenství a pozemku p.č.4414, zahrada, o velikosti 803 m 2, vše zapsáno na LV č.1148 pro k.ú.příbram Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.4413, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 456 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.215 v ulici Drkolnovská, obec Příbram V-Zdaboř, včetně příslušenství a pozemku p.č.4414, zahrada, o velikosti 803 m 2, vše zapsáno na LV č.1148 pro k.ú.příbram 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Drkolnovská 215 261 01 Příbram V-Zdaboř Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: 33 450 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.7.2015 za přítomnosti znalce a matky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1148 pro k.ú.příbram - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 755425/1122, Paní Martina Vošická, Tochovice 168, 26281 Tochovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 755425/1122, Paní Martina Vošická, Tochovice 168, 26281 Tochovice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. Schody jsou celodřevěné. V domě je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je s linkou, plynový sporák, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z elektrického boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je z třicátých let 20.století, v roce 1967 byla provedena přístavba. V roce 2009 byla vyměněna okna za plastová, byla provedena rekonstrukce WC, koupelny. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, dvojgaráž, skleníky a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 259,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 259,00) / 1 259,00 = 0,959 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-4 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nedobrovolný I -0,04 prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00-5 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 323,42 0,954 1 262,54 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,959 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4413 456,00 1 262,54 575 718,24 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 4414 803,00 1 262,54 1 013 819,62 Stavební pozemky - celkem 1 259,00 m 2 1 589 537,86-6 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 80 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 1 967 Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 365,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 10,05*2,8 = 28,14 m 2 1.NP: 7,53*10,47+6,74*3,03 = 99,26 m 2 podkroví: 7,53*10,47 = 78,84 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 28,14 m 2 1,95 m 1.NP: 99,26 m 2 2,75 m podkroví: 78,84 m 2 2,15 m Obestavěný prostor spodní stavba: 28,14*(1,92-0,9) = 28,70 m 3 vrchní stavba: 7,53*10,47*4,03+6,74*3,03*(3,44+1,0) = 408,40 m 3 zastřešení: 78,84*3,0/2 = 118,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 555,36 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 99,26 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 206,24 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,08-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 48 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (48 + 15)= 0,685 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,785 = 0,903 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00-8 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nedobrovolný I -0,04 prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 365,- Kč/m 3 * 0,903 = 2 135,60 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 555,36 m 3 * 2 135,60 Kč/m 3 * 0,900 * 1,060= 1 131 469,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 131 469,58 Kč - 9 -
Cena staveb celkem = 1 131 469,58 Kč Pozemky - celkem + 1 589 537,86 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 2 721 007,44 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 721 007,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 721 007,40 Kč Celkem 2 721 007,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 721 007,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 721 007,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 721 007,40 Kč Celkem 2 721 007,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 721 007,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 721 010,- Kč slovy: Dvamilionysedmsetdvacetjednatisícdeset Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.564.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 4.473.040,- Kč - Credico Europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
Městský rodinný dům o dispozici 4+2 se zahradou o CP 789 m2 situovaného ve velmi klidné a žádané lokalitě města Příbram, ul. Petra Bezruče. Dům ve velmi dobrém stavu po částečné rekonstrukci v letech 2006-2010 - plastová okna, rozvod topení + radiátory + plyn. kotel, částečná výměna elektroinstalace. Velmi dobrá dostupnost centra města s veškerou občanskou vybaveností a spojení na Prahu 30 min. Požadovaná cena 2 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 13 -
Prodej velkého rekonstruovaného dvou generačního domu v Příbrami VI, Březové hory, ul. Husova. Dům se skládá ze dvou bytových jednotek s možností další bytové jednotky v podkroví domu. Přízemí - bytová jednotka 2+1 s koupelnou a WC, garáž. 1.patro bytová jednotka 3+1s koupelnou a WC. Podkroví - další možná bytová jednotka. U každé bytové jednotky vlastní plynový kotel. Pozemek 220 m2 - zast.plocha 145 + dvůr. Vybavenost - el. 220/380V, vodovod, kanalizace, ústřední plynové topení. Požadovaná cena 2 690 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. Prodej rodinného domu 140m² v Příbrami. Jedná se o rodinný dům na pozemku 800 m². Konstrukčně jde o cihlový- zděný rodinný dům vhodný k bydlení pro rodinu s dvěma ev.třemi dětmi. Výborná dostupnost s pozemku do centra Příbrami i na rychlostní komunikaci R4. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč. - 14 -
Obvyklou cenu vedlejších staveb, dvojgaráže, příslušenství a porostů určuji částkou 200.000,- Kč. (obsaženo v celkové obvyklé ceně) Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.950.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.950.000,- Kč. Slovy: Dvamilionydevětsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 21.7.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4447-246/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1148 ze dne 19.6.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -