Znalecký posudek - obvyklá, tržní č. 12045-0795/2016 o ceně rodinného domu č.p.151 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.231 v k.ú. Napajedla, obci Napajedla, okres Zlín. LV 571. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti - č.j.102 EX 00582/15-031 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 11. 7. 2016. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842 rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran. V Ostravě, 11. 7. 2016
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - č.j.102 EX 00582/15-031. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Napajedla, obec Napajedla, okres Zlín, list vlastnictví č. 571, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Napajedla Katastrální území: Napajedla (701572) List vlastnictví číslo: 571 Vlastník: Chaloupka Jiří Chmelnice 151, 76361 Napajedla Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky na LV číslo 571 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 0,01
4 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 a) Rodinný dům 35 Stavba RD je provedena jako zděná jednopodlažní se sedlovou střechou, částečně podsklepená, s průjezdem do dvorní části, s přístupem z obecní zpevněné komunikace. Půdorys stavby je ve tvaru písmene L, kdy na obytnou část s průjezdem navazuje část hospodářská s prádelnou a dílnou. Dále je na parcele umístěna zděná garáž s navazujícím montovaným kotcem pro psa. Celek je oplocen, částečně drátěným pletivem a částečně plotem z betonových sloupků s dřevěnými poli. Objekt je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Zásadní rekonstrukce proběhla v roce 1993, kdy došlo ke změně dispozice v obytné části, dále k výměně kanalizace a rozvodů UV a TUV, instalaci ústředního topení a plynového kotle, výměně oken a podlahových krytin. Lokalita je klidná, bez negativních vlivů na bydlení. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu, krajské město Zlín je vzdáleno 13km Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 PP 2,30 m 35,00 m 2 1 NP 2,65 m 195,00 m 2 Součet: 4,95 m 230,00 m 2 Podlažnost: 230,00 / 35,00 = 6,57 Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,30 35 = 80,50 m 3 1 NP 2,65 195 = 516,75 m 3 zastřešení 1,9 195 = 370,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 967,75 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Napajedla Počet obyvatel: 7 249 Základní cena (ZC): 1 649, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 0,00
5 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1993 Stáří stavby (y): 23 Koeficient pro úpravu (s): 0,885 12 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,885 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 459,37 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,080 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 967,75 1 459,37 1,000 1,080 = 1 525 289,74 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 1 525 289,74 Kč b) Pozemky na LV číslo 571 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Napajedla Název okresu: Zlín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 005, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
6 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,080 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 085,4000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 231 zastavěná plocha a nádvoří 645 700 083, 436/1 zahrada 64 69 465,60 Součet: 709 769 548,60 Pozemky na LV číslo 571 zjištěná cena: 769 548,60 Kč
7 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 709 m 2 Plná cena - administratívní - činí celkem: a) Rodinný dům 1 525 289,74 Kč b) Pozemky na LV číslo 571 769 548,60 Kč Plná cena činí celkem: 2 294 838,34 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 2 294 840, Kč Určená cena: 2 294 840, Kč Cena slovy: dvamilionydvěstědevadesátčtyřitisíceosmsetčtyřicet Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu Kč 2.100.000,- Slovy: dvamiliónystotisíc Kč V Ostravě, 11. 7. 2016 Ing. René Bystroň
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12045-0795/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
Katastrální mapa parcely st. 231 9
Fotodokumentace 10
11
12 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes-455285 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 33379C Nabídková cena: 2 800 000, Kč vč. DPH Cena včetně provize a právních služeb., včetně provize Adresa: Napajedla, okres Zlín Obec: Napajedla Číslo obce: 585513 Počet obyvatel: 7 249 Okres: Zlín Kraj: Zlínský Popis: Prodej zrekonstruovaného řadového domu ve Spytihněvi. Dům je dvojpodlažní, celopodsklepený s menší zahrádkou situovanou do klidu. Nová elektřina, voda, plastová okna, plovoucí podlahy. Prostorné, samostatné pokoje. V suterénu krbovna, garáž, prádelna. Možnost dvougeneračního bydlení. Doporučujeme prohlídku.počet parkovacích míst: 4 Celková plocha: 180 m 2 Zastavěná plocha: 113 m 2 Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 430 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: 2 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: 65286 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet Oplocení: ano Příslušenství: balkón, sklep, zahrada, garáž
13
14 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes-382110 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 1F02FC Nabídková cena: 1 999 000, Kč vč. DPH Cena včetně provize a právních služeb, cena konečná, včetně provize Adresa: Napajedla, okres Zlín Obec: Napajedla Číslo obce: 585513 Počet obyvatel: 7 249 Okres: Zlín Kraj: Zlínský Popis: Prodej domu situovaného pod Napajedleským zámkem. Dům je dispozičně řešen jako 5+1, v suterénu se nachází rozlehlý, klenbový sklep ( vhodný k archivaci vína ). Dům je v původním, udržovaném stavu, se stylovými historickými prvky ( dveře, dom. kaple ). Je napojen na veř. vodovod ( je zde i studna ), elektřinu, plyn a veřejnou kanalizaci. Pozemek má výměru 514 m2 a zahrada sousedí se zámeckou zdí.počet parkovacích míst: 1 Celková plocha: 180 m 2 Zastavěná plocha: 263 m 2 Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 514 m 2 Umístění nemovitosti: centrum obce Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: 1 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon Oplocení: ano Příslušenství: sklep, zahrada, garáž
15