ZNALECKÝ POSUDEK č. 1213-53/2013 O obvyklé ceně pozemků p.č. st. 209, st. 210, 281/1 a 282/1, které jsou zapsány na LV č. 447 v k.ú. Jáchymov, obec Jáchymov, okr. Karlovy Vary. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 2243/08 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků, za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě. Podle stavu ke dni 30.08.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 30.08.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně pozemků p.č. st. 209, st. 210, 281/1 a 282/1, které jsou zapsány na LV č. 447 v k.ú. Jáchymov, obec Jáchymov, okr. Karlovy Vary. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: ul. Mincovní 362 51 Jáchymov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Jáchymov Katastrální území: Jáchymov Počet obyvatel: 2 958 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.06.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 447, k.ú. Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, ze dne 02.05.2012 - Informativní snímek z katastrální mapy k.ú. Jáchymov, obec Jáchymov, stažený z internetu, měř.: 1:1000 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 2248/08-40, ze dne 02.05.2012 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Územní plán města Jáchymova - Fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Pozemky p.č. st. 209, st. 210, 281/1 a 282/1 jsou zapsány na LV č. 447, kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, ve vlastnictví Ing. Sternadela Rudolfa, nar.: 19.07.1941, bytem Sdružení 1341/39, Praha 4 - Nusle, 140 00 Praha 4. V části C listu vlastnictví č. 447 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutora JUDr. Jana Grosama pověřen Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 4, č.j.: 66 Nc 206/2008-5, ze dne 15.02.2008, na základě exekučního příkazu exekutorského úřadu Praha 6, č.j.: 025 Ex 2243/2008-5, ze dne 02.04.2008 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku jsou pozemky o celkové plošné výměře 715 m 2, které leží v severozápadní (horní) části centra města Jáchymova, při ulici Mincovní. Lázeňské město Jáchymov leží asi 15 km severně od Karlových Varů, v bývalém okrese Karlovy Vary, v Karlovarském kraji. Pozemky p.č. st. 209 a st. 210 jsou situovány pod objekty jiných vlastníků (penzion Petr a penzion Alice) při západní hranici ulice, pozemky p.č. 281/1 a 282/1, které jsou zapsány jako zahrady a tvoří funkční celky se stavbou, resp. zbořeništěm jiných vlastníků, leží při východní hranici ulice, téměř - 2 -
naproti pozemkům zastavěným stavbami penziónů jiných vlastníků. Pozemky jsou situovány v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje. Pozemky, které leží východně u ulice, jsou dle územního plánu v zóně SM - smíšené plochy obytné - městské. Pozemky, které leží západně u ulice, jsou dle územního plánu města v zóně SB - smíšené plochy obytné. 7. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění pozemků 1.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 209 1.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 210 1.3. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 281/1 1.4. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 282/1 II. Srovnávací metoda B. Znalecký posudek I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 209 Popis Rovinatý až svažitý pozemek k východu až k jihu, nepravidelného obdélníkového půdorysného tvaru, p.č. st. 209 o celkové plošné výměře 128 m 2 je zapsán v LV jako zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek, který je zastavěn budovou č.p. 29 a dvorkem jiného vlastníka, která je využívána jako penzion (Penzion Alice). Při ocenění byly použity přirážky dle odst. 1 (viz. text u ocenění), přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn a srážka - 5 % za skutečnost, že pozemek leží v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje nebo zdroje minerální vody. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 80 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: - 3 -
Úprava cen: 130 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 130% + 5% * (100 % + 130%) 141,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Při ocenění byly použity přirážky + 50 % za výhodnost polohy z hlediska stavby na něm vystavěné a + 80 % za stavbu s komerčním využitím. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0610 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,0610 0,3450 141,50 858,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 209 128,00 858,59 109 899,52 nádvoří Stavební pozemek - celkem 109 899,52 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 209 - zjištěná cena = 109 899,52 Kč 1.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 210 Popis Rovinatý až svažitý pozemek k východu až k jihu, obdélníkového půdorysného tvaru, p.č. st. 210 o celkové plošné výměře 212 m 2 je zapsán v LV jako zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek, který je zastavěn budovou č.p. 30 a dvorkem jiného vlastníka, která je využívána jako penzion (Penzion Petr). Při ocenění byly použity přirážky dle odst. 1 (viz. text u ocenění), přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn a srážka - 5 % za skutečnost, že pozemek leží v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje nebo zdroje minerální vody. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 80 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 130 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: - 4 -
2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 130% + 5% * (100 % + 130%) 141,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Při ocenění byly použity přirážky + 50 % za výhodnost polohy z hlediska stavby na něm vystavěné a + 80 % za stavbu s komerčním využitím. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0610 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,0610 0,3450 141,50 858,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 210 212,00 858,59 182 021,08 nádvoří Stavební pozemek - celkem 182 021,08 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 210 - zjištěná cena = 182 021,08 Kč 1.3. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 281/1 Popis Svažitý pozemek k východu, téměř obdélníkového půdorysného tvaru, p.č. 281/1 o celkové plošné výměře 205 m 2 je zapsán v LV jako zahrada. Pozemek tvoří funkční celek (zahradu) s budovou jiného vlastníka (č.p. 8), z toho důvodu ho oceňuji dle 28, odst. 5. Při ocenění byla použita přirážka dle odst. 1 (viz. text u ocenění), přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn a srážka - 5 % za skutečnost, že pozemek leží v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje nebo zdroje minerální vody. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 5% * (100 % + 50%) 57,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: - 5 -
Při ocenění byly použity přirážky + 50 % za výhodnost polohy z hlediska stavby na něm vystavěné. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6220 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1460 0,6220 57,50 420,47 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odstavec 5 zahrada 281/1 205,00 420,47 86 196,35 Stavební pozemek - celkem 86 196,35 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 281/1 - zjištěná cena = 86 196,35 Kč 1.4. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 282/1 Popis Svažitý pozemek k východu, téměř obdélníkového půdorysného tvaru, p.č. 282/1 o celkové plošné výměře 170 m 2 je zapsán v LV jako zahrada. Pozemek tvoří funkční celek (zahradu) se stavebním pozemkem, na kterém stávala budova jiného vlastníka (nyní zbořená), z toho důvodu ho oceňuji dle 28, odst. 5. Při ocenění byla použita přirážka dle odst. 1 (viz. text u ocenění), přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn a srážka - 5 % za skutečnost, že pozemek leží v ochranném pásmu přírodního léčivého zdroje nebo zdroje minerální vody. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 5% * (100 % + 50%) 57,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Při ocenění byly použity přirážky + 50 % za výhodnost polohy z hlediska stavby na něm vystavěné. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6220 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava Upr. cena - 6 -
[%] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1500 0,6220 57,50 421,25 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odstavec 5 zahrada 282/1 170,00 421,25 71 612,50 Stavební pozemek - celkem 71 612,50 Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 282/1 - zjištěná cena = 71 612,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 209 109 899,52 Kč 1.2. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 210 182 021,08 Kč 1.3. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 281/1 86 196,35 Kč 1.4. Zastavěná plocha a nádvoří p.č. 282/1 71 612,50 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 449 729,45 Kč 449 730,- Kč II. Srovnávací metoda Oceňované pozemky jsou poněkud atypické - jedná se o stavební parcely ve staré (původní zástavbě centra města Jáchymova), které jsou buď pod objekty jiného vlastníka (p.č. st. 209 a st. 210), či tvoří funkční celek zahradu k nemovitostem jiných vlastníků. Pozemky k zástavbě objektů pro bydlení v okolí města, či na jeho okrají se realizují za ceny 800,- 1 200,- Kč/m2, v nedalekém Božím Daru za až 2 500,- Kč/m2 (kompletně zasíťované). Na základě odborného odhadu oceňuji oceňované zasíťované pozemky v centru města, ve výši 1 000,- Kč/m2. Obvyklá cena v této výši byla stanovena z důvodu, že se jedná o pozemky zastavěné nemovitostí jiného vlastníka, či s nimi tvořící funkční celek, s případně komplikovaným přístupem. Výpočet srovnávací metodou : 715 * 1 000 = 715 000,- Kč C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků celkem: Srovnávací hodnota: Srovnávací cena celkem: 449 730,- Kč 715 000,- Kč - 7 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb., zjištěné nákladovou metodou 2.) Z hodnoty stanovené srovnávací metodou Obvyklá hodnota pozemků byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny zjištěné dle aktuálně platné vyhlášky nákladovou metodou a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se výrazně liší a to z důvodu, že vyhláška je k ocenění pozemků k zástavbě nedokonale nastavena, zejména pozemků v menších sídelních útvarech. Za obvyklou hodnotu pozemků považuji výsledek zjištěný srovnávací metodou, resp. odborným odhadem. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou zapsána v oddílu C listu vlastnictví. Obvyklá cena pozemků činí: 715 000,- Kč slovy: sedmsetsedmnácttisíckorunčeských V Praze 30.08.2013 a. pozemky p.č. st. 209, st. 210, 281/1 a 282/1, které jsou zapsány na LV č. 447, k.ú. Jáchymov, obec Jáchymov, okr. Karlovy Vary obvyklá cena činí, včetně příslušenství 715 000,- Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - nejsou. d. Výsledná cena výše označených pozemků a jejich příslušenství k datu ocenění činí 715 000,- Kč. Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1213-53/2013 znaleckého deníku. - 8 -
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 53/2013. - 9 -